إذا قمت بشراء منزل الآن، فقد يستغرق الأمر ما يصل إلى 13.5 عامًا لتحقيق ربح من عملية الشراء، وفقًا لبيانات جديدة من Zillow. تقول نيكول باشو، كبيرة الاقتصاديين في Zillow: “إن الجمع بين ارتفاع أسعار المنازل وارتفاع معدلات الرهن العقاري يؤدي إلى فترة أطول بين الشراء والبيع قبل تحقيق الربح”. وتخبرنا أن التكاليف الأولية المرتفعة لشراء منزل قد تدفع المشترين أيضًا إلى اختيار دفعة أولى أقل – مما يزيد من الوقت الذي يستغرقه المشترون لتحقيق الربح من منازلهم.
وفقًا لباشود، هذه تقديرات لكيفية تأثير النسب المئوية (وتكاليف الصيانة) على الجدول الزمني للربح:
· الدفعة الأولى بنسبة 3% تتطلب 13 سنة وستة أشهر لتحقيق الربح
· الدفعة الأولى بنسبة 5% تتطلب 13 سنة وثلاثة أشهر لتحقيق الربح
· الدفعة الأولى بنسبة 10% تتطلب 12 سنة وسبعة أشهر لتحقيق الربح
· الدفعة الأولى بنسبة 20% تتطلب 11 سنة وثلاثة أشهر لتحقيق الربح
ومع ذلك، فمن الممكن أن يتم تحقيق التعادل في وقت أقرب بكثير.
المدفوعات نصف الأسبوعية
إحدى الطرق لسداد الرهن العقاري الخاص بك بشكل أسرع هي إجراء دفعات نصف أسبوعية. يشير براندون سنو، المدير التنفيذي لاستراتيجية الرهن العقاري في Ally Home، إلى مقطع فيديو حديث على TikTok انتشر بسرعة كبيرة يشرح “اختراق مردود الرهن العقاري” لأصحاب المنازل. “وفقًا للفيديو، إذا قمت بإعداد أقساط الرهن العقاري نصف الأسبوعية بدلاً من الدفعات الشهرية، فستوفر حوالي 5 سنوات من الجزء العلوي من قرضك في المتوسط،” يخبرنا سنو.
وقال مات فيرنون، رئيس قسم الإقراض الاستهلاكي في بنك أوف أمريكا: “إن سداد أقساط الرهن العقاري الخاص بك كل شهرين يمكن أن يؤدي إلى تسريع عملية السداد، وربما توفير الفائدة وتقصير مدة القرض.” إذا قمت بسداد نصف دفعتك الشهرية كل أسبوعين، فسيخبرنا أنه سينتهي بك الأمر بسداد دفعة إضافية واحدة كل عام. “بمرور الوقت، يمكن لهذه الدفعة الإضافية أن تقلل بشكل كبير إجمالي الفائدة المدفوعة وتقصير مدة القرض.”
ومع ذلك، قد يعتمد التأثير الفعلي على عوامل أخرى، مثل سعر الفائدة. يوضح فيرنون: “إذا كان لديك سعر فائدة أعلى، فمن المرجح أن يكون التوفير الناتج عن سداد دفعات نصف شهرية أكثر أهمية”. “بالإضافة إلى ذلك، إذا كان الرهن العقاري الخاص بك له سعر فائدة ثابت، فإن التأثير يكون أكثر قابلية للتنبؤ مقارنة بالرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة.”
إذًا، كيف يمكن تنفيذ هذه الإستراتيجية بمبالغ الدولار الحقيقية؟ أعطاني سنو سيناريوهين مختلفين باستخدام رهن عقاري بقيمة 332.800 دولار (استنادًا إلى تقديرات بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار المنازل للربع الثاني من عام 2023)، بافتراض دفعة مقدمة بنسبة 20٪.
يقول سنو: “بسعر فائدة 3.5% على مدى فترة رهن عقاري مدتها 30 عامًا، يبلغ القسط الشهري لصاحب المنزل 1494 دولارًا أمريكيًا من أصل القرض والفائدة (لا يشمل الضمان).” “لذلك، إذا تحول مشتري المنزل إلى خطة سداد معجلة نصف أسبوعية، فسوف يسدد رهنه العقاري خلال 26.2 عامًا بسعر 747 دولارًا لكل دفعة – مما يوفر له ما يقرب من 30 ألف دولار من الفوائد على مدار عمر القرض”.
ومع ذلك، نظرًا لأن أسعار الفائدة الحالية أعلى، فإليك سيناريو آخر:
يوضح سنو: “بمعدل فائدة 7% على مدى فترة رهن عقاري مدتها 30 عامًا، يبلغ القسط الشهري لصاحب المنزل 2214 دولارًا أمريكيًا من أصل القرض والفائدة (لا يشمل الضمان).” ومن خلال التحول إلى خطة سداد معجلة كل أسبوعين، يقول إن صاحب المنزل سيسدد رهنه العقاري خلال 23.7 عامًا بسعر 1,107 دولارًا أمريكيًا لكل دفعة – مما يوفر له ما يقرب من 115 ألف دولار أمريكي من الفوائد على مدار عمر القرض.
ليست دائما أفضل استراتيجية
ولكن ما إذا كانت هذه استراتيجية جيدة أم لا يعتمد على عدة عوامل. إذا كان معدل الرهن العقاري الخاص بك أقل من معدل حساب التوفير الخاص بك (ويقول إن هذا هو الوضع بالنسبة للعديد من الأشخاص الذين اشتروا منازلهم قبل عام 2022)، يقول سنو أنك قد ترغب في الحفاظ على جدول دفع الرهن العقاري الشهري المعتاد. ينصح قائلاً: “باستخدام جدول سداد نصف أسبوعي، ينتهي بك الأمر إلى سداد دفعتين إضافيتين سنويًا، لكن فكر في استثمار الأموال التي ستخصص لهذه الدفعات الإضافية في حساب توفير عالي العائد”.
من ناحية أخرى، إذا كان معدل الرهن العقاري الخاص بك أعلى من معدل حساب التوفير الخاص بك، فإن سنو يعترف بأن سداد أقساط الرهن العقاري كل شهرين يمكن أن يساعد في سداد أصل المبلغ بشكل أسرع وتراكم أقل في مدفوعات الفائدة. “ومع ذلك، لا يقدم جميع المقرضين هذا الخيار، وقد يفرض البعض رسومًا لإعداد جدول الدفع الجديد، لذا تأكد من البحث في سياسات المقرض الخاص بك قبل تغيير جدول الدفع الخاص بك،” كما يقول.
يوافق فيرنون على أنك بحاجة إلى التحقق لمعرفة ما إذا كان البنك سيفرض غرامات على الدفع المسبق. “من المهم مراجعة مقرض الرهن العقاري الخاص بك للتأكد من قبوله للمدفوعات الجزئية، والتأكد من كيفية تطبيقها.” أيضًا، قبل تغيير جدول الدفع الخاص بك، يوصي Vernon بأن تأخذ في الاعتبار وضعك المالي العام وتحديد ما إذا كانت استراتيجية الدفع الجديدة هذه تتوافق مع أهدافك وميزانيتك.
طرق أخرى لسداد الرهن العقاري الخاص بك بشكل أسرع
بدلاً من سداد أقساط الرهن العقاري كل أسبوعين، تخبرنا ميليسا كوهن، نائب الرئيس الإقليمي لشركة William Raveis Mortgage، أنه يمكنك ببساطة سداد دفعة إضافية واحدة كل عام، حيث سيكون لها نفس التأثير. وتوضح قائلة: “في أي رهن عقاري، إذا قمت بسداد دفعات أكبر من الدفعة المطلوبة، فإن المبلغ الإضافي سيذهب إلى تخفيض أصل المبلغ”. “مع تخفيض المبلغ الأصلي، فإن كل دفعة شهرية مستقبلية تعمل على تسريع استهلاك المبلغ الأصلي.” وهذا يخلق تأثير كرة الثلج الذي يسمح لك بسداد قيمة المنزل قبل بضع سنوات. بالنسبة لبعض الأشخاص، قد يكون من الأسهل سداد هذه الدفعة السنوية الإضافية عند وصول شيك ضريبة الدخل الخاص بهم.
يعد تقريب المدفوعات طريقة أخرى لسداد الرهن العقاري الخاص بك بشكل أسرع. على سبيل المثال، إذا كانت دفعتك الشهرية 2500 دولار، ففكر في دفع 2700 دولار. يقول فيرنون: “استكشف أيضًا خيارات إعادة التمويل، وخصص مكافآت للرهن العقاري الخاص بك، وقم بأتمتة المدفوعات أثناء مراجعة النفقات وتقليصها لإعادة توجيه المدخرات نحو السداد”. ومع ذلك، فهو يكرر أهمية مراجعة المقرض الخاص بك لفهم الشروط والعقوبات المحتملة قبل تنفيذ استراتيجيات دفع الرهن العقاري الجديدة.
استراتيجية مالك المنزل الواحد
تحدثت أيضًا مع ستيفاني ميكلسون، وهي كاتبة مستقلة في أو كلير بولاية ويسكونسن. اشترت هي وزوجها منزلهما الأول في يونيو/حزيران 2023، بعد الادخار والتخطيط لنحو 10 سنوات. هدفهم هو سداد ثمن منزلهم في غضون 5 سنوات. يوصي ميشيلسون بالحصول على أكبر دفعة مقدمة ممكنة. وتقول: “لقد قمنا بدفع 30% من قيمة منزلنا، مما أدى إلى انخفاض كبير في مدفوعاتنا الشهرية”. “لذلك بدلاً من سداد دفعات أكبر على قرض كبير، تمكنا من الحصول على رهن عقاري أصغر، مما يسمح لنا بدفع المزيد على أصل القرض.”
ومن أجل توفير الدفعة الأولى – وسداد تكاليف المنزل في أسرع وقت ممكن – انتقل زوج ميكلسون من العمل بدوام جزئي إلى الدوام الكامل إلى الإدارة. وبما أن ميشيلسون أم ربة منزل، فإنها تكتب في الصباح الباكر قبل أن يستيقظ الأطفال. “أحصل على أكبر عدد ممكن من الوظائف والعملاء، وكان زوجي يركز على كسب المزيد أيضًا.”
إنهم يقومون أيضًا بسداد مبالغ إضافية لسداد الرهن العقاري. ومع ذلك، يقول ميكلسون إن هذا لا يأتي من المدخرات. “عندما خرجنا من الديون في عام 2015، قمنا بتخصيص صندوق طوارئ لمدة ستة أشهر، ولا نلمسه إلا إذا كانت هناك حالة طارئة لا يمكننا تغطيتها من ميزانيتنا العادية.” وتمتلك الأسرة أيضًا حساب توفير آخر لصيانة المنزل، والنفقات غير المتوقعة، وما إلى ذلك. وتوضح قائلة: “هذا يعني أنه يمكننا توفير أكبر قدر ممكن من القرض دون تعريض أنفسنا للمخاطر المالية”.
تجنب ميكلسون أيضًا الخطأ الشائع الذي ارتكبه مشتري المنزل لأول مرة. وتقول: “عندما كنا نقرر ما إذا كنا سنحصل على رهن عقاري أم لا، جلست ونظرت إلى الفائدة الفعلية التي كنا سندفعها على مدى رهن عقاري مدته 15 عامًا”. إذا تم سداد الرهن العقاري خلال 15 عامًا، فسوف يشمل ما يقرب من 111000 دولار من الفوائد. “تتمثل خطتنا في سداد المبلغ في أقل من 5 سنوات، وفي هذا السيناريو، سندفع ما يقل قليلاً عن 40 ألف دولار كفائدة، ونوفر 71 ألف دولار.”
