تحتفل فلوريدا بالذكرى السنوية الثانية لانهيار مجمع Champlain Towers South في Surfside غدًا. يمكن لقوانين إعادة التصديق التي تم تمريرها بعد المأساة أن تترك العديد من مالكي الشقق في حالة من الاستيقاظ الوقح.
تأتي دعوة الاستيقاظ هذه في شكل تقييمات خاصة تصل إلى ستة أرقام لأصحاب الشقق القديمة المكونة من غرفتي نوم. هناك حاجة إلى التقييمات الخاصة لجعل المباني تتماشى مع المعايير الموضوعة حديثًا.
وفقًا لتحليل تشريعي ، يوجد أكثر من 1.5 مليون وحدة سكنية في فلوريدا ، تديرها ما يقرب من 28000 جمعية سكنية. من هذا المجموع ، هناك حوالي 912.000 وحدة سكنية ، يسكنها أكثر من 2 مليون ساكن ، يزيد عمرها عن 30 عامًا. العديد من هؤلاء المالكين سيؤثرون على التقييمات الخاصة التي لا يستطيعون دفعها. وستتخذ القرارات من قبل مجالس عمارات ليس لديها خبرة في إدارة البناء.
في مثل هذه الحالة ، كما يقول بعض الخبراء ، من المنطقي تعيين مديري مشاريع من ذوي الخبرة من الأطراف الثالثة للإشراف على العملية وكسب العطاءات وتوظيف المقاولين. قد يؤدي عدم القيام بذلك إلى تضارب في المصالح يؤدي إلى دفع أسعار باهظة لا داعي لها.
مزيد من الصيانة
قبل وقوع الكارثة ، كانت ديد وبروارد مقاطعتا فلوريدا الوحيدتان حيث كان يلزم إعادة اعتماد المباني التي يزيد عمرها عن 40 عامًا و 100000 قدم مربع أو أكثر. التفويض أصبح الآن أكثر صرامة ، كما يقول جريج ماين بيلي ، بوكا راتون ، المدير التنفيذي لشركة كوليرز في فلوريدا.
يجب أن يخضع أي مبنى في نطاق ثلاثة أميال من بيئة كاوية وعمره أكثر من 25 عامًا للمرحلة الأولى من فحص المعالم.
ويضيف: “لديك عدد كبير من المباني عبر منطقة Tri-County وفي الحقيقة من خلال الولاية التي تم تكليفها الآن بصيانة هياكلها”.
“الاعتقاد بأن أي مبنى يزيد عمره عن 25 عامًا لن يتطلب صيانة – مثل الطلاء والعزل المائي – هو خطأ. من المحتمل جدًا أن يجد مفتش البناء حاجة لمزيد من الصيانة. هذا صحيح حتى بالنسبة للمباني الأحدث. إذا كنت قد استمتعت بالسير في شارع بيسكاين (في ميامي) ، فيمكنك البحث عن علامات التدهور حتى في المباني التي يقل عمرها عن 20 عامًا ورؤية علامات التدهور.
نحن نتحدث عن تدهور في الأنظمة الهيكلية. التفويض هو حقًا شيء مطلوب لرفع الحد الأدنى من معايير الصيانة ، لأنه لم يتم القيام به من قبل مجالس الإدارة والجمعيات المشتركة “.
مدخرات العمر
يمتلك العديد من أولئك الذين يمتلكون الوحدات السكنية في الوحدات السكنية القديمة المطلة على المحيط ثروة للأجيال. لكن ليس كل شيء. أفاد ماين بيلي بأنه قد تعلم أن مالكي الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمامين من سبعينيات القرن الماضي يمكن أن يحصلوا قريبًا على تقييمات خاصة تتراوح بين 125 ألف دولار و 150 ألف دولار.
لن يتمكن الكثير منهم من تحمل تكاليفها.
ويضيف: “وهذا يقودهم فقط إلى مستوى المجموعة التنافسية الوظيفية”. “بمجرد أن ينفق المبنى هذه الأموال ، لا تزال رسوم HOA تتضاعف في المستقبل. هناك آثار خطيرة لهذا. حتى لو أخبرت المجالس مالكي الشقق أنها ممولة بالكامل ، ما هو تعريفها للتمويل الكامل؟ هل يفي تعريفها بالمتطلبات الجديدة للدولة المتمثلة في التمويل الكامل للاحتياطيات حتى 20 عامًا من العمر الإنتاجي المتوقع؟ “
مشكلة أخرى هي أن جمعيات العمارات تنتخب أعضاء مجلس الإدارة الجدد على أساس سنوي. تقول Main-Baillie: “لديك قرارات تتخذها مجالس لا تفهم بيئتها”. “لا يمكنك إدارة أحد الأصول عندما تدير لمدة 12 شهرًا فقط. قد تحتاج إلى عضو مجلس إدارة محترف مدفوع الأجر له صوت مهيمن لدفع مجلس الإدارة في الاتجاه الصحيح وفقًا للتفويضات “.
ويضيف أن مالكي Champlain Towers South جادلوا حول المضي قدمًا في الإصلاحات والصيانة اللازمة لبعض الوقت. تم تأجيل شهادة المبنى من 40 إلى 50 عامًا.
يقول مين بيلي: “تقع على عاتق مالكي الوحدات ، خاصة مع مبنى بهذا الحجم ، عمليات التفتيش اللازمة وتوظيف الاستشاريين اللازمين”.
التفويض الجديد هو بشرى سارة للمشترين في المستقبل للوحدات السكنية في فلوريدا. يقول مين بالي إنه بمجرد إزالة الهياكل العظمية من خزائن المباني ، فإن البيئة الأكثر أمانًا من الناحية المالية سترحب بمشتري الشقق.
ولكن أولاً ، سيتعين على العديد من المالكين تحمل آلام الأشهر الستة والثلاثين المقبلة والتي يتوقع خلالها ، “سترى تغييرات كبيرة في بيئة المعيشة في ولاية فلوريدا ، من وجهة نظر اقتصادية ومهاجرة.”
