في عالم ما بعد الجائحة اليوم ، حققت تجارة التجزئة التقليدية عودة مذهلة بشكل لا يصدق. في وقت من الأوقات ، مع بقاء المستهلكين في المنزل والتسوق عبر الإنترنت ، أصبح مستقبل المتاجر الفعلية موضع تساؤل. ومع ذلك ، يرحب العديد من تجار التجزئة الآن بالعملاء الذين يسعون للحصول على تجربة أو فرصة لرؤية البضائع ولمسها قبل الشراء.
توفر البيانات الحديثة نظرة ثاقبة لهذا الاتجاه المثير للاهتمام. أفاد أكثر من نصف المستهلكين (56.6٪) بأنهم يفضلون التسوق عبر الإنترنت ، وفقًا لمسح أجرته Raydiant ، وهي منصة لإدارة الوسائط. لكن خلال الربع الرابع من عام 2022 ، أفادت وزارة التجارة الأمريكية أن مشتريات التجارة الإلكترونية شكلت 14.7٪ فقط من إجمالي المبيعات. وبالتالي ، حتى في الوقت الذي يتجه فيه العملاء إلى المعاملات عبر الإنترنت للراحة ، لا يزالون يسيرون عبر الأبواب ويتفاعلون شخصيًا مع عمليات شراء معينة.
بالنسبة للمستثمرين العقاريين ، ستكون عقارات التجزئة في بعض الأسواق موجودة لتبقى. قبل الدخول في اللعبة ، من الضروري معرفة آلية العمل الداخلية للفضاء. في هذا المقال الرابع من السلسلة ، “اتخاذ قرارات الاستثمار في سوق العقارات اليوم” ، سنغطي الجوانب الأساسية لاستثمارات التجزئة. (راجع المقالات الأولى والثانية والثالثة من السلسلة.) سأوضح ما يمكن توقعه ، بالإضافة إلى أهمية معرفة وقت التدخل – ولماذا قد يكون الانتظار مفيدًا.
فيما يلي خمسة عوامل يجب مراعاتها عند الاستثمار في عقار للبيع بالتجزئة:
1. دراسة المناظر الطبيعية.
تشمل فئة الأصول هذه كل شيء بدءًا من المواقع المملوكة للعائلة وحتى المتاجر الكبيرة لتحسين المنازل ومراكز التسوق التجارية ومجمعات التسوق الكبيرة ومحلات البقالة والمزيد. بعضها متخصص للغاية ، مثل عيادة طبيب الأسنان أو صالون الأظافر. يميل البعض الآخر إلى أن يكون أكثر عمومية من حيث التصميم والغرض.
2. تحقق من سجل المستأجر.
إذا حصلت على مساحة بيع بالتجزئة ، فقد يكون المستأجر الخاص بك في صناعة الخدمات ، مثل مركز اللياقة البدنية أو المغسلة. قد يديرون شركة صغيرة للأم والبوب ويبيعون الشموع أو الأعمال الفنية. قد تكون جزءًا من علامة تجارية وطنية ، مثل صيدلية أو سلسلة مطاعم للوجبات السريعة.
قبل قبول المستأجر ، سترغب في معرفة خلفيته. هل لديهم مواقع أخرى؟ كم من الوقت كانو في المهنة؟ ما نوع الدعم المالي الذي لديهم؟ يمكن لوسيط تأجير التجزئة الذي يفهم هياكل الإيجار النموذجية مساعدتك في فرز هذه الأسئلة والتحقق من المستأجرين.
3. كن على علم بالمخاطر.
بالمقارنة مع بعض أنواع العقارات الأخرى ، بما في ذلك العائلات المتعددة ، يحمل البيع بالتجزئة إمكانية تحقيق عوائد أعلى. ومع ذلك ، فأنا دائمًا ما أحذر من المخاطر الكامنة المرتبطة بهذه الأماكن. أولاً ، إذا كان لديك عقار يحتوي على شركة واحدة فقط ، وأغلق هذا المتجر أو انتقل بعيدًا ، فقد تفقد مصدر دخلك. قد يستغرق الأمر شهورًا أو أكثر لملء المساحة ، وإذا كان المستأجر يعمل في صناعة معينة ، فقد تضطر إلى إعادة صياغة العقار ليلائم المستأجر التالي (أو جلب شركة أخرى في نفس المكان المناسب).
من المهم أيضًا التحقق من من يضمن عقد الإيجار. إذا كنت تتعامل مع مستأجر وطني ، فاسأل عما إذا كنت تحصل على امتياز أو ضمان شركة ، حيث ستكون هناك آثار مختلفة لكل منهما. يمكن اعتبار ضمان الامتياز على أنه مخاطر أعلى ، على سبيل المثال. سيؤثر التصنيف الائتماني أيضًا على معدل الحد الأقصى للتجارة. إذا كان الائتمان أقوى ، سيكون عائد المستثمرين أقل.
4. مراقبة تغيرات السوق.
بينما تعافت تجارة التجزئة بشكل أفضل مما توقعه الكثيرون ، لا يزال هناك تغيير في الجو. يمكن أن يؤثر هذا على الأسعار ويخلق حالة من عدم اليقين ونحن نتطلع إلى المستقبل. في سوهو في مدينة نيويورك ، على سبيل المثال ، في ممر برودواي ، قبل خمس سنوات كانت إيجارات التجزئة في نطاق 300 إلى 400 دولار للقدم المربع. استمروا في الزيادة وبلغوا في النهاية 1000 دولار للقدم المربع. ثم ضرب Covid ، مما تسبب في هبوطها ، حيث وصل بعضها إلى 150 دولارًا للقدم المربع. واليوم تعود هذه الإيجارات ونبدأ في رؤية إيجارات بقيمة 300 دولار للقدم المربع مرة أخرى. بالنسبة للمستثمرين الذين يدخلون في الوقت المناسب ، قد تكون هناك فرص لركوب موجات الزيادات وجني العوائد (والجانب الآخر صحيح أيضًا – الدخول في الوقت الخطأ وقد تنخفض القيم).
بالإضافة إلى التحقق من اتجاهات السوق الشاملة ، قم بدراسة الفروق الدقيقة في السوق الفرعية. يمكن أن تختلف إيجارات البيع بالتجزئة بشكل كبير اعتمادًا على موقع المبنى وحجم المتجر والواجهة. استشر وسيط تأجير التجزئة للحصول على نظرة ثاقبة حول هذه العوامل وآثارها ، بالإضافة إلى المبيعات المماثلة.
5. ابحث عن الفرص غير المكتشفة.
نظرًا لأن تجار التجزئة عبر الإنترنت يفتحون مواقع فعلية ، وتتوسع سلاسل الطوب وقذائف الهاون ، فإن المستثمرين الذين لديهم الفريق المناسب ستتاح لهم الفرصة لتلبية الطلبات الجديدة. يمكن تقسيم عقار التجزئة الأكبر الذي تم بناؤه لمستأجر واحد لاستيعاب العديد من العقارات ، خاصة إذا كانت الشركات في المنطقة تبحث عن مساحات أصغر. مع الاتجاهات نحو الأحداث داخل المتجر وعروض صالات العرض ، قد تكون هناك فرص لإعادة توظيف العقارات الحالية وجعلها جذابة لتجار التجزئة ذوي الاحتياجات المتغيرة.
غالبًا ما تتضمن إستراتيجية الاستثمار الرائعة إقامة علاقات مع المستأجرين قبل إجراء عملية الاستحواذ. يمكنك شراء التجزئة الشاغرة بخصم ثم إحضار المستأجر إلى الطاولة. سيساعدك هذا النهج على تأمين تمويل أفضل ، ناهيك عن فرصة إضافة قيمة إلى الاستثمار من اليوم الأول!
إذا كنت جديدًا في الاستثمار ، فقد تكون فئة الأصول الأخرى (مثل العائلات المتعددة) بداية رائعة قبل الدخول في مساحة البيع بالتجزئة. بمجرد أن تصبح جاهزًا للتدخل ، ابحث عن شريك لديه خبرة واسعة ويمكنه توفير المعرفة الداخلية لاكتساب ميزة تنافسية. ادرس السوق المحلي قبل اتخاذ أي خطوة – وعندما تفعل ذلك ، احتفظ بعلامات تبويب على الاتجاهات حتى تكون مستعدًا للتركيز على محورها إذا لزم الأمر.
