قد يبدو التفكير في الاستثمار المكتبي في سوق اليوم بمثابة قرار مناقض نهائي ، خاصة وأن الجداول الزمنية المختلطة تهيمن وتبلغ الشركات عن عودة بطيئة إلى العمل الشخصي. في الواقع ، ملايين الأقدام المربعة من المساحات المكتبية شاغرة في أماكن في جميع أنحاء البلاد. بالنسبة لمباني مكاتب مانهاتن ، كان متوسط معدلات الزيارة 61٪ من إحصاءات ما قبل الجائحة خلال الربع الأول من عام 2023 ، وفقًا لتحليل أجراه مجلس العقارات في نيويورك (REBNY) لبيانات الجهاز المحمول Placer.ai.
ولكن عند التعمق أكثر قليلاً في الأمر ، نرى أنه ليس كل تقارير “الكآبة والكآبة” المتعلقة بمساحة المكاتب. في الآونة الأخيرة ، ارتفع معدل إشغال المكاتب في بعض المراكز الرئيسية. في وسط المدينة ، ارتفعت معدلات الزيارة 14 نقطة مئوية خلال الربع الأول من عام 2023 مقارنة بالربع الأول من عام 2022 ، وفقًا لنتائج REBNY.
عندما يتعلق الأمر باتخاذ قرارات استثمارية في هذا المجال ، فإليك ما يجب تذكره: العثور على منتج المكتب المناسب الذي لا يزال يحتوي على طلب مضمّن يمكن أن يؤدي إلى عوائد كبيرة. يتطلب الحصول على هذا الملاءمة بعض الإجراءات المسبقة والمراقبة المستمرة – ناهيك عن اندفاعة من الإبداع لإعادة تصور المساحة.
في هذه المقالة من سلسلة “اتخاذ قرارات الاستثمار في سوق العقارات اليوم” ، سننظر في فئة الأصول هذه. (راجع المقالات السابقة.) دعنا ننتقل إلى بعض المعايير الرئيسية التي يجب وضعها في الاعتبار أثناء إلقاء نظرة على استثمارات المكاتب.
ابدأ بالموقع: كما رأينا ، فإن العودة إلى المكتب ليست متساوية في جميع المجالات. تشهد بعض المدن ارتفاعًا طفيفًا بينما تشهد مدن أخرى تدهورًا. تحقق من مصادر البيانات الموثوقة في المنطقة التي تفكر فيها وانتبه جيدًا لمعدلات التوظيف. يمكن أن تكشف إعلانات الوظائف عن نظرة ثاقبة لسوق المكاتب: إذا كانت الشركات توظف المزيد من العمال ، فقد يؤدي ذلك إلى طلب مستأجر قوي.
انظر إلى نوع مبنى المكاتب: تأتي خصائص المكتب في ثلاث فئات رئيسية (أ ، ب ، ج). تعتبر المباني من الفئة (أ) عادة مرموقة وأقساط مدفوعة ، على الرغم من تقلبات السوق. يمكن أن تكون المساحات من الفئة B والفئة C ، والتي قد تكون عملية ولكنها قد تحتاج إلى إصلاحات كبيرة ، أكثر صعوبة عندما تكون معدلات الشغور مرتفعة. خلال الربع الأول من عام 2023 ، تفوقت الخصائص الأعلى جودة من الفئة A + على الفئة B بأكثر من 10 نقاط مئوية ، وفقًا لتحليل REBNY لبيانات الجهاز المحمول Placer.ai من مباني المكاتب في مانهاتن.
ومع ذلك ، قد تكون الفئة (أ) بعيدة المنال ، خاصة بالنسبة للمستثمرين من القطاع الخاص أو الأصغر. هذا لا يعني أن الفئة B والفئة C ليست خيارات ؛ يصبح من المهم ببساطة التأكد من وجود طلب على هذه العقارات. قبل اتخاذ خطوة ، فكر في استخدامات المكتب التي يجب أن تكون شخصيًا ، مثل الصناعات التي تعتمد على الخدمات.
احذر من الأسعار المنخفضة: إذا كان للمبنى سعرًا جذابًا للغاية ، وكان فارغًا أو شاغرًا في الغالب ، فيمكنك القيام بالكثير من العمل قبل أن تتمكن من استئجار المكان. قد تكون هناك حاجة إلى تجديدات كبيرة ، وقد تكون الرسوم الخاصة بها مساوية لتكلفة الشراء أو أكثر. بعد ذلك ، سيتعين عليك جذب المستأجرين ، مما قد يتضمن خطوات إضافية. تشير TIs ، التي تعني “حوافز المستأجر” ، إلى ما ستحتاج إلى تقديمه لاستئجار المساحة. قد يطلب المستأجرون سنة من الإيجار المجاني ، على سبيل المثال.
تعرف على البائع: لماذا المبنى معروض للبيع؟ هل لأن المالك يغادر المنطقة ويريد إزالته من محفظته؟ هل البائع في ضائقة مالية؟ يمكنك العثور على صفقة على عقار أخذه البنك من مالك العقار الذي لم يتمكن من سداد أقساط القرض ولم يكن لديه رأس المال اللازم للاستمرار. قد يتم تخفيض السعر ، وإذا كانت هناك علامات على انتعاش المكاتب في المنطقة ، فقد يكون استثمارًا مفيدًا.
فكر على المدى الطويل للمكاتب: إذا كنت تبحث عن عائد سريع ، فقد لا تكون استثمارات المكاتب هي المسار الصحيح لاتباعه. ستحتاج إلى رأس المال المناسب ، وإذا لم تكن لديك خبرة في هذا المجال ، فقد يكون من الضروري وجود شريك قوي له سجل حافل بالنجاحات المكتبية. بالنسبة لأصحاب العقارات ، نظرًا للإصلاحات المحتملة والوقت اللازم لاستئجار المساحة ، لا يجوز لك تحصيل الإيجار أو تحقيق عائد على استثمارك الرأسمالي خلال السنوات الثلاث إلى الأربع الأولى من امتلاك العقار.
في حين انخفضت معدلات إشغال المكاتب خلال الوباء وظلت في حالة تغير مستمر ، فمن الصحيح أيضًا أن هناك فرصًا في السوق. نظرًا لأننا نأمل أن نرى زيادة استخدام المباني ، وأن تشهد بعض المدن نموًا في الوظائف ، فقد يكون ذلك مناسبًا جدًا – خاصة للمستثمرين المخضرمين. المفتاح هو التأكد من أنك تعرف أهدافك ولديك الدعم المالي والفريق قبل اتخاذ أي خطوة. بهذه الطريقة ، عندما تشتري ، سيكون لديك فرص أكبر لتحقيق عوائد تفوق أداء السوق.
