من حيث حجم المبيعات ، تعد العائلات المتعددة هي أكبر فئة أصول في العقارات التجارية ، تليها الصناعية والمكتبية والتجزئة ، وفقًا لبيانات من Real Capital Analytics. هذا القطاع لديه حاليًا معدل شغور وطني يبلغ 6.7٪ ، وفقًا لـ CoStar ، والتي تتوقع أن نمو الإيجارات سوف يكون معتدلاً خلال الأشهر الـ 12 المقبلة من 3.7٪ إلى 1.8٪. ومع ذلك ، لا يزال العديد من المستثمرين يقفون متفرجين ويراقبون ارتفاع أسعار الفائدة وتدور مخاوف الركود في جميع أنحاء البلاد.
على الرغم من أنه من المستحيل التنبؤ بالمستقبل ، إلا أن العائلات المتعددة تُعرف تاريخياً بأنها استثمار آمن نسبيًا مقارنة بأنواع العقارات التجارية الأخرى. فالشقق ، على سبيل المثال ، تلبي حاجة مستمرة في المجتمع (تمنح العمال سقفًا فوق رؤوسهم!) وتوفر إمكانات دخل الإيجار من مختلف التدفقات ، مما يقلل من المخاطر الإجمالية. غالبًا ما أوصي به كنقطة انطلاق للمستثمرين المبتدئين الذين يتطلعون إلى تعلم الحبال وبناء محفظة.
في هذه المقالة ، وهي الثالثة من سلسلة “اتخاذ قرارات الاستثمار في سوق العقارات اليوم” ، سوف نستكشف مزايا الاستثمارات متعددة العائلات. (انظر المقال الأول والمقال الثاني من السلسلة). سأقوم أيضًا بتفصيل بعض العيوب التي قد تجدها في فئة الأصول هذه ، جنبًا إلى جنب مع طرق فك شفرة تحملك للمخاطر أثناء المضي قدمًا. يمكن أن يؤدي فهم هذه العناصر قبل الانطلاق إلى زيادة فرصك في النجاح المستمر.
فيما يلي خمسة عوامل يجب مراعاتها عند التفكير في الأصول متعددة العائلات:
1. تعرف على ما هو متعدد العائلات.
تعتبر أي ممتلكات مصممة لأسرتين أو أكثر متعددة العائلات. فكر في الدوبلكس والتاون هاوس والشقق السكنية والمباني السكنية وما شابه. يمكن أن يختلف عدد الوحدات في هذه الخصائص بشكل كبير ، حيث تتراوح من وحدتين إلى 10 أو 20 أو 40 أو أكثر. إذا حصلت على أحد هذه المباني وانتقلت إلى مكان ما ، فعادة ما يطلق عليه عقار مباشر واستثماري.
فيما يتعلق بالقروض ، قد تكون قادرًا على الحصول على قرض سكني إذا قمت بشراء عائلة متعددة تضم أربع وحدات أو أقل وتعيش في واحدة منها. للأغراض التجارية ، ينصب التركيز على العقارات التي تحتوي على خمس وحدات أو أكثر. في هذه المرحلة ، ستحتاج إلى قرض عقاري تجاري ، والذي سيكون له متطلبات وشروط مختلفة عن قروض الإسكان.
2. لديك الفريق المناسب في المكان.
قبل التوقيع والإغلاق على عقار متعدد العائلات مع خمس وحدات أو أكثر ، أشجع دائمًا المستثمرين على النظر في عرض النطاق الترددي ومجال خبرتهم. ما مدى عملية إدارة 10 وحدات أو أكثر؟ كيف سيتم التعامل مع الإصلاحات؟ من الذي سيقوم بتحصيل الإيجار ومراقبته؟ كيف ستقرر أي تجديدات يجب القيام بها وما هي الإيجارات التي يجب إدراجها؟
هنا يكمن الفرق الذي يمكن أن يحدثه فريق قوي. سترغب في معرفة لاعبين قادرين على إعطائك نصائح من الداخل والعمل معهم للحصول على العوائد التي تبحث عنها (وحتى التفوق على السوق إذا لعبت بشكل صحيح). ضع هؤلاء المحترفين في الاعتبار أثناء بناء شبكتك: وسطاء مبيعات الاستثمار (الإفصاح الكامل: هذا هو مجال عملي) ، وسطاء الإيجار ، وسماسرة الرهن العقاري ، ومديرو العقارات ، والمحاسبون ، والمحامون.
3. فهم نبض السوق الخاص بك.
Post Covid ، نشهد ارتفاعًا في الطلب على المساكن ذات المساحات للعمل ، مثل المكاتب المنزلية المدمجة. يمكن أن يمثل الاتجاه فرصة لشراء وإعادة الممتلكات القائمة. قبل الغوص ، تحقق من السوق المحلي. لا ترغب في تقديم ميزات لا يهتم بها المستأجرون. على الرغم من أن العمل من المنزل هو اتجاه وطني ، يمكنك أن تجد أن الحي الذي تستثمر فيه به عمال يذهبون إلى المكتب كل يوم. أو قد يكونون راضين عن المساحة الإضافية لتوفير تكاليف الإيجار.
4. تقييم البيانات المالية الخاصة بك.
ما هي العقارات الأخرى في الحي التي تبيعها؟ ما هي الإيجارات التي يتم تحصيلها؟ كيف تبدو الوحدات الموجودة أسفل الشارع من الداخل؟ هل ينتقل المستأجرون – أم أن الحي يتغير في جوانب أخرى؟
يقوم معظم المستثمرين بفحص معدل الحد الأقصى قبل اتخاذ أي خطوة. معدل الحد الأقصى هو الدخل الذي يولده العقار مقسومًا على قيمته السوقية الحالية. يشير معدل الحد الأعلى عادةً إلى مخاطر أكبر بينما يشير معدل الحد الأقصى إلى أن الاستثمار يحمل مخاطر أقل.
5. راجع حدودك.
ستأتي كل خاصية مع معلمات تتعلق بما يمكنك فعله بها (وما لا يُسمح لك بتنفيذه). تحقق من سياسات تنظيم الإيجارات ، التي تضع قيودًا على تعديلات الإيجار من سنة إلى أخرى. إذا كنت تشتري عقارًا لا يسمح إلا برفع الإيجارات بنسبة 5٪ كل عام ، فستحتاج إلى مقارنة ذلك بخدمة الديون والمصروفات الأخرى لتحديد عائدك.
يمكن أن يختلف تنظيم الإيجارات من ولاية إلى أخرى ، وحتى من مدينة إلى أخرى. في مدينة نيويورك ، ستجد استقرار الإيجار والتحكم في الإيجار ، مما يحد من مقدار ما يمكن أن يطلبه الملاك من المستأجرين. طبقت ولايات مثل كاليفورنيا وأوريجون حدودًا قصوى على مستوى الولاية على زيادات الإيجار ، مما يحد من المبلغ الذي يمكنك زيادة المبلغ الذي يدين به المستأجرون كل شهر. عند الشراء في هذه المناطق ، ابحث عن عائد أعلى خارج البوابات لتعويض أي قيود على الإيجار تم وضعها بالفعل. إذا كنت مهتمًا بالوحدات التي يمكن تأجيرها مجانًا بالقيمة السوقية ، فقم بإجراء العناية الواجبة واحضر محاميًا مستأجرًا للمالك للمساعدة في هذه العملية.
بشكل عام ، يمكن للعائلات المتعددة أن تكون بمثابة استثمار طويل الأجل لا يصدق. هناك أسواق نمو منتشرة في مناطق مختلفة من البلاد حيث تتزايد الإيجارات من سنة إلى أخرى. للحصول على أفضل النتائج ، تأكد من توافق رأس المال وتوقعات المستثمرين مع خطة عملك.
