يبحث عمالقة التحليل العقاري عن أدلة في مدينة كان لتغيير السوق

بقلم إيان ويذرز

كان (فرنسا) (رويترز) – تبحث صناعة العقارات العالمية عن أسباب تدعو للتفاؤل في ظل أكبر انهيار لها منذ أكثر من عقد من الزمن، حيث يتحدث المطورون والمستثمرون عن احتمال حدوث انتعاش، ولكن ليس بعد.

انعقد مؤتمر MIPIM العقاري هذا الأسبوع في مدينة كان على شاطئ الريفييرا الفرنسية، على خلفية انخفاض أسعار العقارات التجارية وتساءل المطورين عما يجب فعله بالمكاتب التي تم إفراغها بسبب الوباء.

ومع توقع وصول 20 ألف مستثمر ومطور ووكلاء، اجتمع المندوبون حول نماذج مصغرة للتطورات المخطط لها واجتمعوا بالعملاء على متن اليخوت التي تسيطر عليها الشركة. وكان الكثيرون منهمكين في مناقشة تداعيات السوق، بينما كان آخرون يحاولون إبرام صفقات.

وقال العديد من أكبر المستثمرين العقاريين – بما في ذلك الشركات الأمريكية العملاقة LaSalle وGraystar وHines وFederated Hermes (NYSE:) وAEW الفرنسية وباتريسيا الألمانية – لرويترز إنهم يرون علامات أولية على انتعاش نشاط الصفقات.

لكن البعض أبدى أيضا ملاحظة حذرة.

وقال فيليب لا بيير، رئيس قسم أوروبا في شركة LaSalle Investment Management، خلال المؤتمر: “هناك الكثير من الهواء الساخن الذي يتم دفعه عبر منطقة كروازيت”، في إشارة إلى الطريق الساحلي في مدينة كان المزدحم بوكلاء العقارات. “لذا عليك أن تتنقل في ذلك بعناية تامة.”

وقد أدى الارتفاع الشديد في تكاليف الاقتراض والمكاتب الفارغة إلى إضعاف العديد من الاستثمارات العقارية، على الرغم من أن قطاعات مثل مراكز البيانات والخدمات اللوجستية صمدت بشكل أفضل بكثير.

انخفضت قيم رأس المال التجاري الأوروبي بنسبة 13.9% على أساس سنوي في الربع الأخير من عام 2023، وهو أكبر انخفاض منذ الأزمة المالية العالمية في عام 2009، وفقًا لبيانات الأصول الحقيقية من MSCI.

ويعتقد لا بيير من شركة LaSalle أن 30% من المساحات المكتبية الأوروبية “ربما عفا عليها الزمن”.

وانخفضت الأسعار في المدن الأمريكية بشكل حاد أيضًا، حيث اقتربت معدلات الشواغر في مدن مثل سان فرانسيسكو ولوس أنجلوس من 30%.

وبدلاً من إدراك الخسائر، يجلس المستثمرون على الهامش.

وقالت MSCI، التي تقوم بجمع البيانات منذ عام 2007، إن أحجام صفقات العقارات التجارية في أوروبا انهارت بمقدار النصف في عام 2023 إلى 166 مليار يورو (181 مليار دولار)، وكان هذا هو العام الأسوأ لمبيعات المكاتب على الإطلاق.

وعلى الرغم من ذلك، يعتقد بعض المستثمرين أن التحول قريب إذا بدأت البنوك المركزية في خفض أسعار الفائدة، وتخفيف أعباء ديون الشركات.

وقال جيمس سيبالا، رئيس العقارات في أوروبا لدى بلاكستون، أكبر مالك للعقارات التجارية في العالم، قبل الحدث: “بشكل عام، هناك شعور متجدد بالثقة والحماس للعام المقبل”.

وأضاف: “لقد نشطنا خلال الأشهر القليلة الماضية، وسنواصل التطلع إلى أن نكون نشطين”.

قابلة للبيع

سيكون الاختبار الكبير لتحسين المعنويات هو MIPIM نفسه. ظل المستثمرون ووكلاء العقارات يشربون نخب الصفقات في المهرجان السنوي منذ عام 1990، ولكن لم يكن هناك سوى القليل مما يمكن الحديث عنه في العام الماضي.

وقال خوسيه بيليسر، رئيس استراتيجية الاستثمار في شركة الاستثمار إم آند جي العقارية: “أسوأ ما في السوق أصبح الآن غير قابل للبيع”.

وكانت أوروبا أقل تأثراً بالعلامات الواضحة للضائقة العقارية من الولايات المتحدة والصين، ولكن حدثت عمليات بيع حادة للمقرضين المكشوفين في ألمانيا والسويد.

وانهارت مجموعة سيجنا التابعة لقطب العقارات النمساوي رينيه بينكو – المالك المشارك لمبنى كرايسلر في نيويورك – في نوفمبر/تشرين الثاني، الأمر الذي أدى إلى المزيد من زعزعة الثقة.

وقال أنطوان فلاماريون، المؤسس المشارك للمستثمرين تيكيهاو كابيتال: “هناك أزمة عقارية كبيرة مستمرة وهي عالمية”. “قد يستغرق الأمر بعض الوقت للعب.”

ولم تتضرر البنوك الكبرى نسبيا حتى الآن. وقامت البنوك الأوروبية الكبرى بخفض الإقراض للعقارات العقارية، وفقا لمورجان ستانلي.

وهذا يمكن أن يضع المقرضين البديلين الذين يميلون إلى أن يكونوا أكثر استدانة مثل مديري الأصول وشركات التأمين في مأزق لمزيد من الخسائر. وهي تشكل بالفعل حوالي 20-30٪ من قروض CRE في أوروبا، وفقًا لكلية بايز للأعمال.

المزيد من السقوط؟

ما إذا كان الركود في أسعار المكاتب يتسع ليتحول إلى أزمة أوسع نطاقا سيعتمد جزئيا على ما إذا كانت البنوك والمطورون قادرين على تجنب بلورة الخسائر حتى تنخفض تكاليف الاقتراض، أو الطلب على العوائد.

ويعيد بعض المقرضين اعتماد نهج “التمديد والتظاهر” تجاه القروض المعدومة، وهو تكتيك شائع بعد الأزمة المالية 2007-2009 لتجنب حبس الرهن العقاري.

وقال ماثيو كروثر، العضو المنتدب في شركة الاستثمار PGIM Real Estate، في الفترة التي سبقت MIPIM: “إنك تتوسع وتتظاهر ببساطة لأنه حتى لو قمت بالتنفيذ، فربما لا تتمكن من بيع الأصول في السوق الحالية”.

وقد تكون أسعار العقارات أقرب إلى القاع في أسواق مثل بريطانيا، حيث تصحح الأسعار بشكل أسرع، لكنها تشهد انخفاضًا أكبر في أسواق مثل ألمانيا. ويتوقع روب ويلكنسون، الرئيس التنفيذي لشركة الاستثمار AEW ومقرها فرنسا، أن تنخفض أسعار المكاتب الألمانية بنسبة 10٪ أكثر في النصف الأول من هذا العام.

وقالت سيلينا أولسون، مديرة حلول العملاء العقاريين في شركة Federated Hermes، في مدينة كان: “كان العام الماضي أحد أصعب الأعوام على الإطلاق في جمع رأس المال”. لكنها قالت إن اهتمام المستثمرين بدأ يعود، خاصة من الشرق الأوسط وآسيا والمحيط الهادئ: “لدي أمل أكبر قليلاً مما كان عليه في العام الماضي”.

(1 دولار = 0.9150 يورو)