إذا كنت قد قرأت مقالاتي الأخيرة، فأنت تعلم أنني أتوقع عمليات بيع كبيرة في صناديق الاستثمار العقارية على مدى 2-5 سنوات القادمة.
كما يظهر الرسم البياني أدناه، فإن ارتفاع REIT الذي بدأ في يُظهر شهر أكتوبر، الذي تغذيه التوقعات بتخفيضات متعددة لأسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي، علامات التلاشي.
الرسم البياني لسعر VNQ (البحث عن ألفا بريميوم)
وهذا تحول 180 درجة عما كنت أتصوره في بداية هذا العام. إنني أبني هذه التوقعات الجديدة في المقام الأول على العوامل الفنية، ولكن أيضًا على الأزمة التي تلوح في الأفق في ديون مكتب الاستثمار العقاري.
فيما يتعلق بالتقنيات الفنية، كنت أعتقد أن أعلى سعر لـ VNQ عند 116.71 دولارًا، والذي تم تسجيله عشية رأس السنة الجديدة، 2021، كان تتويجًا لموجة III طويلة، مع تراجع الموجة IV وارتفاع الموجة V لم يأت بعد. عندما ارتفعت صناديق الاستثمار العقارية من أدنى مستوى في أكتوبر 2023، I اعتقدت أن هذه كانت بداية الموجة V، والتي من شأنها أن تأخذ VNQ إلى نطاق 130 دولارًا.
لكن التحرك للأسفل من أعلى مستوى في عام 2021 كان أعمق من المتوقع، ويبدو مندفعًا وليس تصحيحيًا، ويبدو الآن أن الارتفاع من أدنى مستوى في أكتوبر الماضي أشبه مجرد ارتداد للموجة B. سنعرف على وجه اليقين ما إذا كان سعر VNQ ينخفض إلى أقل من 70.61 دولارًا أمريكيًا قبل أن يستعيد أعلى مستوى له في 14 ديسمبر عند 90.09 دولارًا أمريكيًا. إذا كان هذا هو الحال، فمن المحتمل أن نعمل على الموجة C التي ستؤدي إلى انخفاض السعر إلى مستوى 50 دولارًا قبل العثور على قاع. وبطبيعة الحال، ستكون هناك ارتدادات صعودية على طول الطريق، ولكن الصورة العامة قاتمة للغاية لدرجة أنني قمت بتصفية جميع مراكز REIT الخاصة بي باستثناء اثنين.
الرسم البياني لسعر VNQ (البحث عن ألفا بريميوم)
بالطبع، عليك أن تقرر مقدار المخاطرة التي ستتحملها. ولكن إذا كنت على حق في هذا، فقد حان الوقت للبدء في إزالة الأعشاب الضارة من الحديقة، على أقل تقدير. تركز هذه المقالة على ثلاثة من أضعف صناديق الاستثمار العقاري في أمريكا، بالإضافة إلى أحد عشر صندوقًا حددتها في مقالتي الأخيرة.
من المرجح أن يكون قطاع المكاتب العقارية المتداولة هو مركز انهيار صناديق الاستثمار العقارية القادمة. ليس من قبيل الصدفة أن الشركات الثلاث التي سأناقشها في هذا المقال لديها مكاتب واسعة النطاق.
معايير
تقوم جميع الشركات الثلاث بتنفيذ اختبار ping على الأقل لـ 3 من المعايير الأربعة التالية:
- ميزانية عمومية فوضوية، مع ارتفاع المديونية، وديون مفرطة بمعدلات متغيرة، و/أو أرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) ضعيفة.
- توقعات ضعيفة لنمو FFO، عندما تقترن بميزانية عمومية فوضوية.
- أرباح غير آمنة، أو ملف تعريف للعائد ونمو الأرباح أقل بكثير من المتوسط.
- المبالغة في التقييم، من حيث السعر/السعر الأجنبي المباشر و/أو العلاوة مقارنة بالسعر العادل، أو البيع على المكشوف المفرط، خاصة عندما يقترن بأي مما سبق.
قراءة المخططات
وفي جميع الجداول التالية
- النمو المستقبلي لـ FFO هو إجماع بلومبرج (تخمين مدروس) لعام 2024، مقارنة بعام 2023.
- إن Dividend Safety هو تصنيف تم تعيينه بواسطة Seeking Alpha Premium Quant، بناءً على صيغة معقدة تحتوي على حوالي 20 متغيرًا للمدخلات.
- نمو الأرباح هو معدل نمو سنوي مركب لمدة 5 سنوات من الربع الثاني من عام 2019 حتى الربع الثاني من عام 2024.
- تتوقع نقاط توزيع الأرباح العائد بعد 3 سنوات من الآن، على افتراض عدم وجود تغيير في معدل نمو الأرباح.
- القسط إلى السعر المستهدف هو مقياس توفره Hoya Capital Income Builder، وهو حساب المبلغ الذي يتجاوز به السعر الحالي سعر الشراء المستحق.
فورنادو ريالتي تراست
فورنادو ريالتي تراست
فورنادو ريالتي تراست (VNO) هي أكبر الشركات الثلاث المذكورة في هذه المقالة، حيث تبلغ قيمتها السوقية 5.28 مليار دولار. تتركز محفظة الشركة من العقارات المكتبية في مدينة نيويورك، ولكن لدى VNO أيضًا أصول رئيسية في شيكاغو وسان فرانسيسكو.
في قطاع يتسم بمشاكل الميزانية العمومية، فإن هذه الشركة لديها نسبة ديون وديون / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك أسوأ من متوسط مكتب REIT. من المتوقع أن ينخفض FFO بنسبة (-9.9)٪ في عام 2024، من 2.63 دولارًا إلى 2.37 دولارًا، مما سيزيد من تقييد قدرة الشركة على سداد طريقها للخروج من الديون.
| شريط | نسبة الدين | الديون / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك | كان. معدل ٪ | نمو FWD FFO |
| VNO | 58% | 11.7 | 8.5% | (-9.9)% |
| متوسط القطاع | 53% | 8.7 | 11.8% | 0.0% |
المصدر: هويا كابيتال إنكوم بيلدر
إن العائد الآجل الحالي لـ VNO البالغ 4.63٪ بالكاد أفضل من معدل “عدم المخاطرة” البالغ حوالي 4.25٪ على سندات الخزانة، وأقل بكثير من متوسط مكتب REIT البالغ 5.63٪. لكن هذه الشركة خفضت بالفعل أرباحها مرتين هذا العام، وتدفع أقل من نصف أرباحها قبل الوباء. نتيجة لذلك، ومع توقع انخفاض FFO بنسبة 10٪ تقريبًا، فمن الصعب أن يكون لديك الكثير من الثقة في توزيع الأرباح في المستقبل. على الرغم من كونها في قطاع عالي الأجر، إلا أن VNO تحصل بدلاً من ذلك على درجة أرباح أقل بكثير من متوسط صناديق الاستثمار العقارية.
| شريط | متنوعات. أمان | متنوعات. أَثْمَر | متنوعات. نمو | سيصرف | متنوعات. نتيجة |
| VNO | لا | 4.63% | (-8.0)% | 60% | 3.60 |
| متوسط القطاع | ج | 5.63% | (-3.9)% | 52% | 5.00 |
المصدر: البحث عن Alpha Premium وHoya Capital Income Builder وحسابات المؤلف
حتى عند السعر المنخفض/FFO البالغ 7.9، لا تزال Hoya Capital Income Builder تعتبر أن سعر VNO مبالغ فيه بنحو 33%. وفي الوقت نفسه، فإن البيع على المكشوف الأعلى من المتوسط لهذه الشركة يخلق رياحًا معاكسة ضد مكاسب أسعار الأسهم.
| شريط | السعر/FFO | قسط للسعر المستهدف | قصير ٪ | نسبة قصيرة |
| VNO | 7.9 | 32.9% | 11.02% | 15.14% |
| متوسط القطاع | 9.0 | (-9.1)% | 7.07% | 8.78% |
المصدر: هويا كابيتال إنكوم بيلدر
من بين 14 محللًا في وول ستريت يغطون هذه الشركة، صنفها 6 على أنها بيع أو بيع قوي، ولم يصنفها أي منهم على أنها شراء. متوسط السعر المستهدف لـ VNO هو 24.75 دولارًا أمريكيًا، وهو أقل بنسبة (-4.5)٪ فقط من مستواه الحالي، ولكن تتراوح الأهداف منخفضة تصل إلى 19.00 دولارًا أمريكيًا، وهو ما يمثل خسارة تبلغ حوالي (-27)٪.
تسعى ألفا بريميوم
جي بي جي سميث
جي بي جي سميث
جي بي جي سميث (JBGS) عبارة عن صندوق استثمار عقاري صغير الحجم بقيمة 1.35 تريليون دولار. تمتلك الشركة 13.7 قدم مربع (مليون قدم مربع) في محفظتها، مع 9.3 قدم مربع أخرى في خط الأنابيب، وكلها في واشنطن العاصمة والمناطق المجاورة، وتنتقل من مباني المكاتب في الغالب إلى مباني متعددة الأسر في الغالب. اعتبارًا من الشهر الماضي، لا يزال 56% من صافي الدخل للشركة يأتي من العقارات المكتبية.
عرض المستثمر JBGS
كما هو الحال مع Vornado، فإن نسبة الدين لـ JBGS (58%) أعلى من متوسط مكتب REIT (53%)، والذي بدوره أعلى بكثير من متوسط REIT. ومما يزيد الأمور سوءًا أن الديون ذات المعدلات المتغيرة تمثل نسبة غير عادية تبلغ 29.3٪ من إجمالي الشركة.
يعتبر دين الشركة / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك لائقًا عند 7.0، ولكن لسوء الحظ، يدعو الإجماع إلى انخفاض (-22.2)٪ في FFO لكل سهم في عام 2024، مقارنة بمستويات 2023. يبلغ نمو أرباح السهم على المدى الطويل بالفعل (-10.7)٪، وفقًا لـ Seeking Alpha Premium.
| شريط | نسبة الدين | الديون / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك | كان. معدل ٪ | نمو FWD FFO |
| جي بي جي إس | 58% | 7.0 | 29.3% | (-22.2)% |
| متوسط القطاع | 53% | 8.7 | 11.8% | 0.0% |
المصدر: هويا كابيتال إنكوم بيلدر
إن اعتماد الشركة الكبير على الديون ذات الفائدة المتغيرة يؤدي إلى ارتفاع متوسط سعر الفائدة المرجح بنسبة 4.84%.
عرض المستثمر JBGS
تحصل الشركة على درجة سلامة توزيعات الأرباح من C من Seeking Alpha Premium، ولكن العائد البالغ 4.73٪ بالكاد أعلى من معدل عدم المخاطرة. لم تقم JBGS أبدًا بخفض أرباحها خلال الوباء، ولكنها خفضتها مؤخرًا من 0.225 دولار إلى 0.175 دولار في فبراير. ونتيجة لذلك، حصلت JBGS على نتيجة توزيع أرباح عادية تبلغ 4.41. انخفض سعر السهم (-14.6)٪ منذ أن أعلنت الشركة عن خفض الأرباح في 14 فبراير. وفي الوقت نفسه، من المحتمل أن يحول الانخفاض المتوقع في الإيرادات هذا العام دون أي زيادات في الأرباح في المستقبل المنظور.
| شريط | متنوعات. أمان | متنوعات. أَثْمَر | متنوعات. نمو | سيصرف | متنوعات. نتيجة |
| جي بي جي إس | ج | 4.73% | (-2.33)% | 70% | 4.41 |
| متوسط القطاع | ج | 5.63% | (-3.9)% | 52% | 5.00 |
المصدر: البحث عن Alpha Premium وHoya Capital Income Builder وحسابات المؤلف
حتى مع سعر / FFO يبلغ 11.4 فقط، لا تزال Hoya Capital تعتبر JBGS مبالغًا فيها بنسبة 29٪ تقريبًا. يقوم المستثمرون ببيع JBGS بشكل أكبر قليلاً من متوسط صناديق الاستثمار العقارية المكتبية، وأكثر بكثير من صناديق الاستثمار العقارية بشكل عام.
| شريط | السعر/FFO | قسط للسعر المستهدف | قصير ٪ | نسبة قصيرة |
| جي بي جي إس | 11.4 | 28.8% | 8.74% | 8.62% |
| متوسط القطاع | 9.0 | (-9.1)% | 7.07% | 8.78% |
المصدر: هويا كابيتال إنكوم بيلدر
أحد المحللين الثلاثة في وول ستريت الذين يغطون JBGS صنفه على أنه بيع قوي. لا أحد قيمه بالشراء. يحتفظ نظام تصنيفات Seeking Alpha Quant أيضًا بتصنيف البيع.
شركة الكسندر
الكسندر
الكسندر (ALX) هو رأس مال صغير آخر بقيمة 1.12 مليار دولار، وتتم إدارته خارجيًا بواسطة Vornado. تمتلك الشركة على وجه التحديد 5 عقارات، جميعها في منطقة مدينة نيويورك الكبرى. على الرغم من أنها تمتلك مكاتب ومحلات بيع بالتجزئة وعقارات متعددة الأسر، يتم تصنيف ALX عادةً على أنها مكتب REIT لأن غالبية إيرادات الإيجار تأتي من عقار Lexington Avenue، الذي يضم المقر الرئيسي لشركة Bloomberg.
على الرغم من أن نسبة ديون الشركة البالغة 51٪ تعتبر نموذجية للميزانيات العمومية الكئيبة في قطاع مكاتب الاستثمار العقاري، فإن الدين / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك لـ ALX يبلغ 10.0، وهو أسوأ بكثير. ومما يزيد الطين بلة أن نسبة كبيرة تبلغ 32.8% من ديون ALX يتم الاحتفاظ بها بأسعار فائدة متغيرة (وبالتالي أعلى).
| شريط | نسبة الدين | الديون / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك | كان. معدل ٪ | نمو FWD FFO |
| ALX | 51% | 10.0 | 32.8% | يصل |
| متوسط القطاع | 53% | 8.7 | 11.8% | 0.0% |
المصدر: هويا كابيتال إنكوم بيلدر
لدى ألكساندر كل سمات مصيدة الفئران الكلاسيكية. إن العائد البالغ 8.25% يعتبر جبناً مغرياً، لكن نسبة العائد البالغة 114% غير مستدامة. تدفع الشركة نفس توزيعات الأرباح منذ 5 سنوات، ولكن مع دين / حقوق ملكية تبلغ 484٪، والديون / رأس المال بنسبة 83٪، ونسبة تغطية الفوائد FFO عند 1.69 فقط، وفقًا لـ Seeking Alpha Premium، فمن المشكوك فيه ما إذا كان التخفيض في يمكن تجنب الأشهر الـ 12 المقبلة.
| شريط | متنوعات. أمان | متنوعات. أَثْمَر | متنوعات. نمو | سيصرف | متنوعات. نتيجة |
| ALX | د | 8.25% | 0.00% | 114% | 8.25 |
| متوسط القطاع | ج | 5.63% | (-3.9)% | 52% | 5.00 |
المصدر: البحث عن Alpha Premium وHoya Capital Income Builder وحسابات المؤلف
حتى مع سعر السعر/FFO لـ ALX عند 12.8 فقط، لا تزال Hoya Capital تصنف أسهم الشركة بأكثر من 50% أعلى من سعر الشراء المستحق البالغ 144 دولارًا. وفي الوقت نفسه، فإن نسبة البيع على المكشوف للشركة تكاد تكون سيئة مثل نسبة فورنادو، وأسوأ بكثير من متوسط مكتب الاستثمار العقاري.
| شريط | السعر/FFO | قسط للسعر المستهدف | قصير ٪ | نسبة قصيرة |
| ALX | 12.8 | 51.5% | 6.16% | 13.06% |
| متوسط القطاع | 9.0 | (-9.1)% | 7.07% | 8.78% |
المصدر: هويا كابيتال إنكوم بيلدر
يقوم محلل واحد فقط في وول ستريت بتغطية ALX، لكن هذا المحلل يصنفها على أنها بيع قوي، مع سعر مستهدف يبلغ 145 دولارًا، مما يشير إلى انخفاض بنسبة (-33)٪ تقريبًا.
تسعى ألفا بريميوم
المحصلة النهائية للمستثمر
أي شركة هي أكثر من مجرد أرقامها. ربما يمكن تقديم حالة تعليق معقولة لبعض هذه الشركات، إن لم يكن كلها.
ومع ذلك، فإن المنازل المبنية على أسس ضعيفة تتعرض لأكبر قدر من الضرر في العاصفة. الأقوياء فقط هم من سينجو من العاصفة التي يبدو أنها قادمة إلى REITworld. الخطوة الأولى في الاستعداد هي التخلص من الشركات الواهية. بعد سنتين إلى خمس سنوات من الآن، من المحتمل أن تكون سعيدًا بذلك. هناك أماكن أفضل لأموالك.
ولكن كما هو الحال دائمًا، فإن الرأي الأكثر أهمية هو رأيك. لأنها أموالك.