سهم Plaza Retail REIT: عائد 7٪ ، حتى بعد زيادة رأس المال (OTCMKTS: PAZRF)

مقدمة

على مدار السنوات القليلة الماضية ، كتبت العديد من المقالات في Plaza Retail REIT (OTC: PAZRF) (TSX: PLZ.UN: CA) ، وهو صندوق استثمار كندي يركز على العقارات التجارية في الجزء الشرقي من البلاد. التقطت السندات في ذروة أزمة COVID بعائد حتى تاريخ الاستحقاق يزيد عن 10٪ (وهو أمر جيد جدًا نظرًا لانخفاض أسعار الفائدة في الأسواق خلال تلك الأيام). تم سداد السند بالكامل في وقت سابق من هذا العام ، لذلك أردت أن ألقي نظرة لمعرفة ما إذا كان ينبغي أن أغمس قدمي في الوحدات المشتركة في Plaza Retail REIT للاحتفاظ بالتعرض للشركة.

كان كل من FFO و AFFO قويين للغاية في الربع الأول

لن أخوض في الكثير من التفاصيل لمناقشة الأصول والمستأجرين الرئيسيين لـ Plaza Retail REIT و أريد اثنين إحالتك إلى هذه المقالة القديمة من فبراير التي استعرضت كل تلك العناصر. أفضل التركيز على تقرير أرباح REIT الأخير وكيف يخطط للتعامل مع أسعار الفائدة المتزايدة في الأسواق المالية والتي ستضر في النهاية بهيكلها التمويلي أيضًا.

ظل REIT مربحًا ، وعلى الرغم من أن الربحية ليست مقياسًا جيدًا للحكم على أي REIT ، إلا أنني أود أن أتوقف لحظة لإلقاء نظرة على بيان الدخل لأنه يسمح للمستثمر بتحديد التغييرات المفاجئة في ، على سبيل المثال ، مصاريف G & A ونفقات الفائدة.

كما ترون أعلاه ، انخفض صافي دخل الممتلكات مقارنة بالربع الأول من عام 2022. وعلى الرغم من زيادة الإيرادات بنسبة 1.5٪ ، إلا أن الزيادة المفاجئة بنسبة 7٪ في نفقات التشغيل ألقت بؤرة على الأداء المالي وانخفض صافي دخل الممتلكات بنحو 2٪ إلى 16.8 مليون دولار كندي. بالنظر إلى تفاصيل نفقات التشغيل هذه ، يبدو أن الزيادة مرتبطة بشكل أساسي بالمصروفات غير القابلة للاسترداد بما في ذلك مصاريف الديون المعدومة بقيمة 0.14 مليون دولار كندي. بالإضافة إلى ذلك ، كان على صندوق الاستثمار العقاري أن يمنح المستأجر بدلًا قدره 235 ألف دولار كندي لتأخر تسليم المباني. لذلك يبدو أن هناك بعض العناصر غير المتكررة وتم تعديلها حتى لهذين العنصرين فقط ، فقد أظهرت NOI زيادة طفيفة. وفي نفس الأصول NOI ، كان من الممكن أن تكون هناك زيادة بنسبة 0.8 ٪.

يُظهر بيان الدخل أيضًا زيادة بنسبة 10٪ في مصاريف الفوائد ، والتي ارتفعت من 6.8 مليون دولار كندي إلى 7.6 مليون دولار كندي. أتوقع أن تستمر مصاريف الفائدة في الزيادة حيث أن الرهون العقارية الحالية ذات السعر الثابت سوف تتدحرج وسيتعين إعادة تمويلها.

من الواضح أن FFO و AFFO هما مقاييس أفضل للحكم على REIT. كما ترون أدناه ، حقق Plaza Retail REIT إجمالي FFO قدره 9.4 مليون دولار كندي وصافي AFFO قدره 8.1 مليون دولار كندي. انخفض كلاهما مقارنة بالربع الأول من العام الماضي ويمكن تفسير ذلك أيضًا من خلال تأثير العنصرين غير المتكررين على NOI بالإضافة إلى نفقات الفائدة المرتفعة.

مع AFFO أقل بقليل من 0.08 دولار كندي للسهم الواحد ، يتم تداول السهم حاليًا بحوالي 12 ضعف AFFO السنوي.

ماذا عن استحقاقات الديون وزيادة تكلفة الفائدة المتوقعة؟

في حين أن هذا العدد يبدو جذابًا ، دعونا لا ننسى أن الأسوأ لم يأت بعد عندما يتعلق الأمر بنفقات الفائدة. انخفض مستوى الدين مؤخرًا بفضل صفقة تم شراؤها وانخفض إجمالي الدين إلى إجمالي قيمة الأصول إلى 52٪. نسبة LTV (المعرفة على أنها صافي الدين مقابل الأصول العقارية) أقل من 50٪ وحتى 47.5٪ إذا قمت بتضمين الاستثمارات الأخرى في الميزانية العمومية.

يتكون الجزء الأكثر أهمية من الدين من تمويل الرهن العقاري و 525 مليون دولار كندي كمبلغ إجمالي للرهون العقارية ، وحوالي 90٪ له معدل ثابت.

ستكون السنوات القليلة القادمة مثيرة للاهتمام ، ولكن لحسن الحظ ، فإن تواريخ استحقاق بلازا موزعة جيدًا في الوقت المناسب. في عام 2024 ، سيتعين إعادة تمويل 35 مليون دولار كندي فقط من الديون يليها 54.5 مليون دولار كندي فقط في عام 2025. ويبلغ متوسط ​​سعر الفائدة المرجح لآجال الاستحقاق حوالي 4.13٪. بافتراض أن متوسط ​​تكلفة الدين يرتفع إلى 6.25٪ لقرض الرهن العقاري ، فإن صندوق الاستثمار العقاري (REIT) سيشهد زيادة في مصروفات الفائدة بما يزيد قليلاً عن 1.8 مليون دولار كندي في السنة. هذا هو 0.45 مليون دولار كندي كل ربع سنة وحوالي 5٪ من نتيجة AFFO الحالية.

هذا لا يعني أننا سنشهد انخفاضًا في AFFO بنسبة 5 ٪ في السنوات القليلة المقبلة حيث تسير جهود التأجير بشكل جيد. كان إجمالي انتشار التجديد في الربع الأول أضعف قليلاً مما كنت أتوقع (عند 3.8٪) وتوضح الصورة أدناه أن هذا كان بسبب انتشار التجديد السلبي في قسم مراكز التسوق المغلقة. وفقًا لـ Plaza ، كان هذا مرتبطًا بشكل أساسي بمستأجر واحد مما أدى إلى انخفاض الأداء بالكامل واستبعاد التجديد الواحد ، كان إجمالي فارق التجديد سيكون 7.3 ٪ إيجابيًا.

ومن المثير للاهتمام أن عقود الإيجار الجديدة هي بمعدل أعلى بكثير. كما ترون أعلاه ، كان متوسط ​​إيجار مراكز الهواء الطلق 14.14 دولارًا كنديًا للقدم المربع للعقود المجددة ، ولكن تم توقيع اتفاقيات إيجار جديدة بمعدل أعلى بكثير قدره 17.34 دولارًا كنديًا للقدم المربع. وبالنظر إلى مراكز التسوق المغلقة ، كان هناك أيضًا ارتفاع بنسبة 25٪ مقارنة بمعدل التجديد. بالطبع هذه مجرد اتفاقيات أصغر ، لذا في الوقت الحالي سأعتبرها “قصصية” ، لكن فروق الإيجار الجديدة مشجعة للغاية. لذا فإن بلازا لديها بالتأكيد القدرة على التخفيف من تأثير مصاريف الفائدة المرتفعة.

أطروحة الاستثمار

لا يبدو أن سعر البيع بالتجزئة في بلازا باهظ التكلفة بمعدل 12 ضعفًا لما هو متوقع من AFFO لهذا العام ، لكنني أعتقد أنه من الآمن افتراض أنه لن يكون هناك نمو كبير خلال السنوات القليلة المقبلة حيث سيتعين إعادة تمويل الديون الحالية. إجمالي متطلبات إعادة التمويل لعامي 2024 و 2025 أقل بقليل من 150 مليون دولار كندي وتتكون بشكل أساسي من الرهون العقارية بالإضافة إلى بعض الديون المصرفية ودفع رأس المال على الرهون العقارية الأخرى (التي لا تستحق).

إن الحفاظ على استقرار AFFO عند حوالي 0.32-0.34 دولار كندي للسهم الواحد في السنة سيكون بالفعل إنجازًا قويًا لشركة Plaza. قد يعني ذلك أيضًا أن التوزيع الحالي البالغ 0.28 دولار كندي سنويًا لا يزال مغطى بالكامل ، في حين أن سعر السهم الحالي يمثل خصمًا بنسبة 20 ٪ تقريبًا على صافي قيمة الأصول باستخدام معدل رسملة بنسبة 6.75 ٪ وهو أيضًا جذاب للغاية. إن زيادة معدل الرسملة إلى 7.5٪ (باستثناء تأثير ارتفاع الإيجارات المستقبلية) ستؤدي إلى صافي قيمة الأصول بحوالي 4 دولارات كندي / سهم.

كما أقدر قرار الإدارة بجمع الأموال في مارس عندما كان سعر السهم أعلى. أكمل صندوق REIT عرض صفقة شراء بقيمة 40 مليون دولار كندي في مارس بسعر 4.68 دولار كندي للسهم واستخدم العائدات لسداد السندات القابلة للتحويل. يجب أن يكون تأثير التخفيف على AFFO محايدًا إلى حد ما نظرًا لاستخدام زيادة رأس المال لتقليل إجمالي الديون المستحقة.

ليس لدي حاليًا أي منصب في بلازا ولكني ما زلت أتابع القصة.

ملاحظة المحرر: تتناول هذه المقالة ورقة مالية واحدة أو أكثر لا يتم تداولها في بورصة أمريكية رئيسية. يرجى العلم بالمخاطر المرتبطة بهذه المخزونات.