لقد حثت المستثمرين في قيادة صافي الإيجار REIT شركة دبليو بي كاري (WPC) للاستفادة من اضطراب التقييم في أوائل نوفمبر 2023. في ذلك الوقت، تم بيع شركة WPC بسبب الشكوك الضمنية في مكتب الإيجار الصافي الخاص بها. ملكيات (نلوب) تدور خارج. نتيجة لذلك، أعادت WPC النظر إلى مستوى 50 دولارًا (أعيد اختباره آخر مرة في مايو 2020)، مما أذهل أصحاب الأسهم الضعيفة على الأرجح إلى توقع أن الأسوأ لا يزال يلوح في الأفق.
ومع ذلك، بحلول الوقت الذي قدمت فيه التحديث الخاص بي، كان المستثمرون الأذكياء في حركة السعر قد أدركوا أن WPC كانت تتماسك بشكل بناء عند هذا المستوى لأكثر من أربعة إلى خمسة أسابيع. بمعنى آخر، قمت بتقييم المشترين عند الانخفاضات الذين ساعدوا شركة WPC على تشكيل قاعدة قبل أن يبدأوا موجة صعودية من أدنى مستوياتها في أوائل نوفمبر، حيث قام حاملو الأسهم الضعفاء بتفريغ أسهمهم في أسوأ وقت ممكن.
مع استرداد WPC لأكثر من 35% (تم التعديل لـ (أرباح الأسهم) من أدنى مستوى لها في أوائل أكتوبر 2023 إلى أعلى مستوى في الأسبوع الماضي، فقد حان الوقت بالنسبة لنا لإعادة تقييم ما إذا كان ينبغي على المستثمرين التفكير في السماح للتفاؤل الأخير بالتهدئة أولاً. ضع في اعتبارك أن WPC لا يزال منخفضًا بأكثر من 12٪ خلال العام الماضي على أساس العائد الإجمالي. ومن خلال رؤية 5 سنوات و10 سنوات، سجلت شركة WPC معدل نمو سنوي مركب يبلغ 5.4% و7% على التوالي. وبعبارة أخرى، كان من الممكن أن تتفوق بشكل كبير على متوسطاتها طويلة الأجل من خلال الاستفادة من فرصة ذروة التشاؤم التي تم تقديمها على طبق منذ ثلاثة أشهر. بعد هذا الانتعاش الملحوظ، دعونا نعيد النظر في ما تغير منذ أوائل نوفمبر والذي عزز مثل هذا الرفع الهائل لقيمة WPC.
تذكر أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سلط الضوء على ثلاثة تخفيضات محتملة في أسعار الفائدة في عام 2024. ومع ذلك، إذا انتظرت إشارة بنك الاحتياطي الفيدرالي (في منتصف ديسمبر) للقيام بذلك قبل التقاط القطع من الضربات التي تعرضت لها شركة WPC، فقد فاتك لحم التخفيض الأخير. يتحرك. لذلك، في حين أن رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول وزملائه في اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة قد لعبوا على الأرجح دورًا، إلا أن المستثمرين الذين توقعوا هذه الخطوة بشكل صحيح استفادوا بشكل أكبر.
بالنسبة لمستثمري صناديق الاستثمار العقارية، أعتقد أنه من الواضح سبب أهمية خطوة بنك الاحتياطي الفيدرالي. نعم، لم يخفضوا أسعار الفائدة بعد، لكن السوق لن ينتظر حتى يتم التخفيض قبل الانتقال إلى إعادة تصنيف WPC. خذ بعين الاعتبار تقييم WPC الذي تم تسعيره في مثل هذا التشاؤم الحاد في أكتوبر 2023 حيث انخفض مضاعف AFFO لكل سهم إلى 10.1x، وهو أقل بكثير من متوسطه على مدار 10 سنوات البالغ 13.9x. لذلك، استفاد هؤلاء المشترون عند الانخفاض من التقييم الجذاب للغاية، متوقعين بنك الاحتياطي الفيدرالي أكثر تشاؤمًا (المضي قدمًا) أثناء تحركهم لإضافة التعرض. يجب أن تكون هذه هي الطريقة التي ينظر بها مستثمرو WPC إلى أطروحتها الصعودية، حيث إنها صندوق استثمار عقاري قوي بشكل أساسي ومتنوع بشكل جيد.
نظرًا لأنها قلصت تعرض مكتبها إلى 16٪ من الإيجار الأساسي السنوي أو ABR، فمن المتوقع أن تعزز رياح تقييم WP Carey بينما تتطلع إلى إعادة الاستثمار. بالإضافة إلى ذلك، قدمت الشركة تحديثًا استثماريًا حديثًا، يسلط الضوء على حجم استثمار العام بأكمله بقيمة 1.3 مليار دولار. يتضمن إيقاعًا قدره 320 مليون دولار في الربع الرابع، مما يشير إلى قدرة صندوق الاستثمار العقاري على الاستفادة من معدلات الرسملة الجذابة (المتوسط المرجح: 7.7٪) لتعزيز محفظته. تتوقع WP Carey أيضًا عمليات إغلاق بقيمة 180 مليون دولار في يناير 2024، مما يشير إلى أنه من المتوقع أن يستمر زخم الاستثمار.
أعتقد أن مستثمري WPC على دراية بالخصائص عالية الجودة التي يقدمها صندوق REIT. لقد حصلت على تصنيف BBB+ (مستقر) من قبل S&P، مع التركيز على المستأجرين الفرديين وتوفير “تدفقات نقدية مستقرة ويمكن التنبؤ بها”. نظرًا لفصل محفظتها المكتبية الأخيرة، فقد سمحت أيضًا لشركة WP Carey بتحسين ملف ديونها، مما ساعد على الحفاظ على نسبة الرافعة المالية قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) المعدلة عند مستويات 5 المتوسطة إلى المرتفعة. ومع احتمال تنفيذ تخفيضات أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا العام، فمن المرجح أن يعيد السوق تسعير تكلفة رأس المال، مما يعزز قدرته على الحفاظ على نسبة دفع تعويضات AFFO المحسنة. على الرغم من أنني ما زلت أرى احتمالية انخفاض معدل النمو في نفس المتجر الخاص بـ NOI مع وصول معدلات التضخم إلى ذروتها، فمن المحتمل أن يتم تسعيرها عندما وصل WPC إلى ذروة التشاؤم في أكتوبر.
مع تجاوز AFFO لكل سهم من WPC مستوى 14.2x مؤخرًا، فقد تم تطبيعه تمامًا مقابل متوسطه على مدار 10 سنوات. بمعنى آخر، قمت بتقييم أن المستثمرين الذين فوتوا الشراء قبل ثلاثة أشهر يجب أن يفكروا في انتظار فرصة شراء أخرى أكثر جاذبية عند الانخفاض.
مخطط أسعار WPC (أسبوعيًا) (عرض التداول)
لقد استنتجت أن عودة WPC لا يزال لديها المزيد من الإمكانات الصعودية، حيث تصل إلى منطقة 72 دولارًا قبل التماسك. ومع ذلك، فإن ملف المخاطر/المكافأة أقل جاذبية بكثير من ذلك الذي قمت بتقييمه في أوائل نوفمبر. علاوة على ذلك، فإن مثل هذه الارتفاعات الحادة في الزخم يمكن أن تكون أكثر عرضة لعمليات جني الأرباح المكثفة حيث يقوم المشترون عند الانخفاض بإعادة تخصيص تعرضهم لحماية المكاسب الحادة.
وبالتالي، يمكن أن يؤدي ذلك أيضًا إلى تحفيز تقلبات هبوطية أعلى محتملة، مما يوفر فرصًا أكثر جاذبية للمستثمرين الذين يتطلعون إلى إضافة المزيد من التعرض. ونتيجة لذلك، فإنني أشجع المستثمرين على عدم ملاحقة الارتفاع الأخير إذا لم يضيفوا المزيد. بدلاً من ذلك، يمكنهم التفكير في تقييم مناطق الدمج المحتملة ضمن مستوى 56 دولارًا إلى 59 دولارًا لإضافة المزيد من التعرض، والمشاركة في التعافي على المدى المتوسط في WPC.
التقييم: تم تخفيضه إلى Hold.
ملاحظة هامة: يتم تذكير المستثمرين ببذل العناية الواجبة وعدم الاعتماد على المعلومات المقدمة كنصيحة مالية. يرجى دائمًا تطبيق التفكير المستقل وملاحظة أن التصنيف لا يهدف إلى تحديد وقت دخول/خروج محدد عند وقت الكتابة ما لم ينص على خلاف ذلك.
أريد أن أسمع منك
هل لديك تعليق بناء لتحسين أطروحتنا؟ رصدت فجوة حرجة في وجهة نظرنا؟ هل رأيت شيئًا مهمًا لم نفعله؟ موافق أو غير موافق؟ قم بالتعليق أدناه بهدف مساعدة الجميع في المجتمع على التعلم بشكل أفضل!
