اسكندرية للاسهم العقارية (بورصة نيويورك: ARE) هو مكتب REIT يركز بشكل أساسي على مستأجري علوم الحياة. يبدو أن الإجماع هنا على البحث عن ألفا هو ذلك لأن الشركة لا تتعرض لتهديد مباشر من العمل من المنزل هو أفضل موقع مكتب REIT. لهذا السبب يقوم المحللون بتغطية الأسهم ، واحد فقط في التصنيف HOLD مع أي شخص آخر عند الشراء أو الشراء القوي. الهدف من هذه المقالة هو النظر إلى الحقائق بموضوعية والنقاش بأنه على الرغم من أن REIT سليم بشكل أساسي ومن بين الأفضل إلا أنه قد يتم تداوله بعلاوة عالية جدًا لظروف السوق الحالية.
نظرة عامة على جمهورية مصر العربية
معظم القراء على دراية بالشركة إلى حد ما ، لذا لن أخوض في الكثير من التفاصيل. الجدير بالذكر أن هناك أمرين وضع ARE في فئة خاصة به ، خاصة عند مقارنته بصناديق الاستثمار العقاري التقليدية الأخرى مثل Boston Properties (BXP) أو Piedmont Office Realty Trust (PDM).
1. أولاً وقبل كل شيء ، من المستأجرين. ARE عقود إيجار حصريًا للشركات الموجهة لعلوم الحياة. بعض هذه الشركات عبارة عن شركات أدوية كبرى ، وبعض الشركات الناشئة في مجال التكنولوجيا الحيوية ، وبعض المؤسسات الأكاديمية والحكومية. حجة الثور القائلة بأن المختبرات لا يمكن أن تؤخذ إلى المنزل بنفس الطريقة التي يمكن بها للكمبيوتر المحمول أن تكون صالحة. هذا هو السبب في أن جميع صناديق الاستثمار العقارية في المكاتب تقريبًا تسلط الضوء على تعرضهم لعلوم الحياة على مكالمات الأرباح. تكمن المشكلة في أنه من الواضح أنه ليس كل الفضاء عبارة عن مساحة معملية. لا تخبرنا ARE ، لكنني أظن أن جزءًا كبيرًا من المساحة التي يستأجرها كبار المستأجرين مثل Moderna (MRNA) أو Novartis (NVS) هي في الواقع مساحة عمل مكتبية تقليدية. إذا كان الأمر كذلك ، فمن الواضح أن هذا الجزء سيكون عرضة لـ WFH ويمكننا بسهولة أن نتوقع أنه عندما تجدد الشركات عقود إيجارها ، فإنها ستفعل ذلك لمساحة أصغر. في حين أن هذه تكهنات إلى حد كبير في هذه المرحلة ، إلا أنها مصدر قلق لدي.
فين
2. بعد ذلك ، آفاق النمو في جمهورية مصر العربية. تمكنت الشركة من تحقيق عوائد كبيرة ووفقًا لتوجيهات الإدارة ، من المتوقع أن يستمر هذا في المضي قدمًا. ويعزى نموها بشكل أساسي إلى خط أنابيب التطوير الكبير الذي قدمته ، والذي قدم 450.000 قدم مربع من المساحة الجديدة خلال الربع الأول وحده. بعد الربع الأول ، تتوقع الشركة توفير 6.7 مليون قدم مربع من المساحة على مدى السنوات الثلاث المقبلة ، مما يضيف أكثر من 600 مليون دولار إلى NOI الخاصة بهم. يجب أن أقول إن هذا مثير للإعجاب والشيء هو أن خط الأنابيب هذا مؤجر مسبقًا بنسبة 73 ٪ مما يدل على وجود طلب كبير على المنتج. على هذه الجبهة ، يجب أن أعطيها لـ ARE ، لأن نموها يبدو واضحًا للغاية وموثوقًا للغاية ما لم ينخفض معدل الإشغال الإجمالي لديهم بسبب الأسباب المذكورة أعلاه. حاليًا ، تبلغ نسبة الإشغال 93.6٪ ، والشيء المتعلق بخط الأنابيب المتنامي هو أنه من المحتمل أن يضع مزيدًا من الضغط على التأجير خاصة عندما تفكر في أن الشركة لديها بالفعل ما يقرب من 9 مليون قدمًا (20٪ من الإجمالي) من الإيجار تنتهي حتى عام 2025. ما هو وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن متوسط العائد النقدي المبدئي الثابت على العقارات التي تم تسليمها في الربع الأول بلغ 6.6٪.
3. أخيرا ARE في جامعة خاصة به بسبب ميزانيته العمومية. مع تصنيف BBB + ، و 96٪ من سعرها الثابت ، وعدم وجود آجال استحقاق للديون قبل أبريل 2025 ، لا يوجد الكثير مما قد يعرض خطط الشركة للخطر. أضف إلى ذلك حقيقة أن لديهم أكثر من 5 مليارات دولار متوفرة في السيولة لتمويل نموهم. وفي الحقيقة ، فإن مستوى دينهم الإجمالي معقول عند حوالي 5.3x EBITDA مما يعني أن الشركة ليست بأي حال من الأحوال مفرطة في المديونية.
لذا كما ترون ، ARE هي شركة خاصة جدًا وهناك الكثير مما يعجبك. الشاغل الوحيد على المستوى الأساسي هو نسبة المساحة التي لا تمثل مساحة للمختبر ، ولكن المساحات المكتبية التقليدية والآثار التي قد تترتب على ذلك على مستوى الإشغال الإجمالي ، خاصةً مع فترات انتهاء الإيجار المرتفعة وخط أنابيب كبير للتطورات الجديدة. في كلتا الحالتين ، فإن شكوكي تجاه السهم لا تأتي من الأساسيات بل من التقييم.
في Q1 ، سجلت الشركة NOI سنويًا بقيمة 1.8 مليار دولار. مع ذلك ، يمكننا حساب أنه يتداول بمعدل سقف ضمني يبلغ 5.6٪. بالنسبة لي ، هذا شعور منخفض للغاية. مع سندات الخزانة لأجل 10 سنوات عند 3.5٪ ، فهذا يعني انتشار 210 نقطة أساس فقط ، وهو مشابه لنوع الفروق التي يطبقها السوق على العقارات السكنية الرئيسية أو بعض أكثر مساحات الإيجار أمانًا. على الرغم من أن ARE يتمتع بصحة جيدة بشكل أساسي ، إلا أنني ما زلت أعتقد أن نموذج أعمالهم يتعرض لضغط أكبر من المساحات السكنية التي تخبرني أن معدلات الحد الأقصى قد تحتاج إلى مزيد من الزيادة. سوف يتم تأكيد ذلك من خلال قلة المعاملات التي تمكنت الإدارة من إظهارها وعدم وجود تعليق على مكالمة الأرباح فيما يتعلق بتسعير الصفقات الجارية. هذا هو السبب في أني أقوم بتصنيف ARE كـ HOLD هنا ولا أخطط للشراء حتى أقل من 6-6.5٪.
