نمو العقارات CTO (بورصة نيويورك: CTO) كان قوة هائلة في مجال صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة، حيث ارتفع بنسبة 18% على أساس العائد الإجمالي منذ بداية العام وحتى تاريخه. الإعلان عن توزيع أرباح نقدية ربع سنوية بقيمة 0.38 دولار للسهم الواحد، دون تغيير من الفترة السابقة و 1.52 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد مقابل عائد أرباح سنوي بنسبة 8٪. في آخر تغطية صندوق الاستثمار العقاري في شهر مايو، عندما كان لا يزال هناك عدم يقين مادي حول متى سيبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في تقليص أسعار الفائدة. تتجمع الآن ثقة السوق حول بدء تخفيضات أسعار الفائدة في وقت قريب من اجتماع اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة في 18 سبتمبر، مع تحديد أداة CME FedWatch أيضًا لاحتمال خفض 50 نقطة أساس عند مستوى مادي. 50%. ويأتي هذا في ظل تباطؤ الإنفاق الاستهلاكي الأمريكي وارتفاع معدلات البطالة وانخفاض أسعار الغاز، مما أدى إلى أول خفض لسعر الفائدة منذ أربع سنوات.
وهذا يبشر بالخير بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية مع CTO التي من المقرر أن تستفيد ماديًا من هذا بإجمالي رصيد دين قدره 484 مليون دولار اعتبارًا من آخر ربع مالي تم الإبلاغ عنه في الربع الثاني من عام 2024. أدى هذا إلى دفع نفقات فائدة شهرية قدرها 5.6 مليون دولار، بزيادة قدرها 400000 دولار عن شركات CTO في العام الماضي. أعلن صندوق الاستثمار العقاري عن إيرادات في الربع الثاني بلغت 28.85 مليون دولار، بزيادة 10.8٪ على أساس سنوي وتجاوز الإجماع بمقدار 1.44 مليون دولار. ومن الأهمية بمكان أن الأموال من العمليات خلال الربع بسعر 0.45 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد تجاوزت التقديرات المتفق عليها وارتفعت بمقدار 2 سنتًا عن شركات CTO في العام الماضي البالغة 0.43 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. أنا أملك عددًا كبيرًا من الأسهم العادية لشركة CTO، مع عائد أرباح يقارب 8٪ على هذه الأسهم التي أصبحت آمنة بنسبة تغطية FFO تبلغ 118٪ في الربع الثاني.
محفظة عقارات البيع بالتجزئة و FFO
معلومات التقارير التكميلية للربع الثاني من العام المالي 2024 لـ CTO 
تتكون محفظة CTO من 20 عقارًا موزعة على 3.9 مليون قدم مربع بإيجار أساسي سنوي قدره 81.1 مليون دولار اعتبارًا من نهاية الربع الثاني. حوالي 94٪ من الأقدام المربعة لـ CTO مستمدة من عقارات متعددة المستأجرين، مع متوسط مدة الإيجار المرجح لصندوق REIT عند 4.9 سنوات. وارتفع معدل الإشغال إلى 92.6% في نهاية الربع الثاني من 91.4% قبل عام. ينشط CTO بشكل كبير على جبهة عمليات الاستحواذ والتصرفات، حيث أعلن REIT مؤخرًا عن الاستحواذ على ثلاثة مراكز تسوق في الهواء الطلق في فلوريدا ونورث كارولينا مقابل 137.5 مليون دولار. وقد أغلق صندوق REIT عمليات استحواذ بقيمة 230 مليون دولار أمريكي و38 مليون دولار أمريكي من عمليات التصرف منذ بداية العام حتى الآن.
عرض CTO للمستثمرين في يوليو 2024
لدى REIT أيضًا أعمال استثمارية منظمة متنامية، تتمحور بشكل أساسي حول إنشاء القروض التجارية للعلاقات القائمة. وشهد ذلك إنشاء قرض بناء بقيمة 10 ملايين دولار بسعر فائدة ثابت قدره 11% لسبعة مواقع خارجية في ليك وورث، فلوريدا. يكون القرض بفائدة قبل تاريخ استحقاقه في 26 سبتمبر 2025 فقط. وعلى الرغم من أنه أكثر خطورة، إلا أنه يمثل جزءًا صغيرًا من عمليات CTO وقروض الرهن العقاري التجارية الأولى لها مكانة عليا في الضمانات الأساسية.
آجال استحقاق الديون، وفروق الإيجار، ومضاعفات التقييم
وقع CTO على 16 عقد إيجار موزعة على 78,593 قدم مربع خلال الربع الثاني. على أساس مماثل، وقعت الشركة 11 عقد إيجار بمساحة إجمالية 57,878 قدم مربع بمتوسط إيجار أساسي نقدي قدره 23.34 دولارًا للقدم المربع، وهو انتشار إيجابي بنسبة 8.8% مقابل شركاتها في العام الماضي البالغة 21.45 دولارًا للقدم المربع. تسلط فروق أسعار الإيجار الإيجابية الضوء على القيمة المقترحة لمحفظة صندوق الاستثمار العقاري ويتم تحديدها مقابل عدم استحقاق الديون لبقية عام 2024. وتواجه CTO استحقاق ديون غير مضمونة بقيمة 51 مليون دولار في العام المقبل و83 مليون دولار أخرى من الديون المستحقة في عام 2026.
عرض CTO للمستثمرين في يوليو 2024
احتفظ صندوق الاستثمار العقاري بأموال نقدية وما يعادلها بقيمة 4.8 مليون دولار في نهاية الربع، بانخفاض من 10.2 مليون دولار في بداية العام ولكن مع سيولة تبلغ 155 مليون دولار. قام CTO باستغلال تفضيلاته (بورصة نيويورك:CTO.PR.A) للسيولة خلال الربع مع طرح عام لـ 1,700,000 سهم إضافي في السلسلة A في أبريل مقابل عائدات صافية قدرها 33.1 مليون دولار. لدى REIT أيضًا برنامج في السوق شهد بيع 250.000 سهم عادي مقابل صافي عائدات بقيمة 4.3 مليون دولار أمريكي، حيث أن 200 نقطة أساس موزعة بين الإشغال المستأجر والإشغال الفعلي بنسبة 94.6٪ من المقرر أن تقود ما يقرب من 5 ملايين دولار أمريكي في المستقبل. الإيجارات النقدية، من المتوقع أن تتحقق حتى عام 2025 مع استحواذ المستأجرين الجدد.
يتم تداول CTO حاليًا عند 9.71x التدفق النقدي الحر، مرتفعًا من أدنى مستوياته على المدى القريب ولكنه لا يزال أقل من خطه التاريخي الأفضل ملاءمة في منتصف فترة المراهقة. وهذا يعني ضمناً استمرار نمو رأس المال مع المشاعات مع شروع بنك الاحتياطي الفيدرالي في اتخاذ الخطوة التي طال انتظارها لخفض أسعار الفائدة، التي بلغت حالياً أعلى مستوياتها منذ 23 عاماً. وسيكون المضاربون على الهبوط على حق في تسليط الضوء على أن إعادة التسارع المفاجئ للتضخم من شأنه أن يعرقل نشاط السوق بشأن شدة ووتيرة تخفيضات أسعار الفائدة ويدفع المشاعات إلى الانخفاض مرة أخرى. يعتبر هذا الخطر مؤثرًا بالنسبة لمعظم صناديق الاستثمار العقارية، لكن عائد الأرباح بنسبة 8٪ والتغطية القوية تظل أسبابًا للمضي قدمًا في المشاعات.
