هل صناديق الاستثمار العقاري هي الملاذ الآمن الجديد؟

كانت صناديق الاستثمار العقارية هي الملاذ الآمن في انهيار السوق. ستناقش هذه المقالة الأسباب التي تعرضها للمرونة والنظر في العوامل الآجلة لمحاولة تحديد ما إذا كانت صناديق الاستثمار العقارية ستظل الحديقة الآمنة.

الحادث

بلغ سوق الأسهم ذروته في 19 فبراير^ذ، مع انخفاض S&P 500 ما يقرب من 10 ٪ وناسداك انخفض حوالي 14 ٪ في الشهر ونصف الشهر التالي.

لقد وضعت صناديق الاستثمار العقاري الحادث ، والبقاء مسطحة نسبيا. بما في ذلك الأسهم ، ارتفعت صناديق الاستثمار العقاري قليلاً حتى الآن.

نبدأ من خلال فحص أسباب تعطل السوق ومتابعة فرضية حول سبب انعقاد صناديق الاستثمار العقاري حتى الآن.

لماذا تحطمت السوق

تفترض وسائل الإعلام المالية الأسباب التالية لانهيار السوق:

1. ضعف شعور المستهلك.
2. تضخم مرتفع بعناد.
3. تعريفة عدم اليقين.
4. أرقام التوظيف الفاترة.

كل من هذه هي مصدر قلق صحيح. ومع ذلك ، فإن الاقتصاد آلة ضخمة ومعقدة سيكون لها دائما بعض الأشياء خاطئة في ذلك. حتى في أفضل السنوات ، يمكن للمهنيين الماليين أن يتخلصوا من المخاوف التي لا تعد ولا تحصى.

إذا نظرنا إلى الاقتصاد بشكل عام ، فإنه يبدو طبيعيًا جدًا. فيما يلي ملخص مارس للمشاريع الاقتصادية من الاحتياطي الفيدرالي.

• من المتوقع أن يأتي نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي بنسبة 1.7 ٪. هذا أقل قليلاً من التضخم الطبيعي ولكن الإيجابي والهام لأنه عدد حقيقي.
• البطالة عند 4.4 ٪ أفضل من المتوسط ​​التاريخي.
• تضخم PCE بنسبة 2.7 ٪ أعلى قليلاً مما نريده (من الناحية المثالية بنسبة 2 ٪) ، ولكن في الحقيقة ليس الأب من المثالي.

بشكل عام ، من المتوقع أن تكون سنة طبيعية إلى حد ما. سوف تقع في لحوم منحنى الجرس إذا كان أحدهما لرسم النطاق التاريخي للسيناريوهات الاقتصادية. تخميني سيكون في مكان ما حول النسبة المئوية الأربعين.

وبالتالي ، على الرغم من وجود مخاوف اقتصادية صالحة ، إلا أن هناك دائمًا مخاوف اقتصادية صالحة ولا يبدو هذه وحدها كافية لتسبب انهيار السوق الذي لوحظ في الأسابيع الستة الماضية.

بدلا من ذلك ، في إيجابية أنها حساب التقييم الشديد.

إن S&P قريب من أعلى مستوياته على الإطلاق على Shiller PE.

حتى بعد التصحيح الأخير ، فإن P/E's P/E يتضاعف تقريبًا التقييم التاريخي.

يكون التقييم على هذا المستوى مستدامًا فقط إذا كان النمو قويًا ومع أن الاقتصاد أضعف قليلاً من السهولة ، يبدو أنه من الصعب على الشركات تحقيق مستوى النمو على نطاق واسع.

ناسداك ، التي تغذيها التوقع الذكاء الاصطناعي (AI) ، كانت أكثر عدوانية. في المشتبه به هذا هو السبب في أنه سقط أكثر.

لا تزال أساسيات الذكاء الاصطناعي على ما يرام إلى حد كبير مع المعالج وغيرها من مبيعات البنية التحتية. إنها مجرد أن السلسلة الخطية ليست Enegh للحفاظ على المضاعفات التي تطلب قوة أسية.

عند سعر الكمال ، فإن الصدمات الصغيرة ذات السرعة الصغيرة للاقتصاد الفاتر تبدو وكأنها شرائط سبايك.

لماذا صناديق الاستثمار العقاري سالمين

REITS ، على عكس سوق Broadade ، لم تصل إلى تقييمات نبيلة. يعد تقييم REIT جيدًا ضمن المعايير التاريخية على مقاييسها الأولية.

• متوسط ​​P/NAV – 82.7 ٪ – أرخص من القاعدة التاريخية.
• متوسط ​​P/FFO -13.1x – ضمن النطاق الطبيعي.
• الوسيط P/AFFO -15.3x -المعدل الطبيعي.

لذا ، في حين أن صناديق الاستثمار العقاري تفضل أيضًا نمو الناتج المحلي الإجمالي العالي ، فإن تقييمها مناسب للاقتصاد الفاتر ، وبالتالي فإن الأسهم لم تكن بحاجة إلى تصحيحها.

على الرغم من أنني أعتقد أن التقييم لعب دورًا كبيرًا في REIT يتفوق على الأداء أثناء انهيار السوق ، إلا أن هناك أيضًا مزايدين أساسيين

1. صناديق الاستثمار العقاري معزولة إلى حد كبير من التعريفات.
2. صناديق الاستثمار العقاري هي تحوط التضخم من الناحية النظرية.

على هذا النحو ، يمكن القول أن صناديق الاستثمار العقاري هي أكثر مرونة في بعض نقاط الألم الرئيسية في الاقتصاد في الوقت الحالي.

للمضي قدمًا ، هل ستظل صناديق الاستثمار العقارية ملاذًا آمنًا؟

في الاعتقاد اعتقادا راسخا أن التنبؤ بحركة أسعار السوق قصيرة الأجل لا يمكن الاعتماد عليها ، وبالتالي فإن الإجابة المختصرة هي أنني لا أعرف ما الذي سيحدث في الأشهر الثلاثة القادمة.

ومع ذلك ، من منظور طويل الأجل ، في الاعتقاد ، فإن صناديق الاستثمار العقارية في وضع جيد للبيئة. على وجه التحديد ، هناك 3 يسأل عن ذلك ، في رأيي ، جعل موقعًا أفضل من سوق المزارع.

1. النمو التعاقدي.
2. تقييم.
3. يبدأ نقص البناء الجديد في عامي 2024 و 2025.

جزء كبير من نمو أرباح REIT يأتي من السلالم المتحركة في عقود الإيجار طويلة الأجل. يتم تفاوضها مسبقًا ، مما يؤدي إلى وتيرة ثابتة ويمكن التنبؤ بها من النمو النقي التعاقدي. عندما يكون الاقتصاد ساخنًا ، فإنهم غالبًا ما يتأثرون من قبل المزارعين السريعين والدوريين. ومع ذلك ، عندما يبدو الاقتصاد أضعف قليلاً ، يصبح النمو التعاقدي الموثوق به أكثر جاذبية من المجهول.

إن التوازي مع هذا سيكون الأدوات المساعدة التي لها نمو ثابت وموثوق. تفوقت الأدوات المساعدة أيضًا في انكماش السوق كما تم قياسه هنا من قبل القطاع صندوق SPDR ، المرافق Select Sector SPDR® Fund ETF (XLU).

تقييم

كما نوقش سابقًا ، يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري بتقييم جذاب إلى حد ما مع عائد FFO متوسط ​​بنسبة 7.6 ٪.

ومع ذلك ، هناك القليل من الفوارق الدقيقة في الانتباه إلى وجود تباين كبير داخل صناديق الاستثمار العقاري. تعتبر صناديق الاستثمار العقارية الكبيرة في الوقت الحالي أكثر ثباتًا إلى حد كبير من الصغار الصغيرة والمتوسطة ، بحيث تتمتع مؤشرات REIT المرجحة في السوق بمضاعفات أعلى كبيرة من REIT الوسيط.

على سبيل المثال ، يحتوي مؤشر Dow ​​Jones Equity REIT على P/FFO من 19.4x.

هذا أغلى بنسبة 50 ٪ تقريبًا من المتوسط ​​REIT.

ستجد مضاعفات عالية بالمثل في العديد من صناديق الاستثمار المتداولة في مجال REIT الشهيرة مثل أسهم ETF Fund Index Fund Vanced Vanguard (VNQ).

هناك صفقات أفضل بكثير في اختيار صناديق الاستثمار العقاري الفردية.

أخيرًا ، ربما يكون السبب الأكبر من أننا في التوقف عن التوقعات الآجلة لعلاج صناديق الاستثمار العقاري هو عدم وجود نشاط بناء جديد في عامي 2024 و 2025.

نناقش ديناميات الإمداد هذه بشكل متكرر وربما أكثر من اللازم لأولئك الذين يقرؤون جميع أعمالنا ، لكنها صفقة ضخمة لأساسيات REIT.

يرتبط نمو REIT AFFO للسهم عكسيا بنشاط البناء في نافذة 2 إلى 4 سنوات السابقة ، اعتمادًا على قطاع العقارات. من السهل جدًا رفع الأسعار عندما لا تكون هناك مباني يتم تسليمها حديثًا للتنافس.

يبدأ البناء المرتفع في عامي 2021 و 2022 هو السبب في أن نمو REIT Affo كان بطيئًا في عامي 2023 و 2024 ويبدأ الإنشاء المنخفض في عامي 2024 و 2025 هو السبب في أن نمو REIT Affo سيأتي بقوة في عامي 2026 و 2027. إنه مجرد مبادئ العرض والطلب الأساسية ، ولكن يبدو أن السوق يعتمد حقًا.

لفها

كانت صناديق الاستثمار العقاري مرنة للغاية في مواجهة تعطل سوق Broadade. نعتقد أنهم سيظلون الملاذ الآمن بسبب التقييم الصحي وإعداد أساسي قوي.