انتعاش REIT على قدم وساق. في هذا الوقت، يبدو أن تخفيض أسعار الفائدة أمر مؤكد في الأشهر الستة المقبلة. مع بدء تضاؤل التفاؤل بشأن تخفيضات أسعار الفائدة، تعثرت حماسة المستثمرين حول قطاع العقارات خلال النصف الأول من العام السنة. بعد الانتعاش القوي في الربع الأخير من عام 2023، ارتفعت صناديق الاستثمار العقارية والعقارات (VNQ) كانت ثابتة تقريبًا خلال الربع الأول. بدأ الربع الثاني بشكل عاصف حيث تبددت آمال المستثمرين بشأن التخفيضات المحتملة في أسعار الفائدة قبل حلول الصيف.
أثبت اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي في يونيو/حزيران نقطة انعطاف في معنويات أسعار الفائدة. تتأثر صناديق الاستثمار العقارية والأصول المدرة للدخل بشكل مباشر بالتحركات في أسعار الفائدة. وفي اجتماع يونيو، أعلن مجلس الاحتياطي الفيدرالي قرار إبقاء سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية ثابتًا كما توقع معظم المستثمرين. القرار ليس مفاجئا قادمة من بنك الاحتياطي الفيدرالي الذي أعلن مرارا وتكرارا عن نيته الالتزام بسياسة سعر الفائدة على أساس التضخم.
ويترك المستثمرون يقيسون احتمالية تخفيض أسعار الفائدة بحلول نهاية العام. تغيير صارخ مقارنة بالمشاعر السابقة التي مفادها أن تخفيضات أسعار الفائدة ستصل بالتأكيد قبل الصيف. لا يزال التضخم أعلى من المعدل المستهدف للاحتياطي الفيدرالي، مما يعني أن تخفيضات أسعار الفائدة على المدى القريب كانت متفائلة في أحسن الأحوال. ولحسن الحظ، تظهر البيانات تحسنًا كبيرًا في احتمالية خفض أسعار الفائدة.
يوفر CME FedWatch توقعات للنطاق المستهدف للأموال الفيدرالية على مدى السنوات القليلة القادمة. وتتوقع الأداة أن هناك فرصة بنسبة 90% ألا تتغير أسعار الفائدة في اجتماع يوليو. ومع ذلك، تتحسن الاحتمالات مع تقدم العام. وتتوقع البيانات أن هناك فرصة بنسبة 95% لانخفاض أسعار الفائدة بحلول نهاية العام. وتوصل الإجماع إلى تخفيض بمقدار 50 نقطة أساس إلى السعر المستهدف. وبعد عام واحد، تشير الاحتمالات الساحقة إلى انخفاض تكاليف الاقتراض. ويبلغ احتمال انخفاض أسعار الفائدة خلال الاثني عشر شهرًا القادمة ما يقرب من 100٪ وفقًا للأداة.
CME FedWatch
تعد هذه البيانات مهمة بالنسبة لمستثمري صناديق الاستثمار العقارية الذين يحتاجون بشدة إلى تخفيض أسعار الفائدة للتخفيف من الأداء الصعب على مدى السنوات العديدة الماضية. بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري، فإن انخفاض أسعار الفائدة يعمل بمثابة رياح خلفية كبيرة، مما يدفع أداء القطاع ككل. هناك مجموعة متنوعة من الأسباب لذلك بما في ذلك انخفاض تكاليف الاقتراض وانخفاض معدلات رسملة التقييم، وكلاهما يؤثر على أساسيات العمل. وعلى مستوى الأسهم، تصبح صناديق الاستثمار العقاري أكثر جاذبية على أساس نسبي مع بدء انخفاض عائدات السندات. وهذا يعني أنه من المرجح أن تتبع عوائد صناديق الاستثمار العقارية.
تعد شركة Cohen & Steers (CNS) واحدة من أكبر شركات إدارة الصناديق المغلقة. مع التركيز في الغالب على صناديق الاستثمار العقارية والبنية التحتية، تدير CNS واحدة من أكبر وأنجح منصات الصناديق المغلقة الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية. تشكيلة هذه الصناديق واسعة النطاق، مع أربعة صناديق مغلقة تركز على صناديق الاستثمار العقارية وحدها. كل صندوق فريد من نوعه مع وجود اختلافات دقيقة ولكنها مؤثرة.
- صندوق كوهين آند ستيرز العقاري للدخل عالي الجودة (RQI)
- كوهين آند ستيرز ريت وصندوق الدخل المفضل (RNP)
- كوهين آند ستيرز إجمالي العائد العقاري (RFI)
- صندوق كوهين آند ستيرز للفرص العقارية والدخل (بورصة نيويورك: RLTY)
ومن بين الصناديق الأربعة في التشكيلة، تم الاستفادة من ثلاثة منها. RFI هو أقدم صندوق في المجموعة والصندوق الوحيد الذي تتم إدارته بدون رافعة مالية. من بين الصناديق الثلاثة التي تم جمعها من CNS، فإن RQI وRNP راسخة حيث تجمع المليارات تحت الإدارة على مدار عقود. ومع ذلك، أطلق CNS RLTY في عام 2022.
اليوم، سوف نتعمق في RLTY للمرة الأولى. سنقدم نظرة عامة ونستكشف الاختلافات المهمة في مقارنة الصندوق الجديد بالتشكيلة الحالية.
نظرة عامة على العثور عليها
RLTY هو صندوق مغلق مُدار بشكل نشط ويستثمر بشكل رئيسي في صناديق الاستثمار العقارية عالية الجودة. بشكل عام، يستثمر الصندوق في صناديق الاستثمار العقاري الكبيرة الكبيرة بما في ذلك بعض أكبر الملاك في العالم. مثل الصناديق الأخرى عبر التشكيلة، تستثمر RLTY في صناديق الاستثمار العقارية مثل American Tower Corporation (AMT)، وPrologis (PLD)، وWelltower (WELL).
تمثل صناديق الاستثمار العقاري الثلاثة هذه أكثر من 15٪ من محفظة RLTY اعتبارًا من 31 مارس. ستجد أسفل الأسماء الكبيرة محفظة متنوعة من أسهم REIT مع تخصيص جزء أصغر من المحفظة للأسهم المفضلة واستثمارات الدخل الثابت. في المراكز العشرة الأولى يوجد اثنان من صناديق الاستثمار العقارية لمراكز البيانات، Digital Realty Trust (DLR) وEquinix (EQIX)، مما يدل على أن RLTY تستفيد من اندفاع الذهب القائم على الذكاء الاصطناعي. بالإضافة إلى ذلك، تستثمر RLTY في الخيارات.
يتم استثمار معظم المحفظة في الولايات المتحدة، ولكن ما يقرب من 30٪ من الأصول دولية. معظم الأصول الدولية موجودة في أمريكا الشمالية، بما في ذلك كندا والمكسيك التي تمثل 21% من المحفظة. تحصل أوروبا وآسيا على أصغر الحصص بنسبة 9% و1% على التوالي.
RLTY هو أحدث صندوق في تشكيلة CNS. وبناء على ذلك، فإن الأصول المدارة أصغر بكثير من RQI وRNP، أكبر صناديق CNS. تتوافق الأصول المُدارة في RLTY بشكل أكبر مع RFI، وهو أحد أصغر الصناديق من المدير. يمثل الصندوق الأصغر خطرًا أو احتمالًا لدمجه في صندوق أكبر مثل RQI. ومع ذلك، فإن RLTY جديد ومتنامي مع عرض قيمة فريد، مما يجعل هذا السيناريو غير مرجح.
منذ إطلاقها، تم تداول RLTY بخصم ثابت على صافي قيمة الأصول. يتم تداول الأسهم العادية للصناديق المغلقة بشكل مستقل عن صافي قيمة أصولها أو صافي قيمة أصولها. وهذا يعني أن الأسهم يمكن أن تختلف بشكل كبير عن قيمتها الدفترية. بالنسبة لبعض الصناديق، ترتفع أسعار الأسهم إلى علاوة ذات مغزى. ومع ذلك، بالنسبة للصناديق في القطاعات المتعثرة، فإن هذا يعني في كثير من الأحيان عمليات بيع عميقة دون قيمة الأصول الأساسية.
يأتي هذا عمومًا كتأثير سلبي، خاصة بالنسبة للصناديق الجديدة مثل RLTY. تم إطلاق RLTY في عام 2022 بصافي قيمة الأصول. منذ ذلك الحين، انخفضت الأسهم مع انخفاض صافي قيمة الأصول للصندوق، ولكن الضرر تفاقم حيث تجاوزت عمليات البيع قيمة صافي قيمة الأصول للصندوق.
بالنسبة لـ RLTY، كان هذا يعني أن الأداء كان أسوأ من الأصول الأساسية، مما ترك المساهمين الجدد محبطين من احتمال إطلاق الصندوق في أقل لحظة مناسبة.
ومع ذلك، جاء فريق إدارة CNS للإنقاذ من خلال برنامج إعادة شراء الأسهم. في سبتمبر 2023، أعلنت CNS أن RLTY يمكنها إعادة شراء ما يصل إلى 10% من الأسهم القائمة خلال السنة التقويمية التالية. قدم CNS تعليقًا إضافيًا على البرنامج.
تعتقد شركة Cohen & Steers أن برنامج إعادة الشراء سيفيد المساهمين لأنه يمكّن الصندوق من الحصول على أسهمه الخاصة بخصم مناسب. بالإضافة إلى ذلك، قد يفيد برنامج إعادة شراء الأسهم المساهمين الحاليين من خلال تقليل الخصم على صافي قيمة الأصول (NAV) التي يتم تداول أسهم الصندوق بها حاليًا. ويعتزم مديرو محافظ الصندوق إدارة مستويات الرافعة المالية للصندوق بحكمة بالتنسيق مع هذا النشاط.
منذ الإعلان عن البرنامج، أغلق خصم RLTY على صافي قيمة الأصول بحوالي 50%، ليصل الخصم الحالي إلى صافي قيمة الأصول إلى 8% تقريبًا.
توزيعات ارباح
أحد الجوانب الأكثر جاذبية لـ RLTY والصناديق المماثلة هو مستوى التوزيع الشهري. تعمل RLTY والاستثمارات المماثلة بموجب سياسة التوزيع المُدارة. وهذا يعني أن الصندوق يوزع دفعة على مستوى بغض النظر عن أداء الاستثمار الداخلي. وهذا يعني أنه يمكن الحصول على الأرباح من الدخل أو مكاسب رأس المال أو أساس الصندوق.
تتوافق توزيعات أرباح RLTY الشهرية البالغة 0.11 دولارًا أمريكيًا للسهم شهريًا مع عائد توزيعات أرباح بنسبة 9.24٪. ونظرا للخصم الأكبر للصندوق على صافي قيمة الأصول، فإن العائد مرتفع نسبيا مقارنة بالصناديق الأخرى من CNS. إحدى فوائد هيكل التوزيع هذا هو الدخل المتوقع. تبدو صناديق RLTY والصناديق المماثلة وكأنها استثمار عقاري مثالي، حيث توفر تدفقًا نقديًا مطرًا أو لامعًا. وهذا أمر جذاب للمستثمرين الذين يبحثون عن دخل ثابت مثل المتقاعدين.
في حين أن RLTY جديد، فإن الصناديق الأخرى من CNS لها تاريخ راسخ في توزيع الأرباح. وعلى مدى العقد الماضي، حافظت الصناديق على توزيعات أرباحها الشهرية أو زادت منها.
أداء
بصفته أحدث عضو في التشكيلة، يتمتع RLTY بتاريخ أداء محدود مقارنة بالأعضاء الآخرين في العائلة. منذ البداية، كان أداء RLTY أقل من أداء التشكيلة بسبب مجموعة من العوامل.
أولاً وقبل كل شيء، تم إطلاق RLTY عندما وصلت تكاليف الاقتراض إلى أدنى مستوياتها. ونتيجة لذلك، كانت هذه الصناديق الجديدة هي الأكثر تضررا، حيث سارع المستثمرون المتشككون إلى سحب أموالهم بسبب رائحة المتاعب. بالنسبة لـ RLTY، تجسد هذا كغوص في تقييم مخفض بشكل أسرع من الصناديق الأخرى ضمن المجموعة.
لسوء الحظ، هذا يعني أيضًا أن أداء المساهمين في RLTY تركوا دون أداء الصناديق الأخرى. تغير هذا إلى حد كبير مع الإعلان عن برنامج إعادة شراء أسهم RLTY. باعتبارها نقطة تحول تراكمية للصندوق، كانت عمليات إعادة الشراء بمثابة محرك كبير لتحسين أداء RLTY. على مدى الأشهر الستة الماضية، تحسن الأداء النسبي لـ RLTY بشكل ملحوظ مقارنة بالصناديق الأخرى.
الاختلاف
تدير CNS أربعة صناديق ضمن مجموعة الصناديق العقارية الخاصة بها من الصناديق المغلقة. الفرق الأكثر أهمية هو النفوذ. يتم الاستفادة من RQI وRNP وRLTY، مع نسبة رافعة مالية تتراوح بين 30% إلى 40% من الأصول. تستخدم الصناديق مقايضات أسعار الفائدة لإدارة تقلبات أسعار الفائدة على المدى القصير. RFI هو العضو الوحيد الذي لم يتم تسليمه في العائلة. تعكس المحفظة مؤشر جودة البناء (RQI) في مجال البناء، لذلك قد يجد المستثمرون أن هذه نقطة جذابة للمقارنة. لقد كتبنا مؤخرًا مقالًا يغطي RFI ولماذا كان الافتقار إلى الرافعة المالية مفيدًا خلال الأشهر الاثني عشر الماضية.
ومع ذلك، فإن الفرق بين الصناديق الثلاثة المتبقية أكثر دقة. من الظاهر، تتشابه هذه الصناديق، حيث تستثمر في الغالب في صناديق الاستثمار العقارية عالية الجودة مع استثمار أجزاء أصغر في أصول أخرى مدرة للدخل. إن النظر إلى أسماء الصناديق لن يفيد كثيراً، مع تكرار الكلمات مثل “الجودة”، و”الدخل”، و”العقارات”. دعونا نفتح غطاء كل صندوق ونستكشف العوامل المختلفة الرئيسية.
هناك نوعان من الفروق الأساسية بين الأموال الثلاثة المقدمة في الأسرة. أولا، كل صندوق لديه نسبة رافعة مالية مختلفة، والتي تتغير بمرور الوقت مع عمل الصناديق. كل صندوق مقيد بقدرته على الاقتراض، ولكنه يطفو بشكل عام في حدود 30٪ -40٪. ثانياً، يعد توزيع الأصول بين الأسهم والدخل الثابت هو الفارق الأكثر وضوحاً. كل صندوق عبارة عن مزيج من الأسهم العادية لصناديق الاستثمار العقارية، والأسهم المفضلة لصناديق الاستثمار العقارية وغير التابعة لها، والدخل الثابت الآخر، والمشتقات المالية. يتم تغطية المشتقات في الغالب عبر خيارات الشراء والشراء المضمونة نقدًا. لاحظ أن CNS يصنف الأسهم المفضلة على أنها “دخل ثابت” في تخصيصات أصولها.
فيما يلي جدول توضيحي لتوزيع الأصول ونسبة الرافعة المالية لكل صندوق. لاحظ أن النسب المئوية لا تصل إلى 100% بسبب التقريب والممتلكات النقدية/المشتقات.
ملخص REITer، بيانات من الجهاز العصبي المركزي
تم إطلاق RLTY كصندوق مصمم لتقسيم الفرق بين RNP وRQI. تقدم مزيجًا من ثلثي أسهم REIT وثلث الدخل المفضل والثابت، RLTY عبارة عن مزيج من محفظتين مع نسبة رافعة مالية مماثلة. وهذا يفسر أيضًا سبب تراوح أداء RLTY بين RQI وRNP منذ البداية.
خاتمة
RLTY هو أحدث صندوق ضمن تشكيلة CNS. من خلال المحفظة التي تسير على الخط الفاصل بين RQI وRNP، توفر RLTY أداءً أساسيًا بين الصندوقين. إلى جانب برنامج إعادة شراء الأسهم من CNS، فإن RLTY مستعدة لأداء جيد على خلفية الاقتصاد الكلي الملائمة.
مع استمرار تزايد احتمالية خفض أسعار الفائدة، فإن RLTY والصناديق المماثلة في وضع يسمح لها بأداء جيد مع محافظ مشحونة للغاية من الأصول عالية الجودة. عندما نبدأ التغطية على RLTY، يحصل الصندوق على تصنيف “شراء” بمحفظة جذابة وفريق إدارة مثبت.
