سهم Centerspace: شراء ذو ​​قيمة في الفضاء متعدد الأسر (NYSE:CSR)

لقد مر وقت طويل منذ آخر زيارة قمت بها إلى Centerspace (بورصة نيويورك: المسؤولية الاجتماعية للشركات) هنا في ديسمبر من عام 2020 بتصنيف “Hold”، عندما كان يطلق عليه اسم Investors Real Estate Trust. في ذلك الوقت، بدا أن صندوق الاستثمار العقاري متعدد الأسر هذا قد تم تقديره بالكامل من قبل السوق بسبب الطبيعة الأساسية لخصائصها وأسعار الفائدة المنخفضة للغاية في ذلك الوقت.

يبدو أن أطروحتي “الانتظار” التي أوصت بالحذر بناءً على التقييم قد انتهت بشكل أو بآخر، حيث حقق السهم عائدًا إجماليًا بنسبة -4.6٪ (انخفاضًا في السعر بنسبة 16.5٪) منذ مقالتي الأخيرة، مما أدى إلى أداء أقل من الارتفاع بنسبة 32٪ في السهم. S&P 500 (SPY) خلال نفس الإطار الزمني.

في الآونة الأخيرة، على مدار الـ 12 شهرًا الماضية، كان أداء المسؤولية الاجتماعية للشركات أقل من أداء كل من مؤشر S&P 500 وصندوق Vanguard Real Estate ETF (VNQ) مع انخفاض سعر السهم بنسبة 13٪، كما هو موضح أدناه. في هذه المقالة، أعود إلى الأسهم وناقش لماذا يستحق صندوق الاستثمار العقاري غير المحبوب المزيد من الائتمان ويبدو جذابًا للمستثمرين ذوي القيمة والدخل في الوقت الحاضر، لذلك دعونا نبدأ!

لماذا المسؤولية الاجتماعية للشركات؟

Centerspace هو صندوق استثمار عقاري متعدد الأسر أقل شهرة ومُدار ذاتيًا، وقد طغى عليه أقرانه الأكبر مثل AvalonBay Communities (AVB) وEssex Property Trust (ESS). تأسست في عام 1970 وتتبنى استراتيجية امتلاك وتأجير الشقق في الأسواق الثانوية، وهي سوق مجتمعات الشقق السكنية في وسط أمريكا (MAA).

تمتلك CSR 71 مجمعًا سكنيًا يتكون من 12,785 منزلًا في ولايات شمال وسط وغرب الولايات المتحدة في كولورادو ومينيسوتا ومونتانا ونبراسكا وشمال وجنوب داكوتا. وكما يدرك المستثمرون، فإن هذه الأسواق ليست مثل مدن المستوى الأول التي تستثمر فيها AVB وESS، وهذا يتطلب المزيد من النهج “العملي” للتخلص من العقارات ذات الجودة المنخفضة التي ليس لها درجة معينة من قوة التسعير بسبب عوامل مثل الموقع وعمر العقار ووسائل الراحة.

لقد حققت الإدارة تقدمًا كبيرًا نحو تحويل المحفظة في هذا الصدد. يتضمن ذلك تقليل التعرض للمواقع غير الجذابة مثل نورث داكوتا وروتشستر وأوماها والمستوى الأدنى الحالي توبيكا وسيوكس فولز منذ عام 2017، مع زيادة التعرض لمدينة مينيسوتا الحضرية الكبيرة خلال نفس الإطار الزمني.

وعلى الرغم من انخفاض عدد العقارات بمقدار 28 منذ عام 2017 من 100 إلى 72، فقد ارتفع عدد المنازل لكل مجتمع من 132 إلى 182، مما أدى إلى تحسين كفاءة التشغيل. أيضًا، ارتفع متوسط ​​الإيجار الشهري ونسبة أمة الإسلام من 50 أكبر MSAS بشكل كبير، ويرجع الفضل في ذلك إلى حد كبير إلى زيادة التعرض لمينيابوليس، كما هو موضح أدناه.

وينعكس اتجاه نمو المسؤولية الاجتماعية للشركات أيضًا منذ عام 2021، حيث ارتفع متوسط ​​الإيجار لكل وحدة من أقل بقليل من 1350 دولارًا إلى أكثر من 1500 دولار. كان هذا مدفوعًا إلى حد كبير بفروق أسعار الإيجار القوية على عقود الإيجار الجديدة والمتجددة خلال عام 2022. وبينما ظلت فروق أسعار الإيجارات المختلطة (الجديدة والمتجددة) في المنطقة الإيجابية منذ ذلك الحين، فقد انخفضت بشكل ملحوظ من الذروة البالغة 10٪ في عام 2022 إلى 4٪. خلال الربع الثالث كما هو موضح أدناه.

وفي الوقت نفسه، ظل الإشغال ثابتًا عند 94.2% خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، أي أقل بقليل من 94.5% منذ نهاية عام 2022. وساهم الإشغال الثابت إلى جانب زيادات الإيجار في تحقيق نمو قوي بنسبة 9.5% على أساس سنوي في نفس المتجر. ، مدفوعًا بنمو إيرادات المتجر نفسه بنسبة 8.3٪ والذي كان متقدمًا على نمو النفقات بنسبة 6.6٪ خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023 (مدفوعًا بشكل أساسي بالربعين الأولين). ومن المشجع أن هذه النتائج تدفقت إلى النتيجة النهائية، حيث نما Core FFO لكل سهم أيضًا بنسبة 9.5٪ على أساس سنوي خلال نفس الفترة.

وبالنظر إلى نتائج الربع الرابع وما بعده، أرى إمكانية تباطؤ النمو، حيث جاء نمو الدخل والإيرادات في الربع الثالث بنسبة 5.4% و5.7% على التوالي. ويبدو أن هذا انعكاس لانخفاض الطلب مقارنة بالفترات السابقة والعرض الجديد. يمكن أن يشكل العرض الجديد تحديًا للمسؤولية الاجتماعية للشركات في عام 2024 في أسواقها التنافسية في دنفر ومينيابوليس، لكن الإدارة تعتقد أنه يجب تخفيف هذا التحدي من خلال الإيجارات الأقل من المتوسط ​​في تلك المدن وقلة العرض الجديد في الأسواق الأصغر مثل بيلينغز، مونتانا.

تشمل المخاطر التي تواجه المسؤولية الاجتماعية للشركات احتمال أن يفرض التضخم ضغوطًا على الطلب الجديد، مما قد يؤدي إلى نمو الإيجارات أقل من المتوقع. ومع ذلك، يبدو أن هذا الخطر قد تم تخفيفه على الأقل في المدى القريب، مدعومًا بنمو الناتج المحلي الإجمالي الأمريكي القوي بنسبة 3.3٪ خلال الربع الرابع بينما تراجع التضخم إلى 2٪. ومع ذلك، لا أتوقع نفس مستوى النمو للمسؤولية الاجتماعية للشركات في عام 2024 كما شهدته في النصف الأول من عام 2023، مع الأخذ في الاعتبار أن اختلال التوازن بين العرض والطلب يبدو أنه يتجه نحو التوازن، على الأقل في المدى القريب.

والأهم بالنسبة لمستثمري الدخل، أن المسؤولية الاجتماعية للشركات تحقق حاليًا نسبة جذابة تبلغ 5.2% بسعر السهم الحالي البالغ 56 دولارًا، ويتم تغطية الأرباح بشكل جيد بنسبة دفع تبلغ 62%. كما حافظت المسؤولية الاجتماعية للشركات على توزيعات أرباح ثابتة خلال الوباء ورفعتها في عامي 2022 و2023، كل ذلك مع مواصلة تحول محفظتها الاستثمارية.

حققت المسؤولية الاجتماعية للشركات أيضًا تقدمًا جيدًا في تقليص ميزانيتها العمومية، من صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك البالغة 8.0 أضعاف في عام 2020 إلى 7.0 أضعاف في الربع الأخير المُبلغ عنه. على الرغم من أنني لا أتوقع نموًا كبيرًا في الأرباح على المدى القريب بسبب الرياح المعاكسة الناجمة عن ارتفاع أسعار الفائدة، إلا أنني أرى إمكانية لمزيد من تقليص الديون هذا العام حيث تحتفظ المسؤولية الاجتماعية للشركات بالكثير من رأس المال بعد تمويل الأرباح لسداد الديون علاوة على ذلك، فإن المسؤولية الاجتماعية للشركات لديها ” “البدء بسداد الديون لأنه ليس لديها آجال استحقاق للديون هذا العام، وفقط 30 مليون دولار (3.4٪ من إجمالي الديون المستحقة) من الديون المستحقة في العام المقبل، كما هو موضح أدناه.

وبالانتقال إلى التقييم، أرى الآن قيمة في المسؤولية الاجتماعية للشركات بالسعر الحالي البالغ 56.29 دولارًا أمريكيًا مع سعر ربح/ربح آجل قدره 12.1. ويأخذ هذا في الاعتبار الأداء القوي للمسؤولية الاجتماعية للشركات في السنوات الأخيرة وجهود تقليص المديونية. عند عائد توزيعات أرباح بنسبة 5.2%، ستحتاج المسؤولية الاجتماعية للشركات فقط إلى تحقيق معدل نمو سنوي للأسهم FFO/سهم يبلغ حوالي 4-5% لتحقيق عوائد سنوية محتملة بنسبة 10%. أعتقد أن هذا ممكن بالنظر إلى أن المسؤولية الاجتماعية للشركات تحتفظ بالكثير من رأس المال المحتجز لسداد الديون وتمويل الاستثمارات الإضافية في المستقبل.

يتم تداول المسؤولية الاجتماعية للشركات أيضًا بخصم مادي مقارنة بأقرانها. في هذه المقارنة، أستخدم EV/EBITDA، نظرًا لأن قيمة المؤسسة تتضمن قيمة حقوق الملكية والديون. وهذا يؤدي إلى تطبيع المقارنة بين المسؤولية الاجتماعية للشركات مقارنة مع أقرانها، حيث أنها تحمل رافعة مالية أعلى (تستخدم المزيد من الديون) مقارنة بأقرانها. وبخلاف ذلك، فإن مقارنة P/FFO القياسية قد تجعل المسؤولية الاجتماعية للشركات تبدو أرخص مما هي عليه في الواقع. كما هو موضح أدناه، فإن المسؤولية الاجتماعية للشركات هي الأرخص بين المجموعة حيث تبلغ قيمة الشركة/الربح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك 15.3x، مقارنة بشكل إيجابي بـ 16x لمجتمعات الشقق في أمريكا الوسطى وCamden Property Trust (CPT)، و17x إلى 20x للأسهم السكنية (EQR). Essex Property Trust ومجتمعات AvalonBay.

الوجبات الجاهزة للمستثمر

بشكل عام، توفر Centerspace للمستثمرين فرصة جذابة للاستثمار في صندوق استثمار عقاري متعدد الأسر مقوم بأقل من قيمته الحقيقية مع التركيز القوي على تحويل المحفظة وجهود تقليص المديونية. حققت الإدارة تقدمًا كبيرًا نحو تحسين المحفظة من خلال تقليل التعرض للمواقع غير الجذابة وزيادة التعرض للمدن الكبرى مثل مينيابوليس مع عدد أكبر من الوحدات لكل مجتمع.

وفي حين قد تكون هناك تحديات محتملة من العرض الجديد على المدى القريب، فقد وضعت المسؤولية الاجتماعية للشركات نفسها في وضع جيد للتخفيف من هذه المخاطر من خلال إيجاراتها الأقل من المتوسط ​​والعرض الجديد المحدود في الأسواق الأصغر. بالإضافة إلى ذلك، ومع عائد توزيعات أرباح قوي بنسبة 5.2% وإمكانية تقليص المديونية بشكل أكبر، توفر المسؤولية الاجتماعية للشركات للمستثمرين إمكانات عائد إجمالي جذابة. على هذا النحو، فإنني أصنف المسؤولية الاجتماعية للشركات على أنها “شراء” بالسعر الحالي.