بلدة دانيال شير، مدير المحفظة، محلل الأبحاث، مجموعة فرانكلين للأسهم | بلير شميكر، CFA، مدير المحفظة، محلل الأبحاث، مجموعة فرانكلين للأسهم
وفي مقالته الأخيرة “خواطر سريعة: خمس مفاجآت لعام 2024″، قال ستيفن رئيس معهد فرانكلين يرى دوفر أن عام 2024 يمكن أن يمثل عودة الركود المزمن، حيث يتباطأ النمو الاقتصادي، وينخفض التضخم، وتعود المعدلات الاسمية إلى أدنى مستوياتها في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. وإذا ثبت صحة هذا التقييم، فمن المتوقع أن تعود العائدات الحقيقية إلى مستوى أقل من النمو الحقيقي الطويل الأجل، حيث كانت في الفترة من 2009 إلى 2022.
ومن الممكن أن يكون انعكاس هذا الاتجاه قد بدأ بالفعل. انخفض العائد على سندات الخزانة المحمية من التضخم (TIPS) لعشر سنوات بشكل ملحوظ من 2.5٪ تقريبًا إلى 1.7٪ تقريبًا في الشهرين الأخيرين من عام 2023.1 يعد هذا تصحيحًا ملحوظًا، لكن العائدات الحقيقية تظل أعلى بكثير من المتوسط الذي كان سائدًا بعد 0.5% أزمة الديون الأوروبية في عام 2013 حتى بداية الوباء في عام 2020.2
كيف يؤثر هذا على العقارات؟ وباعتبارها أصولًا ثابتة طويلة الأجل ذات خصائص وقائية من التضخم، يمكن النظر إلى العقارات عالية الجودة على أنها مكافئة لـ TIPS بالإضافة إلى علاوة المخاطر. يمكن ملاحظة ذلك تجريبيًا من خلال العلاقة بين متوسط عائد الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) (AFFO نسبة إلى سعر سهم REIT) وعائد سندات TIPS لمدة 10 سنوات بالإضافة إلى انتشار الائتمان BBB، كما هو موضح في الشكل 1. على هذا النحو ، امتدت فائدة العودة الأخيرة للارتفاع في TIPS إلى العقارات. في الواقع، كان قطاع العقارات هو القطاع الأفضل أداءً في مؤشر S&P 500 منذ ذروة العائدات الحقيقية في نهاية أكتوبر وحتى نهاية عام 2023 (انظر الشكل 2). والجدير بالذكر أن هذه الظاهرة لم تكن خاصة بالولايات المتحدة؛ وكان القطاع العقاري أيضًا هو القطاع الأفضل أداءً في أوروبا (وفقًا لقياس مؤشر STXE 600) منذ ذروة العائدات الحقيقية الألمانية في بداية أكتوبر وحتى نهاية العام.3
الشكل 1: متوسط عائد AFFO وعائد TIPS لمدة 10 سنوات + انتشار الائتمان BBB
الشكل 2: أداء القطاع في مؤشر S&P 500
إن الارتداد المتوسط ليس مضمونا في الأسواق المالية، ولكنه يتمتع بسجل حافل يحسد عليه. كانت العقارات هي فئة الأصول الأسوأ أداءً في عام 2020 وسط الوباء وكررت هذا الإنجاز في عام 2022، حيث تم تخفيض تشديد السياسة النقدية. على النقيض من ذلك، كانت من بين فئات الأصول الأفضل أداءً في عام 2021، حيث فكرت الأسواق في التعافي من أسوأ ما في جائحة كوفيد.4 وقد يكون هذا العام مستعداً لتقديم فترة راحة مماثلة من عدوى ارتفاع أسعار الفائدة، الأمر الذي من شأنه أن يجعل الارتداد الأخير في عوائد سندات الخزانة نقطة دخول مقنعة.
نحن نتفهم التحذيرات بشأن المخاطر النظامية التي تفرضها العقارات التجارية – وهو مصدر قلق مشروع للأصول ذات الرفع المالي وسط ارتفاع تكاليف رأس المال. ونحن نرى في هذا الأمر بمثابة “جدار من القلق” يتعين علينا تسلقه، وخاصة بالنسبة للعقارات المتداولة علناً. وكما ناقشنا في مقالتنا في أكتوبر/تشرين الأول، “صناديق الاستثمار العقاري: توفير الرؤية في عصر عدم اليقين”، فقد تطورت صناديق الاستثمار العقاري منذ الأزمة المالية العالمية؛ الرافعة المالية أقل، وتحسنت الجودة. علاوة على ذلك، تضاءلت أهمية الأصول القديمة ذات العقود المستقبلية غير المؤكدة مثل المكاتب ومراكز التسوق، في حين شهدت العقارات المرتبطة بالتكنولوجيا مثل الأبراج ومراكز البيانات والخدمات اللوجستية نموًا طويل الأمد قويًا. نعتقد أيضًا أن توقعات التدفق النقدي للقطاع تتسم بالمرونة وأن الانخفاض المرتقب في العرض الجديد – نتيجة للسياسة النقدية المتشددة التي أدت إلى انخفاض التقييم – يشير إلى تسارع نمو الإيجارات مع اقترابنا من عام 2025 وما بعده.
وأخيراً، يمكن للعقارات المتداولة علناً، باعتبارها أصولاً ذات قيمة أكثر ديناميكية، أن تزدهر حتى لو ظلت العقارات الخاصة، التي ربما لم يتم إعادة تسعيرها بكفاءة لتعكس التكلفة الجديدة لبيئة رأس المال، تشكل تحدياً. وكما هو مبين في الشكل 3، تفوقت صناديق الاستثمار العقارية تاريخياً على متوسطات الأسهم والعقارات الخاصة على وجه الخصوص بعد دورة تشديد بنك الاحتياطي الفيدرالي.
الشكل 3: متوسط إجمالي العائد أثناء وبعد دورة تشديد بنك الاحتياطي الفيدرالي
على هذا النحو، بدأت العقارات المتداولة علنًا في التفوق في الأداء بمجرد أن فسرت الأسواق أن بنك الاحتياطي الفيدرالي كان يبتعد عن التحيز المتشدد. إذا كان هذا يشير بالفعل إلى عودة بنك الاحتياطي الفيدرالي الحذر والركود المزمن، فإننا نعتقد أن العقارات المتداولة علنًا يمكن أن تفاجئ المستثمرين بشكل إيجابي في عام 2024.
ما هي المخاطر؟
تنطوي جميع الاستثمارات على مخاطر، بما في ذلك احتمال خسارة رأس المال. الأوراق المالية تخضع لتقلبات الأسعار واحتمال خسارة رأس المال. تنطوي الأوراق المالية ذات الدخل الثابت على مخاطر أسعار الفائدة والائتمان والتضخم وإعادة الاستثمار، واحتمال خسارة رأس المال. ومع ارتفاع أسعار الفائدة، تنخفض قيمة الأوراق المالية ذات الدخل الثابت.
استراتيجيات بديلة قد تتعرض لتقلبات كبيرة محتملة في القيمة.
صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ترتبط ارتباطًا وثيقًا بأداء أسواق العقارات. تخضع صناديق الاستثمار العقارية لمخاطر عدم السيولة والائتمان وأسعار الفائدة، والمخاطر المرتبطة بالاستثمارات الصغيرة والمتوسطة.
الشركات الخاصة تمثل بعض التحديات وتنطوي على مخاطر متزايدة مقارنة بالاستثمارات في الشركات العامة، مثل التعامل مع نقص المعلومات المتاحة عن هذه الشركات وكذلك افتقارها العام إلى السيولة.
الإدارة النشطة لا يضمن المكاسب أو الحماية من انخفاضات السوق.
1. المصدر: البيانات الاقتصادية للاحتياطي الفيدرالي (FRED). اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023.
2. المرجع نفسه.
3. المصدر: بلومبرج، اعتبارًا من 30 ديسمبر 2023. المؤشرات غير مدارة ولا يمكن الاستثمار فيها بشكل مباشر. وهي لا تشمل الرسوم أو النفقات أو رسوم المبيعات. الأداء السابق ليس مؤشرا أو ضمانا للنتائج المستقبلية.
4. المرجع نفسه.
البريد الأصلي
ملحوظة المحرر: تم اختيار النقاط التلخيصية لهذه المقالة بواسطة محرري “البحث عن ألفا”.
