لقد كتبت مؤخرًا عن صندوق SPDR Fund ETF (XLRE) للقطاع العقاري وخلصت إلى أنه صندوق قوي لوضعه في ما أعتقد أنه سيكون عامًا جيدًا لصناديق الاستثمار العقارية. لكن أحد تحفظاتي كان تلك الاستراتيجية كان يعتمد على “منهجية “القيمة السوقية المعدلة”” والتي يمكن اختزالها ببساطة للاحتفاظ بأكبر صناديق الاستثمار العقارية من حيث القيمة السوقية بأوزان متغيرة. يتم تكرار هذا إلى حد كبير من قبل صناديق الاستثمار العقارية السلبية الأخرى مما يعني أنه ليس هناك الكثير للتمييز بينها. كما أنه يؤدي إلى بعض عوائد الأرباح المخيبة للآمال.
أشار أحد المعلقين على مقالتي إلى صندوق آخر، وهو JPMorgan Realty Income ETF (NYSEARCA:JPRE) وهو أمر مثير للاهتمام لأنه صندوق مُدار بشكل نشط. كما أنها تحقق أداءً جيدًا منذ إنشائها في عام 2022 ولديها القدرة على تحقيق مكاسب مبهرة إذا انتعش القطاع في عام 2024.
صناديق الاستثمار المتداولة REIT المُدارة بشكل نشط
يعد JPRE صندوقًا جديدًا إلى حد ما وينضم إلى مجموعة صغيرة مكونة من أربعة صناديق استثمار عقارية متداولة أخرى مُدارة بشكل نشط. هذه هي Invesco Active US Real Estate (PSR)، وAvantis Real Estate ETF (AVRE)، وCambria Global Real Estate ETF (BLDG)، وALPS Active REIT ETF (REIT).
إليكم كيفية أدائهم منذ إطلاق JPRE في مايو 2022.
REIT هو الأفضل أداءً ولكنه صندوق صغير يبلغ حجم أصوله المدارة حوالي 23 مليون دولار وسيولة سيئة للغاية. يبلغ متوسط حجم الدولار اليومي 174.98 ألف دولار فقط، وقد تم تصنيفه D- في البحث عن تقييمات ألفا الكمية. BLDG مشابه لأنه يحتوي على 23 دولارًا أمريكيًا من الأصول المدارة ومتوسط حجم الدولار اليومي يبلغ 48.71 ألف دولار فقط. وتنتشر محفظة BLDG أيضًا عبر 87 سهمًا عالميًا، وهو أمر أكثر خطورة مما أرغب في محفظة الدخل الخاصة بي.
يعد كل من AVRE وPSR من الصناديق الأكبر حجمًا، لكن أداءهما كان أقل من أداء JPRE بنسبة 4.66% و6.99% على التوالي. تمتلك AVRE 69% فقط من ممتلكاتها في الأسهم الأمريكية ولديها 300 ملكية عبر مجموعة واسعة من الأسهم. وفقًا لصفحتها، فإن أوراقها المالية “تركز على الدخل المستمد من الاستثمارات العقارية ويتم تنظيمها بطريقة مماثلة لصناديق الاستثمار العقاري (REITs).” قد يثير هذا اهتمام البعض، لكني أحب الوضوح في ممتلكات صندوقي وأفضل فهم السوق الذي يركزون عليه. تمتلك شركة AVRE العديد من الأسهم التركية الصغيرة، كما أنها تعمل في هونغ كونغ والشرق الأوسط، ولسبب ما تمتلك حوالي 26 ألف دولار بالروبية الهندية. تركز JPRE لحسن الحظ على صناديق الاستثمار العقارية الموجودة في الولايات المتحدة، على الرغم من أنني لاحظت وجود صندوق استثمار عقاري واحد في كندا (Tricon Residential (TCN)) في ممتلكاته.
في الختام، يقارن JPRE بشكل إيجابي مع صناديق الاستثمار العقارية الأخرى المدارة بنشاط. والسؤال هو ما إذا كان الأداء سيستمر. بالإضافة إلى ذلك، نحن بحاجة إلى النظر فيما إذا كان سيتم مقارنتها جيدًا بصناديق الاستثمار المتداولة المُدارة بشكل سلبي. مرة أخرى، لا يوجد الكثير من المعلومات حول هذا الأمر حيث تم إطلاق JPRE في مايو 2022، لكنها لا تزال محتفظة بمكانتها حتى الآن. هذا هو إجمالي عائدها مقارنة ببعض الصناديق الأكبر والأفضل أداءً والتي تتم إدارتها بشكل سلبي.
استراتيجية جي بي آر إي
إن استراتيجية الإدارة النشطة تكون جيدة بقدر مديريها. مدير المحفظة الرئيسي هو سكوت بلاسديل، المدير العام لـ JPMIM وحامل شهادة المحلل المالي المعتمد الذي يتمتع بخبرة 30 عامًا. يتمتع مديرا المحفظة المشتركة جيسون كو ونيكولاس تورتشيتا بخبرة 22 و14 عامًا على التوالي. يمكن العثور على المزيد عن خلفيتهم في نشرة الإصدار.
ومن المثير للاهتمام، قبل إنشاء جي بي آر إي، “كان الصندوق يعمل كصندوق استثمار مشترك مفتوح. وكان للصندوق هدف استثماري متطابق واستراتيجيات استثمار مماثلة إلى حد كبير وملامح مخاطر الاستثمار مثل الصندوق المشترك السابق”. كان سكوت بلاسديل وجيسون كو مديري محفظة الصندوق منذ عامي 2017 و 2009، على التوالي، حتى نتمكن من التحقق من أدائهم قبل وقتهم في جي بي آر إي. فيما يلي بعض البيانات من صحيفة حقائق JPRE.
بيانات الأداء (جبم)
منذ عام 2018 عندما نشر سكوت بلاسديل أول أداء له لمدة عام كامل، تفوق الصندوق على مؤشر FTSE (B1) لمدة أربع سنوات من أصل ستة، مع سنة واحدة حتى وسنة واحدة من الأداء الضعيف. وهذا أمر مشجع.
من الصعب تحديد نهج الاختيار الدقيق على المدى الطويل. ومع ذلك، هناك تركيز واضح على اختيار الأسهم كما هو مفصل في المقتطف أدناه المأخوذ من نشرة الإصدار.
كمستشار استثماري لصندوق جي بي مورغان للاستثمار شركة الإدارة (JPIMIM) يدير المحفظة باستخدام أ عملية استثمار منضبطة تركز على اختيار الأسهم بدلاً من التركيز على قطاعات أو مواضيع معينة. JPIM يقوم فريق إدارة المحفظة بفحص الهدف بشكل مستمر عالم الاستثمارات، واختيار الشركات التي تعرض قوة مالية متفوقة وعوائد تشغيلية وجاذبية آفاق النمو. يقوم فريق بحث REIT بإلقاء نظرة متعمقة على كل منها قدرة الشركة على تحقيق الأرباح على مدى الأعمال التجارية طويلة الأجلدورة جديدة، بدلا من التركيز فقط على التوقعات على المدى القريبشؤون. تسمح هذه الجهود البحثية للفريق بتحديد كل منها أرباح الشركة الطبيعية (أي الأرباح المتوقعة تم تعديلها لتعكس ما يجب أن تكسبه الشركة في نقطة منتصف الدورة الاقتصادية) وإمكانات النمو، من حيث يقومون بتقييم ما إذا كان السعر الحالي لكل شركة بالكامل يعكس قيمته على المدى الطويل.
لاحظ أن عائد الأرباح لا يبدو أنه عامل في عملية الاختيار وأن أرباح JPRE مخيبة للآمال بعض الشيء بنسبة 3.42٪. تبدأ الإدارة بكمية كبيرة من الصفقات وتبلغ نسبة الدوران (TTM) 84%. تبدو أفضل 10 مقتنيات حاليًا بهذا الشكل –
JPRE أعلى 10 مقتنيات (البحث عن ألفا)
تتركز الحيازات بنسبة 61٪ من الصندوق في أعلى 10. ويوضح الرسم البياني أدناه تعرض الحيازات وبعض المقاييس الأخرى. ونظرًا للضغوط الواقعة على قطاع المكاتب، فمن المريح أن نرى تعرضًا منخفضًا.
انهيار القابضة JPRE (جبم)
مصاريف
تتمتع الصناديق المدارة بشكل نشط دائمًا بنسب نفقات أعلى من تلك المدارة بشكل سلبي. لدى JPRE نفقات سنوية تبلغ 0.50%، وهو أمر معقول، ومن المثير للاهتمام، أنه تم تخفيضه من 0.72% في البداية وفقًا لنشرة الإصدار.
مصاريف جي بي آر إي (نشرة جي بي آر إي)
وقد وافق مستشار الصندوق تعاقديًا على التنازل عن الرسوم و/أو سداد النفقات بمبلغ يكفي لتعويض رسوم ونفقات صناديق أسواق المال التابعة التي يتكبدها الصندوق بسبب استثمار الصندوق في صناديق أسواق المال هذه. تسري هذه الإعفاءات حتى 30/06/2025، وفي ذلك الوقت سيتم تحديد ما إذا كان سيتم تجديد هذه الإعفاءات أو مراجعتها. إلى الحد الذي يشارك فيه الصندوق في إقراض الأوراق المالية، فإن رسوم صندوق سوق المال التابع والنفقات الناتجة عن استثمار الصندوق للنقد المستلم من مقترضي إقراض الأوراق المالية لا يتم تضمينها في إجمالي النفقات التشغيلية السنوية للصندوق، وبالتالي، لا تنطبق التنازلات المذكورة أعلاه على هذه النفقات. الاستثمارات.
إن أكبر ملكية رقم 14 لشركة JPRE موجودة في صناديق سوق المال JPM، لذا فإن التنازل عن الرسوم و/أو سداد النفقات مخصص لهذا المنصب. على أية حال، الرقم المهم هو المصاريف التي ستدفعها على مركزك، والتي تبلغ 0.50% موزعة بالتساوي على مدار العام.
خاتمة
تتم إدارة خمسة صناديق استثمار متداولة REIT بشكل نشط. اثنان منهم صغيران بشكل لا يصدق وغير سائلين، في حين أن أداء الاثنين الآخرين ضعيف. يعد JPRE أفضل صناديق الاستثمار العقارية المدارة بشكل فعال من حيث الأداء منذ إنشائها، كما أن أدائها خلال تجسيدها السابق كصندوق مشترك مثير للإعجاب بنفس القدر. علاوة على ذلك، لا توجد أي إشارات حمراء على أي من مقاييس الصندوق. إنه خياري الأفضل لصندوق REIT ETF المُدار بشكل نشط.
