لا يوجد شيء اسمه وجبة غداء مجانية في وول ستريت، ولكن عندما يتم تداول سهم مقسم عالي الجودة بسعر أقل بكثير من التقييم الطبيعي، فإنه يكاد يكون جيدًا مثل وجبة غداء مجانية إن لم يكن أفضل. وذلك بسبب الشراء في هذه الأنواع من المقتنيات لا يؤدي ذلك إلى تحقيق مكاسب محتملة لمرة واحدة فقط بسبب ارتفاع الأسعار، بل يؤدي أيضًا إلى تدفق إيرادات مفيد للعديد من وجبات الإفطار والغداء والعشاء في المستقبل.
وهذا يقودني إلى شركة Realty Income Corp. (بورصة نيويورك: س)، والذي قمت بتغطيته آخر مرة في أغسطس من العام الماضي بتصنيف “شراء قوي”، مع تسليط الضوء على جودته وحجمه وقاعدة المستأجرين المتنوعة وانخفاض قيمته. يبدو أن السوق لم يتفق معي بعد، حيث أن عدم اليقين بشأن وتيرة تخفيضات أسعار الفائدة الفيدرالية لا يزال يطارد صناديق الاستثمار العقارية مثل O، مع انخفاض السهم بنسبة 11٪ منذ مقالتي الأخيرة. وكما هو موضح أدناه، انخفض O بنسبة 19% خلال الأشهر الـ 12 الماضية.
O عائد سعر السهم لمدة عام واحد (البحث عن ألفا)
في هذه المقالة، أعود إلى Realty Income وأناقش سبب بقائها أسهمًا ذات قيمة مقنعة ذات عائد مرتفع وتمنح المستثمرين تدفق دخل متكرر ومتين، لذلك دعونا نبدأ!
لماذا يا؟
عندما يتعلق الأمر بصافي تأجير صناديق الاستثمار العقارية، تتميز شركة Realty Income بامتلاكها أكبر مجموعة من العقارات بعد سنوات من النمو وتوحيد الصناعة، مع وجود 13,458 عقارًا قائمًا بذاته في جميع أنحاء الولايات المتحدة وأوروبا الغربية.
تعد صناديق الاستثمار العقارية للإيجار الثلاثية مثل O أكثر استقرارًا من الناحية الاقتصادية من معظم فئات صناديق الاستثمار العقارية الأخرى نظرًا لهوامشها العالية، نظرًا لأن المستأجرين مسؤولون عن دفع ضرائب الممتلكات والصيانة والتأمين. ينعكس هذا من خلال هامش تشغيل TTM الخاص بـ O (مع إضافة الإهلاك) بنسبة 89٪، مقارنة بشكل إيجابي بهامش التشغيل الذي يتراوح بين 65-70٪ والذي تراه معظم صناديق الاستثمار العقارية في مراكز التسوق (نظرًا لأنها الأكثر تشابهًا مع Realty Income في عقاراتها التي تركز على البيع بالتجزئة) .
هذا، جنبًا إلى جنب مع عائد أرباح Realty Income التاريخي بنسبة 5٪ (حاليًا 5.8٪) ومعدل النمو السنوي للسهم بنسبة 4-5٪ AFFO / سهم، مما أدى إلى عوائد ثابتة للمساهمين على المدى الطويل مع تقلبات أقل. وينعكس ذلك في أن شركة Realty Income لديها خامس أقل تقلبات في سعر السهم بين جميع شركات S&P 500 (SPY) منذ إنشائها كشركة عامة في عام 1994، كما هو موضح أدناه.
عرض المستثمر
على عكس صناديق الاستثمار العقارية الناشئة مثل شركة Essential Properties Trust (EPRT)، والتي أجدها أيضًا جذابة ولكن أعتبرها ذات مخاطر أعلى بسبب تعرضها لقطاعات غير مثبتة، تستفيد شركة Realty Income من عقود من الخبرة مع سجل حافل لإثبات ذلك. وينعكس هذا في إجمالي العائد السنوي المركب لشركة O بنسبة 13.9% منذ عام 1994، وقاعدة أصولها المتنوعة في العقارات القائمة على الضرورة. كما هو موضح أدناه، يشمل ذلك البقالة، ووسائل الراحة، والدولار، وتحسين المنازل، ومتاجر الأدوية، حيث تشكل القطاعات الخمسة الأولى 40٪ من الإيجار الأساسي السنوي لشركة Realty Income.
عرض المستثمر
تتميز شركة Realty Income أيضًا بقوة ميزانيتها العمومية، حيث إنها واحدة من 8 صناديق استثمار عقارية مدرجة ضمن فئة S&P 500 مع تصنيف A- وA3 أو تصنيفات ائتمانية أفضل من S&P وMoody’s. وينعكس ذلك في نسبة صافي الدين القوية إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك البالغة 5.5 أضعاف ونسبة تغطية الرسوم الثابتة البالغة 4.7 أضعاف. وكما هو مبين أدناه، قام O بتوزيع فترات استحقاق الديون بين الآن والسنوات العشر المقبلة، وبالتالي تخفيف تأثير ارتفاع أسعار الفائدة في أي سنة معينة.
عرض المستثمر
إن قوة الميزانية العمومية لشركة Realty Income تمكنها من تأمين تكلفة منخفضة نسبيًا للديون في البيئة الحالية. وينعكس ذلك من خلال إصدار سندات غير مضمونة لمدة 5 سنوات بقيمة 450 مليون دولار أمريكي بنسبة 4.75% وسندات ممتازة غير مضمونة لمدة 10 سنوات بقيمة 800 مليون دولار أمريكي بنسبة 5.125% في يناير من هذا العام. ويقارن هذا بشكل إيجابي برأس مال مستثمر بقيمة 2.7 مليار دولار خلال الربع الرابع وحده بمتوسط عائد نقدي أولي مرجح يبلغ 7.6%، مما يعني ضمنا فروق الاستثمار بين 2.5% و2.9% على أساس إصدار الديون وحدها.
تعد عمليات الاستحواذ المذكورة أعلاه لشركة Realty Income في الربع الرابع جزءًا من إجمالي قيمة عمليات الاستحواذ على العقارات البالغة 9.5 مليار دولار خلال عام 2023 بأكمله بمتوسط معدل سعر مرجح قدره 7.1٪. على الرغم من عدم اليقين في أسعار الفائدة، تمكنت O من الحصول على عقارات ذات ملفات تعريف جذابة نظرًا لتركيزها الجغرافي الواسع بما في ذلك أوروبا وبفضل حجمها، تمكنت Realty Income من التنويع في قطاعات العقارات الأخرى مثل مراكز البيانات والألعاب من خلال شراكات المشاريع مع الشركات الرائدة. لاعبين مثل Digital Realty Trust (DLR) وBlackstone (BX)، كما تمت الإشارة إليه خلال المكالمة الجماعية الأخيرة:
شمل نشاطنا في الربع الرابع صفقة بيع وإعادة تأجير بقيمة 527 مليون دولار مع Decathlon، أحد تجار التجزئة للسلع الرياضية الرائدة عالميًا والمصنفين على مستوى الاستثمار، ويتضمن عقارات تقع في ألمانيا وفرنسا وإسبانيا وإيطاليا والبرتغال.
على الرغم من بيئة أسواق رأس المال المتقلبة، فقد حققنا انتشارًا استثماريًا يبلغ حوالي 115 نقطة أساس في الربع الرابع وحوالي 120 نقطة أساس في عام 2023. وتمكنا من تحقيق هذه الفروق دون التضحية بتركيزنا على جودة العقارات أو أمن النقد التدفق، وهو شهادة على فريقنا ذو الخبرة والمزايا التي يراها البائعون المتطورون في التعامل مع منصتنا.
ثانيًا، قمنا خلال العام بترسيخ وجودنا في قطاع مراكز البيانات من خلال مشروع تطوير مشترك مع شركة Digital Realty. وقمنا باحتضان علاقات جديدة مع شركاء بارزين مثل Blackstone وEG Group من خلال استثمارات واسعة النطاق، بما في ذلك استثمار بقيمة 950 مليون دولار أمريكي لحصة تبلغ 21.9% في Bellagio وإعادة تأجير بيع بقيمة 1.5 مليار دولار أمريكي تتضمن في المقام الأول متاجر Cumberland Farm الصغيرة.
علاوة على ذلك، لا يزال إشغال المحفظة مرتفعًا عند 98.6% اعتبارًا من نهاية الربع الرابع، بانخفاض طفيف بمقدار 40 نقطة أساس من 99.0% في الفترة نفسها من العام السابق، بينما نما AFFO للسهم بنسبة 2% فقط على أساس سنوي إلى 4.00 دولارات للسهم الكامل. في عام 2023، أتوقع أن يتزايد النمو في عام 2024 وما بعده حيث كانت شركة Realty Income مشغولة بدمج اندماجها الكبير بقيمة 9.3 مليار دولار مع شركة Spirit Realty العام الماضي، وهو ما يعد مخففًا على المدى القريب ولكنه تراكمي على المدى الطويل للمساهمين.
بالإضافة إلى ذلك، تتمتع شركة Realty Income بقدرة كبيرة على الحصول على مصادر انتهازية لعمليات الاستحواذ حيث تمتلك سيولة إجمالية تبلغ 4.06 مليار دولار. على الرغم من بعض الداخلين الجدد إلى صافي مساحة الإيجار في السنوات الأخيرة، يمثل اللاعبون المتداولون علنًا أقل من 5% من إجمالي السوق القابلة للتوجيه في الولايات المتحدة، وتقدر قيمة السوق القابلة للتوجيه لشركة O في أوروبا بـ 8.5 تريليون دولار، وهي أعلى من 5.4 تريليون دولار في الولايات المتحدة. ، كما هو مبين أدناه.
عرض المستثمر
تشمل المخاطر التي يتعرض لها الدخل العقاري إمكانية ارتفاع أسعار الفائدة عن المتوقع، الأمر الذي من شأنه أن يزيد من تكلفة ديون O ويضغط على سلالم الإيجار السنوية الحالية، والتي تصل عادةً إلى حوالي 2٪ سنويًا. أيضًا، في حين أن أوروبا تمثل فرصًا جديدة للدخل العقاري، فإنها تأتي أيضًا مع المزيد من الشكوك بسبب الطبيعة المجزأة للاقتصادات الأوروبية، والتي يمكن أن تكون مختلفة تمامًا عن اقتصاد الولايات المتحدة.
علاوة على ذلك، قد يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى فرض ضغوط مستمرة على سعر سهم Realty Income، الأمر الذي قد يجعل إصدارات الأسهم غير تراكمية من حيث صلتها بتمويل النمو الخارجي. عند سعر السهم الحالي البالغ 52.94 دولارًا أمريكيًا وسعر P/FFO الآجل البالغ 12.45، تمتلك O تكلفة ضمنية للأسهم بنسبة 8.0٪، وهي أعلى من معدلات الحد الأقصى الأخيرة البالغة 7.6٪ على عمليات الاستحواذ، مما يجعل الدين مصدر تمويل أكثر جاذبية مقارنة بالأسهم.
والأهم من ذلك بالنسبة للمستثمرين في توزيعات الأرباح، أن Realty Income تحقق حاليًا نسبة جذابة تبلغ 5.8% ويتم تغطية أرباحها بشكل جيد بنسبة دفع تبلغ 74%. كما أنها تتمتع بسجل حافل على مدار 26 عامًا من الزيادات السنوية المتتالية، مما يجعل O أرستقراطيًا يوزع الأرباح.
من الآن فصاعدا، أتوقع أن تتمكن شركة Realty Income من تحقيق معدل نمو سنوي في الأرباح بنسبة 4٪ بسبب تراكم الأرباح من عمليات الاستحواذ على العقارات الجديدة وسلالم الإيجار السنوية، وسيكون ذلك متماشيا مع نسبة 4-5٪ على المدى الطويل. AFFO / معدل نمو السهم لقد أظهر الدخل العقاري منذ البداية. كما هو موضح أدناه، يقع عائد توزيعات أرباح O حاليًا عند الحد الأعلى لنطاقه البالغ 10 سنوات.
YCharts
أخيرًا، ما زلت أرى قيمة قوية لـ O عند السعر الحالي البالغ 52.94 دولارًا أمريكيًا مع سعر P/FFO آجل يبلغ 12.45، وهو أقل بكثير من سعر P/FFO العادي البالغ 17.3. مع عائد يبلغ 5.8٪ وتوقعات المحللين بنمو سنوي بنسبة 4٪ في FFO / سهم من الآن وحتى عام 2026، يمكن أن تنتج O أداء عائد إجمالي على مستوى السوق، كل ذلك مع تقلبات أقل وعائد أعلى بكثير، وهذا لا يشمل إمكانية الاتجاه الصعودي بسبب الارتداد. ليعني التقييم في حالة انخفاض أسعار الفائدة.
الرسوم البيانية السريعة
الوجبات الجاهزة للمستثمر
في الختام، لا يزال Realty Income خيارًا قويًا لمستثمري الأرباح الذين يبحثون عن دخل ثابت وموثوق مع إمكانية النمو على المدى الطويل. بفضل سجلها القوي الأخير في عمليات الاستحواذ على العقارات والتنويع في مناطق جغرافية جديدة ومثل مراكز البيانات والألعاب، أثبتت O نفسها كصندوق استثمار عقاري مدار بشكل جيد وتطلعي ويمكنه التكيف باستمرار.
مع عائد توزيعات أرباح مرتفع تاريخيًا وتقييم أقل بكثير من المعتاد، أعتقد أن السوق قد قام بتسعير المخاطر الناجمة عن ارتفاع أسعار الفائدة، خاصة بالنظر إلى التصنيفات الائتمانية القوية للغاية لشركة Realty Income والوصول إلى رأس المال منخفض التكلفة. مع الأخذ في الاعتبار أن أطروحتي حول دخل العقارات لم تتغير والتقييم أقل من المرة السابقة، فإنني أحافظ على تصنيف “شراء قوي” للسهم.
