Aedifica: عائد بنسبة 7.3% من صافي الإيجار الثلاثي REIT (OTCMKTS:AEDFF)

مقدمة

Aedifica (OTCPK:AEDFF) هو صندوق استثمار عقاري بلجيكي يركز على عقارات الرعاية الصحية، مع تركيز محدد للغاية على دور رعاية المسنين والمرافق الأخرى لكبار السن.

ذلك هو تنشط في العديد من البلدان، وكما ترون أدناه، لا توجد أي اختلافات كبيرة بين أكبر أربعة أسواق لشركة Aedifica حيث تمثل ألمانيا وبلجيكا والمملكة المتحدة وفنلندا حوالي 20% من المحفظة.

الإدراج الرئيسي لشركة Aedifica موجود في Euronext بروكسل، حيث يتم إدراج الشركة بالدرهم الإماراتي كرمز للسهم. يبلغ متوسط ​​حجم التداول اليومي في بروكسل 64.000 سهم، ومن مميزات الإدراج الرئيسي أن هناك خيارات متاحة. يوجد حاليًا 47.55 مليون سهم قائم، مما أدى إلى رسملة سوقية تزيد قليلاً عن 2.5 مليار يورو بناءً على سعر السهم الحالي ما يزيد قليلا عن 53 EUR.

تشير نتائج عام 2023 إلى تغطية الأرباح بالكامل

أحد الأسباب التي تجعلني أحب Aedifica أكثر هو الفهرسة المرتبطة بمؤشر أسعار المستهلكين (CPI). يتيح ذلك لصندوق REIT زيادة دخل الإيجار تدريجيًا ويعني أن Aedifica بشكل عام لا تتعرض بشكل كبير لتأثير التضخم بخلاف مشكلة “التوقيت”: فهي عادةً ما ترفع إيجارها مرة واحدة فقط في السنة. السبب الثاني الذي يجعلني مفتونًا بـ Aedifica هو حقيقة أن عقود الإيجار التي تقدمها عبارة عن عقود إيجار صافية ثلاثية، مما يقلل بشكل كبير من النفقات الرأسمالية اللازمة للحفاظ على العقارات في حالة جيدة.

كما ترون أدناه، حققت Aedifica إجمالي دخل إيجار قدره 314 مليون يورو مما أدى إلى صافي دخل إيجار قدره 313 مليون يورو. بلغت أرباح EPRA ما يقرب من 220 مليون يورو، مما أدى إلى تحقيق ربحية EPRA بقيمة 5.02 يورو للسهم الواحد باستخدام المتوسط ​​المرجح لعدد الأسهم على مدار العام.

مجموعة قوية من الأرباح (على الرغم من أن نتيجة السهم ستنخفض في عام 2024) مع الحفاظ على الميزانية العمومية آمنة: في نهاية عام 2023، وصلت نسبة الدين إلى الأصول إلى أقل بقليل من 40٪. وهذا سوف يساعد صندوق الاستثمار العقاري على استكمال برنامجه الاستثماري

وبالنظر إلى القيمة العادلة لقاعدة الأصول العقارية، تقدر قيمة أصول Aedifica بمبلغ 5.59 مليار يورو، باستخدام عائد إيجار قدره 5.8%.

ترشد Aedifica إلى دخل إيجار قدره 330 مليون يورو هذا العام، وحتى إذا قمت بتطبيق معدل حد أقصى قدره 6.5%، فإن القيمة العادلة ستنخفض بما يزيد قليلاً عن 500 مليون يورو مما سيؤدي إلى تحديث صافي قيمة أصول/حصة تبلغ حوالي 62-63 يورو .

تواصل Aedifica أيضًا تطوير خط أنابيبها ومن المقرر الانتهاء من حوالي 294 مليون يورو من أصول التطوير في عام 2024. وستضيف محفظة الاستثمار بأكملها 23 مليون يورو إلى أساس إيرادات الإيجار، وهو ما يمثل عائدًا على التكلفة بنسبة 5.6٪. أعتقد أن Aedifica لا ترغب في رؤية عوائد أعلى قبل الالتزام بمشاريع جديدة.

هام: يتعين على صندوق REIT استثمار 245 مليون يورو فقط في الفترة 2024-2026 لاستكمال هذه الأصول. نظرًا لأن صندوق الاستثمار العقاري سيحتفظ بما يقرب من 50 مليون يورو سنويًا من الأرباح (الفرق بين أرباح EPRA والأرباح المستحقة لمساهميه)، فلن يواجه أي مشاكل لتأمين التمويل لإكمال خط التطوير.

على الرغم من أن النتائج ستكون أضعف في عام 2024، إلا أن Aedifica ستزيد الأرباح

لدي أقصى درجات الاحترام لفرق الإدارة التي تسمح بتقلب الأرباح على أساس الأرباح. بعد كل شيء، هذا هو بالضبط ما يفترض أن تكون عليه أرباح الأسهم: توزيع (جزء من) أرباح الشركة على مساهميها.

عندما يتعلق الأمر بعام 2023، لا توجد مشكلة على الإطلاق: أعلن صندوق الاستثمار العقاري REIT عن أرباح قدرها 5.02 يورو للسهم الواحد وسيدفع أرباحًا قدرها 3.80 يورو، بمعدل توزيع يبلغ حوالي 76٪. هذا جيّد. ومع ذلك، بالنسبة لعام 2024، يخطط صندوق الاستثمار العقاري بالفعل لتوزيع أرباح قدرها 3.90 يورو للسهم الواحد (+2.5%) على الرغم من أن الأرباح ستنخفض بنسبة 6% إلى 4.70 يورو للسهم الواحد. بناءً على التوجيهات لعام 2024، سترتفع نسبة الدفع إلى 83%. يعود سبب انخفاض الأرباح في الغالب إلى ارتفاع عدد الأسهم. خلال عام 2023، ارتفع عدد الأسهم من 39.9 مليون سهم إلى 47.5 مليون سهم، لكن المتوسط ​​المرجح لعدد الأسهم كان 43.7 مليون سهم، وكان هذا هو الرقم المستخدم لحساب أرباح EPRA البالغة 5.02 يورو للسهم الواحد.

في حين أن هذا يعني بالفعل أن الأرباح لا تزال مغطاة بشكل جيد، فقد لا يكون عام 2024 هو العام الأخير الذي يتعين على Aedifica التعامل مع الضغط على الأرباح. اعتبارًا من نهاية عام 2023، بلغ متوسط ​​تكلفة ديون Aedifica 1.9%. ولحسن الحظ، قام صندوق الاستثمار العقاري بتحوط الغالبية العظمى من تعرضاته لأسعار الفائدة، وكما ترون أدناه، هناك أيضًا جزء كبير من الديون ذات السعر الثابت.

ومع ذلك، من الواضح أن التحوط في أسعار الفائدة يأخذ التحوط في الاعتبار فقط حتى يتم الوصول إلى تاريخ الاستحقاق. كما ترون أدناه، قد تواجه Aedifica بعض الرياح المعاكسة حتى عام 2026. يمكن بسهولة إعادة تمويل 211 مليون يورو من الديون المستحقة في عامي 2024 و2025، ومن المرجح أن يتم تعويض الزيادة المتوقعة في تكلفة الديون بالكامل من خلال ارتفاع دخل الإيجار.

سيكون الاختبار الحقيقي في عامي 2026 و2027 حيث سيتعين إعادة تمويل 820 مليون يورو من الديون. ولحسن الحظ، هناك شيئان يعملان لصالح Aedifica. العنصر الأول هو الانخفاض المتوقع في أسعار الفائدة خلال السنوات القليلة المقبلة. أحب أن تكون احتمالات أن تكون تكلفة ديون Aedifica أقل في عام 2026 مما هي عليه اليوم. ثانيًا، لا يزال أمامنا عامان قبل عام 2026، وهو ما يمنح Aedifica متسعًا من الوقت “لتحديد الحجم الصحيح” للمحفظة والدفع ببعض الزيادات في الإيجار بحلول ذلك الوقت وإكمال محفظتها الاستثمارية التي ستضيف ما يزيد قليلاً عن 20 مليون يورو إلى دخل الإيجار ( تم تضمين جزء من معدل التشغيل الكامل البالغ 23 مليون يورو بالفعل في إرشادات 2024).

من الناحية النظرية، وهذه مجرد نظرية وبافتراض بقاء جميع التكاليف والنفقات الأخرى دون تغيير، فإن متوسط ​​الزيادة في صافي دخل الإيجار بنسبة 2٪ سنويًا سيغطي إعادة التمويل بنسبة 4.5٪. سعر الفائدة، والذي أعتقد أنه يمكن تحقيقه بالتأكيد إذا بدأ البنك المركزي الأوروبي بالفعل في خفض أسعار الفائدة القياسية في وقت لاحق من هذا العام.

أطروحة الاستثمار

لدي مركز شراء بحجم مناسب في Aedifica، وكنت أنتظر النتائج السنوية قبل أن أقرر ما إذا كان ينبغي لي الإضافة إلى هذا المركز (الذي يكون حاليًا تحت الماء قليلاً). لم أكن متأكدًا تمامًا من كيفية تنقل صندوق REIT عبر المياه المضطربة، لكن مخاوفي تبددت من خلال التحديث الشفاف لعام 2023. في حين أن الأرباح ستنخفض في عام 2024، فإن هذا يرجع أساسًا إلى التأثير الكامل لزيادة رأس المال في عام 2023، ومن المرجح أن نشهد زيادة في الأرباح مرة أخرى في عام 2025 حيث يجب أن يكون صندوق الاستثمار العقاري قادرًا على الاستمرار في زيادة دخل الإيجار الخاص به بينما وينبغي أن يظل تأثير إعادة تمويل الديون محدودا نسبيا.

ومن المزايا الإضافية أن أرباح Aedifica تخضع لضريبة مقتطعة تبلغ 15% فقط بدلاً من 30% (على الرغم من أن هذه الميزة قد تختفي في غضون سنوات قليلة لأن محفظة المملكة المتحدة لن تعد بمثابة عقارات سكنية أوروبية للرعاية الصحية. ويمكن أن تقرر Aedifica ذلك). ومن المؤكد أن صندوق الاستثمار العقاري سوف يخفض حجم محفظته الاستثمارية في المملكة المتحدة في حين يستثمر في أصول أوروبية أخرى لتلبية متطلبات الحصول على 80% من أصوله في هيئة عقارات سكنية أوروبية. وكل هذا يتوقف على مدى أهمية خفض ضريبة الأرباح بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري.

يتم تداول Aedifica بخصم قدره 25% من صافي قيمة أصولها على أساس معدل سقف قدره 5.8% وخصم قدره 15% على أساس معدل سقف قدره 6.5%. بالإضافة إلى ذلك، فإن عائد توزيعات الأرباح المغطاة جيدًا بنسبة 7.3٪ يعد جذابًا للغاية أيضًا.

لدي موقف طويل وسوف أستمر في الإضافة إلى هذا الموقف.

ملاحظة المحرر: تتناول هذه المقالة واحدة أو أكثر من الأوراق المالية التي لا يتم تداولها في بورصة أمريكية كبرى. يرجى الانتباه إلى المخاطر المرتبطة بهذه الأسهم.