مقدمة
سأعترف عندما تكون العقارات الصناعية المبتكرة (بورصة نيويورك: آي بي آر) كان الشيء الجديد المثير في سوق الأوراق المالية، وكدت أن أشتري أسهمًا في الشركة للحصول على أرباح جذابة. شاهدت السهم ينفجر ويتداول بالقرب من 300 دولار قبل أن تصطدم مرة أخرى بالأرض. وأتذكر أنني قلت لنفسي: أنا سعيد لأنك لم تبدأ المنصب، أو كنت سأظل تحت الماء.
وعلى الرغم من انخفاض سعر السهم، ظلت أساسيات الشركة قوية. أعلن صندوق REIT مؤخرًا عن آخر أرباحه في نهاية العام ويجب أن أعترف بأنني تأثرت تمامًا، مما دفعني إلى إجراء تحليل آخر للسهم والتفكير في فتح مركز في حساب التقاعد الخاص بي. في هذه المقالة، سأناقش ما الذي يجعل IIPR جذابًا ولماذا قد أفتح صفقة قريبًا.
التحليل السابق
لقد غطيت آخر مرة مبتكرة العقارات الصناعية في نوفمبر الماضي في مقال بعنوان: تبدو الأرباح جيدة لكن توقعات النمو تبدو جافة. ناقشت أنه على الرغم من أن نمو الأرباح كان مثيرًا للإعجاب ومغطى جيدًا، إلا أن مشاكل المستأجرين وتوقعات النمو كانت من بين الأشياء التي جعلتني متشككًا.
كان من المتوقع أن تنمو مبيعات صناعة القنب بنسبة 66٪ لتصل إلى 58 مليار دولار على مدى السنوات الست المقبلة، ولكن على الرغم من النمو المذهل، من المتوقع أن تنخفض البيانات المالية لـ IIPR بحلول نهاية عام 2024، مما يجعل صندوق الاستثمار العقاري استثمارًا محفوفًا بالمخاطر مرة أخرى في رأيي.
ومع ذلك، كانت هناك بعض المقاييس التي أعجبتني، مثل توزيعات الأرباح المغطاة جيدًا والميزانية العمومية القوية. حسنًا، منذ ذلك الحين، أعلنت الشركة عن أرباح الربع الرابع، لتختتم العام بقوة مع فوز على كل من الخطوط العليا والسفلى. وبتحليل الشركة بشكل أعمق، قد يكون الوقت قد حان للتفكير في بدء مركز.
متابعة
أعلنت IIPR عن أرباح الربع الرابع في 27 فبراير وتجاوزت تقديرات FFO بشكل مثير للإعجاب بمقدار 0.05 دولار وتقديرات الإيرادات بحوالي 3 ملايين دولار. بلغ FFO 2.07 دولارًا بينما بلغت الإيرادات 79.16 مليون دولار. في حين انخفض FFO قليلاً على أساس ربع سنوي من 2.09 دولار، ارتفعت الإيرادات من 77.8 مليون دولار في الربع الثالث. ومع ذلك، ارتفع كل من FFO والإيرادات على أساس سنوي بنسبة 6٪ و12٪ على التوالي من 1.95 دولار و70.5 مليون دولار.
كما جمع صندوق الاستثمار العقاري أيضًا 100% من إيجاراته، والتي ارتفعت من 97% في الربع الثالث و94% عن الربع الرابع من عام 2022. وبالنظر إلى مشاكل المستأجرين مع مقتنيات Parallel وGreen Peak وMedical Investor، كنت مندهشًا بعض الشيء وأعجبت بقدرتهم على تحصيل الإيجار بنسبة 100%.
وعلى وجه الخصوص، وبالنظر إلى الخلفية الاقتصادية الصعبة التي واجهتها الشركات، فقد واجهت أسعار فائدة أعلى على المدى الطويل. لم تتسبب البيئة المجهدة في تخلف الشركات عن سداد الإيجارات فحسب، بل إن بعضها تقدم بطلبات للإفلاس. وفيما يتعلق بتحصيل الإيجار بنسبة 100٪، تم تطبيق 800 ألف دولار أمريكي من هذا المبلغ من ودائع التأمين، في حين تم تحصيل 700 ألف دولار أمريكي من الحكم الموازي البالغ 1.7 مليون دولار أمريكي لصالح صندوق الاستثمار العقاري.
فيما يتعلق بـ Green Peak، تتوقع الإدارة أن يكون تاريخ الخروج هو الأول من مارس وقد تلقت اهتمامًا كبيرًا بالأصول منذ الإعلان عن رحيل Green Peak. علاوة على ذلك، تلقى معهد IIPR مبلغ 1.7 مليون دولار لحكم الحيازة والتعويضات بعد أن أوقفت شركة Parallel عملياتها في أكتوبر. يقوم IIPR حاليًا باستكشاف خيارات التأجير للعقار.
نشاط استثماري جديد
فيما يتعلق بالأعمال الجديدة لصندوق الاستثمار العقاري REIT، نفذ معهد IIPR فرصًا جديدة مع الشركاء المستأجرين الحاليين. لقد قاموا بتعديل عقد إيجار جديد مع Goodness Growth خلال هذا الربع، مما يوفر تمويلًا إضافيًا لاستكمال منشأة التطوير والزراعة والمعالجة.
كما قاموا أيضًا بتعديل عقد الإيجار مع PharmaCann، أكبر مستأجر لهم من حيث الإيجار الأساسي السنوي. ومن المتوقع أن تقدم الشركة تمويلًا إضافيًا بقيمة 16 مليون دولار للشركة في إطار وضع استراتيجية لتوسيع طاقتها الإنتاجية بعد حصولها على ترخيص إنتاج للاستخدام للبالغين في أواخر عام 2023.
وإلى جانب تعديلات عقد الإيجار، لم يقم صندوق الاستثمار العقاري المتداول بأي عمليات استحواذ إضافية خارج شركات محفظته الحالية. واعتبارًا من نهاية الربع الرابع، ظل عدد شركات محفظتهم عند 108 عقارات في 19 ولاية، وهو نفس الوضع في بداية عام 2023.
سلامة الأرباح
مع عدم اليقين المحيط بصناعة القنب، قامت IIPR بزيادة أرباحها بشكل مثير للإعجاب وحافظت على نسبة دفع متحفظة في حدود 75٪ – 85٪. إن الأرباح الحالية البالغة 1.82 دولارًا أمريكيًا مغطاة جيدًا بـ AFFO بقيمة 2.28 دولارًا أمريكيًا. باعتبارك مستثمرًا متحمسًا لصناديق الاستثمار العقارية، فإن الأموال المعدلة من العمليات هي الطريقة المفضلة عند قياس سلامة توزيعات الأرباح.
انخفض AFFO قليلاً بمقدار فلس واحد عن الربع الثالث ولكنه ارتفع من 2.25 دولار في الربع الأول. على الرغم من ذلك، انخفضت نسبة دفع تعويضات IIPR من 85% في الربع الرابع من عام 2022 وهو أمر أود رؤيته. على الرغم من أن صناديق الاستثمار العقارية مطالبة بدفع معظم أرباحها القابلة للتوزيع، إلا أنني أفضل أن أرى نسب دفع أقل من 80٪.
يُعزى هذا الانخفاض في المقام الأول إلى استعادة أربعة عقارات في Kings Garden كانت مشغولة حتى أواخر سبتمبر. ومع توزيع الأرباح الحالي البالغ 1.82 دولارًا أمريكيًا، فإن هذا يضع نسبة الدفع الحالية البالغة 80% في منتصف النطاق المستهدف للإدارة.
خلق المؤلف
وهذا يمنح أيضًا المرونة المالية لصندوق REIT إذا واجه المستأجرون الإضافيون مشكلة في المضي قدمًا. علاوة على ذلك، فإنه يمنحهم سيولة إضافية لتوفير التمويل لشركات المحفظة الحالية أو الاستمرار في الاستثمار / الاستحواذ لمواصلة النمو وتوسيع محفظتهم الاستثمارية. للعام بأكمله، قامت IIPR بزيادة AFFO بشكل جيد إلى 9.08 دولار، وهو ما يمثل معدل نمو قدره 7٪ اعتبارًا من عام 2022. كما نما صافي الدخل أيضًا بنسبة 7.3٪ خلال نفس الفترة، مما يُظهر مقاييس النمو القوية لـ IIPR خلال الأوقات الصعبة.
ذات الرافعة المالية المنخفضة
أحد أفضل المقاييس التي تبرزني هو أن العقارات الصناعية المبتكرة هي واحدة من صناديق الاستثمار العقارية العامة ذات الرافعة المالية الأقل بين نظيراتها، مع عدم وجود فترات استحقاق للديون حتى عام 2026. بالإضافة إلى ذلك، تمكنت من زيادة ملف السيولة الخاص بها بمبلغ إضافي قدره 15 مليون دولار. وبذلك يصل إجماليها إلى 45 مليون دولار على التسهيل الائتماني المتجدد. في نهاية الربع، لدى IIPR نسبة الدين إلى إجمالي الأصول أقل من 12٪ ونسبة خدمة تغطية الديون تزيد عن 16 مرة.
عرض المستثمر IIPR
هذا بالمقارنة مع نظير القنب، NewLake Capital Partners (OTCQX:NLCP) الذي لم يكن لديه أي ديون تقريبًا في ميزانيته العمومية برصيد 2 مليون دولار فقط في نهاية الربع الأخير ونسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك تبلغ فقط 0.2x. ومع ذلك، لا تزال الميزانية العمومية لـ IIPR قوية وصندوق الاستثمار العقاري في وضع مالي جيد مع عدم وجود آجال استحقاق للديون تدعو للقلق لمدة عامين. والأخير أيضًا أكبر بكثير مقارنةً بـ NLCP. كما أن ديونهم ذات سعر ثابت، لذا فهم لا يتعرضون للتهديد بارتفاع أسعار الفائدة على المدى الطويل.
مقومة بأقل من قيمتها
بسعر أقل من 99 دولارًا للسهم، فإن نسبة P / AFFO الحالية لـ IIPR والتي تقل عن 11x بالإضافة إلى الأرباح تجعل السهم جذابًا للغاية حاليًا. على الرغم من أن نظير NewLake Capital Partners 8.5x أكثر جاذبية، إلا أن نمو الأرباح المتفوق لـ IIPR، ونسبة الدفع، وإمكانات الاتجاه الصعودي يمنحهم تقييمًا أعلى في رأيي. مقارنتها بنسبة Terreno Realty (TRNO) P / AFFO البالغة 29.5x. تعتبر IIPR عملية شراء مقنعة في الوقت الحالي، خاصة عند مقارنتها بمتوسط الخمس سنوات.
ومع ذلك، فإن كلا التقييمين لهما علاقة كبيرة بعملية عدم اليقين والتشريع المحيطة بصناعة القنب ككل. لكن المستثمرين الذين احتفظوا بالسهم خلال فترة التقلب، خاصة عندما انخفض إلى أدنى مستوى 70 دولارًا، قد يكافأون ببعض الاتجاه الصعودي الجيد.
يمكنك أيضًا الحصول على أرباح مدفوعة الأجر ومغطاة جيدًا أثناء الانتظار أيضًا. تقع نسبة P / AFFO الخاصة بـ IIPR أيضًا تحت متوسط القطاع، وهذا على الأرجح هو السبب وراء منح Quant لصندوق الاستثمار العقاري درجة تقييم A – مما يشير إلى أنه قد يكون مقيمًا بأقل من قيمته الحقيقية.
في الماضي، تم تداول السهم عند مستوى مرتفع يصل إلى 280 دولارًا أمريكيًا، ويبلغ متوسط سعر السهم / AFFO لمدة 5 سنوات حوالي 18 ضعفًا. على الرغم من أنه قد لا يرى سعر السهم هذا مرة أخرى أبدًا، مع الأخذ في الاعتبار الأساسيات القوية للسهم، أعتقد أن نسبة 13x إلى 14x P / AFFO معقولة بمجرد أن تبدأ أسعار الفائدة في الانخفاض. وهذا من شأنه أن يمنحهم قيمة عادلة تبلغ حوالي 125 دولارًا للسهم، أي ما يقرب من 27٪ ارتفاعًا عن السعر الحالي البالغ 98 دولارًا تقريبًا في وقت كتابة هذا التقرير.
وهذا أعلى من السعر المستهدف الحالي للمحللين وهو 112 دولارًا، ولكنه أقل بكثير من السعر المرتفع البالغ 179 دولارًا الذي خصصوه لصندوق الاستثمار العقاري. ولكن طالما ظلت أساسياتها وميزانيتها العمومية قوية، أعتقد أن IIPR يستدعي ترقية من تصنيفي السابق للاحتفاظ.
تسعى ألفا
عوامل الخطر التي يجب مراعاتها
إلى جانب أسعار الفائدة، التي أثرت على سعر صندوق الاستثمار العقاري جنبًا إلى جنب مع القطاع بأكمله، لا يزال المستأجرون هم أكبر المخاطر التي تواجه IIPR. من المحتمل أن يؤثر هذا على سعر أسهمهم إلى حد ما. إلى جانب عدم اليقين المحيط بالصناعة، فإن المستأجرين في IIPR غير معروفين إلى حد ما، ومحفظتهم صغيرة مقارنة بأقرانهم في القطاعات الأخرى.
ويشكل المستأجرون العشرة الأوائل 78% من الإيجار الأساسي السنوي، لذا فإن المزيد من التخلف عن السداد بدلاً من الانكماش غير المتوقع سيؤثر بشكل كبير على مواردهم المالية. كما أنها تخضع لقضايا سياسية ونظرًا لأن عام 2024 هو عام الانتخابات، فإن أي قضايا أخرى قد تؤثر سلبًا على الصناعة في الأشهر المقبلة.
الحد الأدنى
على الرغم من أنني أعتبر العقارات الصناعية المبتكرة بمثابة صندوق استثمار عقاري عالي المخاطر بسبب عدم اليقين في صناعة القنب، إلا أن السهم يوفر للمستثمرين ارتفاعًا كبيرًا في قيمته العادلة. بالإضافة إلى ذلك، يتم تغطية عائد توزيعات الأرباح المرتفعة بشكل جيد من خلال نمو AFFO وتظل ميزانيتها العمومية مهيأة للتنقل في البيئة الكلية الحالية مع استحقاق 300 مليون دولار فقط من الديون ذات السعر الثابت في العامين المقبلين.
كما تمكنوا أيضًا من جمع إيجار بنسبة 100% في الربع الأخير وقاموا باستثمارات جديدة في شركات المحفظة الحالية، مما أظهر للمستثمرين مرونتهم في بيئة صعبة. نظرًا للنمو المتوقع لصناعة القنب، وتوزيعات الأرباح المغطاة جيدًا، والاتجاه الصعودي المحتمل، والمركز المالي القوي، أقوم بترقية العقارات الصناعية المبتكرة من الاحتفاظ بها إلى الشراء.
ملاحظة المحرر: تتناول هذه المقالة واحدة أو أكثر من الأوراق المالية التي لا يتم تداولها في بورصة أمريكية كبرى. يرجى الانتباه إلى المخاطر المرتبطة بهذه الأسهم.
