XHB: بناة المنازل يتحدون الجاذبية، هل انتهى الحفل؟ (NYSEARCA:XHB)

مقدمة

• ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
• تراجع ثقة المستهلك.
• تثبيت التضخم عند مستويات أعلى من المتوسط.
• دورة المشي العدوانية للاحتياطي الفيدرالي.

أعلاه، قمت بإدراج بعض التطورات الاقتصادية الأخيرة.

إذا لم تكن قد تابعت سوق الأوراق المالية خلال السنوات القليلة الماضية وكان لديك فقط المعلومات المذكورة أعلاه، أين تعتقد أنه سيتم تداول أسهم بناء المنازل؟

ربما أقل، أليس كذلك؟

وبالنظر إلى الرسم البياني أدناه، نرى أن شركات بناء المنازل فعلت العكس تماما. ال صندوق SPDR S&P Homebuilders ETF (NYSEARCA:XHB) يتم تداوله حاليًا عند 106 دولارًا.

وهذا أعلى بنسبة 60٪ تقريبًا مقارنة بالعام الماضي وما يقرب من 100٪ أعلى من أدنى مستوياته في عام 2022.

علاوة على ذلك، يعتقد قراء “البحث عن ألفا” أنه على الرغم من انخفاض الأسعار قليلاً، فمن غير المرجح أن ندخل في وقت مناسب لشراء منزل.

في الواقع، لم تكن النتائج متقاربة، إذ يعتقد أكثر من 60% أن الظروف الاقتصادية كذلك لا تضمن شراء منزل.

سنناقش في هذه المقالة سبب أداء شركات بناء المنازل بشكل جيد وما يمكن أن نتوقعه في عام 2024.

لذلك، دون مزيد من اللغط، دعونا نتعمق في التفاصيل!

بناء، بناء، بناء!

بشكل عام، كانت أسهم بناء المنازل بمثابة وكلاء رائعين لأسعار الفائدة. وعندما توقع السوق انخفاض أسعار الفائدة، بدأ المستثمرون في شراء شركات بناء المنازل. وعندما توقع المستثمرون أن يحدث العكس، قاموا ببيع شركات بناء المنازل أو حتى بيعها على المكشوف.

وكان السبب وراء ذلك واضحا للغاية: ارتفاع أسعار الفائدة يضر بالطلب على الإسكان. انخفاض الأسعار يحفز الطلب، مما يخلق الحاجة إلى المزيد من المنازل.

بالنظر إلى الرسم البياني أدناه، نرى أن العلاقة بين معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا (الخط الأحمر المقلوب) وصندوق XHB ETF ليست مثالية. ومع ذلك، فإن الاتجاهات الأكبر في الماضي كانت دائمًا مدعومة بأسعار الفائدة.

على سبيل المثال، عندما بلغت أسعار الفائدة ذروتها في عام 2018، قفز “الجميع” إلى شركات بناء المنازل، حيث كان من المتوقع أن يتسارع الطلب على الإسكان.

عندما بدأت الأسعار في الانخفاض في عام 2021، قامت شركات بناء المنازل ببيعها بشدة.

ومع ذلك، تغير ذلك. وبينما استمرت أسعار الفائدة في الارتفاع، انطلق بناة المنازل وكأن الغد لن يأتي.

هذا العنوان من 19 تموز (يوليو) 2023 يضرب تمامًا الظفر في الرأس (المقصود من التورية):

ارتفعت الأسعار بسرعة كبيرة إلى مستويات مرتفعة لدرجة أن أصحاب المنازل الذين أغلقوا أسعار الفائدة المنخفضة قبل (أو أثناء) الوباء لم يبيعوا منازلهم، خوفا من اضطرارهم إلى تحمل ديون أكثر تكلفة لشراء عقار جديد.

وكان الملايين من أصحاب المنازل الأمريكيين مترددين في البيع لأنهم لا يستطيعون التخلي عن معدلات الرهن العقاري المنخفضة التي لديهم الآن. كان هناك 1.08 مليون منزل قائم فقط معروضة للبيع أو بموجب عقود في نهاية شهر مايو، وهو أدنى مستوى لهذا الشهر في بيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين التي تعود إلى عام 1999.

وبعبارة أخرى، فإن السوق الذي كان يتضور جوعا لمزيد من العرض قوبل بمعدلات أعلى وأسعار أعلى.

ويمكن للمرء أن يتخيل ما يفعله هذا بالقدرة على تحمل التكاليف.

يوضح الرسم البياني أدناه أن القدرة على تحمل تكاليف السكن لم تكن بهذا السوء منذ بداية الأزمة المالية الكبرى.

وحتى رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول خرج للتو، موضحاً أن هناك “قضية الإسكان الهيكلي” في الولايات المتحدة استناداً إلى نقص العرض.

وهذا واضح للعيان في السوق، حيث أشارت الجمعية الوطنية لبناة المنازل إلى ما يلي في أحدث تقرير لها عن معنويات شركات بناء المنازل لشهر فبراير:

تتحسن حركة المشترين، حيث أن الانخفاضات البسيطة في أسعار الفائدة ستؤدي إلى استجابة إيجابية غير متناسبة بين مشتري المنازل المحتملين.

(…) وبينما لا تزال معدلات الرهن العقاري مرتفعة للغاية بالنسبة للعديد من المشترين المحتملين، فإننا نتوقع أنه بسبب الطلب المكبوت، سيدخل العديد من المشترين إلى السوق إذا استمرت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض هذا العام.

ونتيجة لذلك، بدأ مؤشر سوق الإسكان NAHB في الانخفاض.

هذا ما تقوله شركة دكتور هورتون. (DHI)، قالت أكبر شركة لبناء المنازل في البلاد خلال أحدث مكالمة للأرباح:

على الرغم من أن معدلات التضخم والرهن العقاري لا تزال مرتفعة، إلا أن صافي طلبات المبيعات لدينا ارتفع بنسبة 35٪ عن الربع السابق حيث لا يزال المعروض من المنازل الجديدة والقائمة بأسعار معقولة محدودًا ولا تزال التركيبة السكانية الداعمة للطلب على الإسكان مواتية.

وبناء على هذا السياق، أشارت بلومبرج للتو إلى أن معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة تنخفض مرة أخرى – للمرة الأولى منذ أوائل فبراير.

وبالنظر إلى الرسم البياني أدناه، نرى أن هذا هو الحال بالفعل.

ومع ذلك، لا تزال معدلات الرهن العقاري مرتفعة، حيث يبلغ العائد على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ما يقرب من 7٪.

وبعبارة أخرى، قد تكون القدرة على تحمل التكاليف آخذة في التحسن. ومع ذلك، لا يزال أمامنا وقت طويل حتى نصل إلى المستويات التي أتوقع أن يكون لها تأثير ملموس على مشتري المنازل.

وإذا استمرت أسعار الرهن العقاري في الانخفاض دون أن تعود إلى طبيعتها، فلابد أن تتمتع شركات بناء المساكن، من الناحية الفنية، برياح العرض والطلب المواتية.

مع أخذ ذلك في الاعتبار، أرى بعض الرياح المعاكسة.

العرض يعود

تسبب وضع العرض في ارتفاع شركات بناء المنازل.

ماذا لو تحسن العرض؟

ماذا لو تحسن العرض لأن بعض الناس يضطرون إلى البيع؟

لا أستطيع التوقف عن التفكير في هذين السؤالين، حيث يتعين علينا أن نضع شيئا واحدا في الاعتبار: كلما ظلت أسعار الفائدة مرتفعة (بشكل عام) لفترة أطول، كلما زاد الضغط على الاقتصاد.

على سبيل المثال، ينفق الأميركيون الآن على الفوائد على الديون غير المرتبطة بالرهن العقاري قدر ما ينفقونه على ديون الرهن العقاري. وكلاهما يقترب من 600 مليار دولار سنويا.

ونتيجة لذلك، فإننا نشهد تصدعات في جودة الائتمان، مع ارتفاع معدلات التأخر في سداد قروض السيارات وقروض بطاقات الائتمان إلى أعلى مستوياتها منذ عدة سنوات. وقد تجاوز كلا المقياسين الآن مستويات ما قبل الوباء بهامش واسع.

ومن ثم، أعتقد أننا وصلنا إلى نقطة قد تكون فيها زيادات العرض “قسرية”.

في 7 مارس، لاحظ Redfin تحولًا:

ارتفعت القوائم الجديدة بنسبة 13٪ عن العام السابق على مستوى البلاد خلال الأسابيع الأربعة المنتهية في 3 مارس، وهي أكبر زيادة منذ ما يقرب من ثلاث سنوات. وساعدت الزيادة في القوائم الجديدة في رفع إجمالي عدد المنازل المعروضة للبيع بنسبة 1.7%. وبعد ثمانية أشهر من الانخفاضات، أصبح شهر فبراير هو الشهر الأول الذي ارتفع فيه عدد المنازل المعروضة للبيع على أساس سنوي.

وباستخدام الرسم البياني أدناه، نرى أن القوائم النشطة أصبحت الآن أعلى مقارنة بالسنوات الثلاث السابقة.

وفي الوقت نفسه، لا تزال المعدلات مرتفعة. والأسوأ من ذلك أن تكاليف خدمة أقساط الإسكان تبلغ حوالي 2700 دولار شهرياً. وهذا أعلى من العام الماضي.

وبعبارة أخرى، لا أتوقع أن يعود العرض لأنه فجأة أصبح من الممكن تحمل ديون جديدة. هذا ببساطة ليس هو الحال.

هذا ما كتبه بلومبرج عن ديناميكيات العرض والطلب الجديدة:

وقد بدأ “تأثير تقييد” الرهن العقاري، مع تشبث المقترضين بشدة بقروض أقل من 4%، في تخفيف قبضته على سوق الإسكان. ولكن من المرجح أن يكون التغيير بطيئًا حيث يتصالح كل من المشترين والبائعين مع أسعار الفائدة التي أشار بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أنها لن تنخفض كثيرًا لفترة من الوقت، وأسعار الشراء التي لا تزال ترتفع في معظم أنحاء البلاد.

لا تساعد أسعار الفائدة المنخفضة قليلاً فحسب، بل مع استمرار الأسعار في الارتفاع، يرغب بعض المستثمرين في جني الأموال.

وكما نرى أدناه، ارتفع مؤشر أسعار المنازل Case-Shiller بنسبة 6% على أساس سنوي وبأعلى مستوى له على الإطلاق.

وباستخدام الجدول أدناه، نرى أن بعض الأسواق الأكثر سخونة تشهد الآن زيادات سريعة في المعروض الجديد، وهو ما – في اعتقادي – لا يمكن تفسيره بالانخفاض الطفيف في أسعار الرهن العقاري.

في حين أن ظروف الائتمان السيئة قد تكون عاملا دافعا، فإن مقال بلومبرج المذكور أعلاه سلط الضوء أيضا على تكاليف التأمين المرتفعة والمعروض الجديد من المباني السكنية.

ومن المتوقع أن تشهد الولايات المتحدة هذا العام ما يقرب من 700 ألف شقة جديدة. وهذا هو الأعلى منذ عام 1974. ويتم بناء ثلثي هذه المباني في تكساس وفلوريدا.

يتعين على الكثير من المستثمرين الذين اشتروا منازل وشققًا لأسرة واحدة أن يتنافسوا الآن مع ذلك بينما لا يزال يتعين عليهم التعامل مع النفقات المرتفعة.

علاوة على ذلك، الأمر المثير للاهتمام هو أننا شهدنا العام الماضي أدنى معدلات التأخر في سداد الرهن العقاري. في حين أن القروض التقليدية لا تزال تشهد مخاطر ائتمانية منخفضة للغاية، فقد بدأت حالات التأخر في السداد من قروض إدارة الإسكان الفدرالية في الارتفاع. وهي الآن قريبة من 11٪.

كما هو الحال دائمًا، فإن درجات الائتمان الضعيفة هي أول من يظهر الضعف.

ومن هنا، فلا بد لي من أن أقول إنني لا أعتقد أن حجة “الارتفاع لفترة أطول” هي حجة صعودية بالنسبة لشركات بناء المساكن على المدى الطويل.

وبينما ليس هناك شك في أن السوق الأمريكية تحتاج إلى المزيد من العرض، يمكننا أن نرى زيادة غير متوقعة في العرض إذا اضطر الناس إلى بيع منازلهم.

بمجرد أن يبدأ الناس في البيع، قد يؤدي العرض الجديد إلى الضغط على الأسعار، مما يؤدي إلى وصول إمدادات جديدة إلى السوق. إنه تأثير الدومينو الذي أتوقع حدوثه أيضًا في العقارات التجارية، حيث بدأت بعض صناديق الاستثمار العقارية الأضعف التي أراقبها في بيع الأصول لخدمة تكاليف الديون (سأكتب مقالًا عن هذا قريبًا).

في الوقت الحالي، يبدو أن الأمر يتعلق بشكل أساسي بجني الأرباح، في حين قد يقوم البعض بالبيع لخفض التكاليف.

ومع ذلك، فإننا نقترب من سيناريو قد يتعزز فيه نمو العرض، وربما يعززه ضعف ظروف الائتمان وارتفاع معدلات البطالة.

وعلى الرغم من أن الاقتصاد الأمريكي أضاف 275 ألف وظيفة في فبراير، إلا أن معدل البطالة يبلغ الآن 3.9%، مع تزايد الزخم الصعودي.

ويطلق بلومبرج على هذا اسم “التحول التدريجي إلى الأسفل”.

كما أن بقاء التضخم ثابتًا لا يساعد، حيث نشهد حاليًا ارتفاعًا في التضخم الأساسي.

ونتيجة لذلك، أصبح السوق أكثر تشددا مرة أخرى. والاحتمال الضمني بأن سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية سوف يتجاوز 4.50% في السابع من نوفمبر/تشرين الثاني يقترب من 80% مرة أخرى. وكان يقترب من 10% في يناير.

بعد أخذ كل الأمور بعين الاعتبار، لا أستطيع إعطاء تقييم صعودي لشركات بناء المنازل.

في حين أن العرض لا يزال مقيدا، فإن الارتفاع الذي بدأ في عام 2022 أدى إلى نمو كبير في الطلب، ولا أستطيع أن أحمل نفسي على النظر إلى الزيادة في العرض على أنها شيء صعودي للغاية.

ومن ثم، فقد أصبحت أكثر حذرًا بعض الشيء، حيث إن لدي خبرة كبيرة في مجال بناء المنازل من خلال السكك الحديدية، وموزعي مواد البناء، وشركة The Home Depot, Inc. (عالية الدقة).

من فضلك لا تتردد في الاختلاف معي، ولكن في ضوء التحديات مثل انخفاض جودة الديون والتضخم الثابت / ارتفاع الأسعار، أريد أن أرى ضعف أسعار الأسهم قبل أن أتحول إلى الاتجاه الصعودي على شركات بناء المنازل.

يبعد

وفي تحول مفاجئ، تحدت شركات بناء المنازل الصعوبات الاقتصادية منذ عام 2022، وارتفعت على الرغم من ارتفاع معدلات الرهن العقاري وتراجع ثقة المستهلك.

لقد ضعفت العلاقة بين أسعار الفائدة وأسهم شركات بناء المنازل، التي كانت قوية ذات يوم.

ومع ذلك، وعلى الرغم من استمرار القيود المفروضة على العرض، فإن الارتفاع الأخير في القوائم يشير إلى مشهد متغير.

يشير ارتفاع حالات التأخر في سداد الرهن العقاري والتضخم المستمر إلى التحديات الأساسية.

وعلى الرغم من سوق العمل القوي، فإن الشكوك تلوح في الأفق، وهو ما يؤكده معدل البطالة المتسارع ببطء.

وفي حين أن الحاجة إلى المعروض من المساكن لا تزال مرتفعة، فإن الارتفاع في شركات بناء المنازل ربما يكون قد بالغ في تقدير الطلب في المستقبل.

في الوقت الحالي، مازلت حذرًا، في انتظار إشارات تصحيح السوق قبل التحول إلى الاتجاه الصعودي في هذا القطاع.