اليوم أشرح سبب إضافة RMR Group (ناسداك: آر إم آر) إلى محفظتي القيمة. RMR هي شركة تستمد إيراداتها من إدارة العقارات، سواء تلك التابعة لصناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا أو الشركات العقارية المملوكة للقطاع الخاص. تشير الشركة إلى أعمال إدارة عقارات REIT الخاصة بها باسم “الأسهم المدارة”، وتدرج أربعة صناديق استثمار عقارية رئيسية كعملاء: صندوق الرعاية الصحية المتنوع (دي إتش سي)، صندوق العقارات اللوجستية الصناعية (إلبت)، صندوق دخل العقارات المكتبية (فوق في) وصندوق خصائص الخدمة (SVC). كما أنها تقدم خدمات استشارية لـ Seven Hills Realty Trust (سبعة). ويشير إلى العملاء الذين يتألفون من الأسهم المدارة وSEVN كعملاء “رأس المال الدائم”. يشار إلى الخدمات المقدمة للشركات العقارية الخاصة بخدمات “رأس المال الخاص”.
يتم توليد الرسوم بعدة طرق، أولها رسوم “إدارة الأعمال الأساسية” والتي يتم احتسابها كنسبة من قيمة العقارات التي تتم إدارتها أو القيمة السوقية لصندوق الاستثمار العقاري العام (أيهما أقل). ثانيًا، تحصل الشركة على رسوم “إدارة الأعمال التحفيزية” بناءً على الزيادة في القيمة السوقية لصناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا و/أو إجمالي العائد للسهم الواحد من صناديق الاستثمار العقارية تلك. نظرًا للانكماش الأخير في السوق، لم تحصل RMR على أي رسوم تحفيزية في عام 2022 أو 2023. ثالثًا، تحصل على رسوم إدارية من عملاء Private Capital بناءً على مقاييس مختلفة مثل الإيرادات من العقارات أو رأس المال المستثمر. رابعاً، تحصل على رسوم على أساس نسبة من إجمالي الإيجارات المحصلة. إن الصيغ الخاصة بكل هذه الأمور معقدة بعض الشيء، ولكن بالنسبة للمهتمين، هناك مناقشة أكثر تفصيلاً في الأحدث 10-س الايداع.
أداء
لقد نمت إيرادات الشركة بشكل عام وحصلت على أموال نقدية إيجابية من العمليات طوال تاريخها (القصير نسبيًا). أجد أن النقد الإيجابي من العمليات، حتى خلال سوق صناديق الاستثمار العقارية الرهيبة لعامي 2022 و2023، مطمئن للغاية. في الواقع، يبدو أن الجانب السلبي محدود، في حين قد يكون هناك اتجاه صعودي كبير في تحسن أسعار الفائدة ومشهد صناديق الاستثمار العقارية.
عامل حفاز
في 19 ديسمبر 2023، أكملت RMR عملية الاستحواذ على شركة CARROLL وهي شركة إدارة عقارات متخصصة في العقارات السكنية متعددة الأسر. سيؤدي الاستحواذ الآن إلى فئة تقارير جديدة، “RMR Residential”، في إصدارات الأرباح المستقبلية. تم توضيح شروط الاستحواذ في هذا العرض التقديمي. قامت الشركة بزيادة الأصول الخاضعة للإدارة (AUM) بحوالي 7 مليارات دولار بتكلفة تبلغ حوالي 100 مليون دولار. من المتوقع أن تكون الصفقة تراكمية على الفور، مما يعني أن تقييم RMR المنخفض بالفعل (انظر أدناه) من المرجح أن يصبح أكثر إغراء عندما يتم تضمين إيرادات وأرباح CARROLL في الأرباع المستقبلية.
تعمل عملية الاستحواذ أيضًا على تنويع مصادر إيرادات RMR، انظر المقارنة على الجانب الأيمن من هذه الشريحة:
عرض الاستحواذ
يتيح الاستحواذ أيضًا لشركة RMR الوصول إلى مجموعة جديدة من المستثمرين المؤسسيين الذين كانوا تاريخيًا مستثمرين متكررين في عقارات CARROLL. يمكن لهذه المجموعة من المستثمرين الآن أن يضيفوا إلى إجمالي الأصول الخاضعة للإدارة من أجل المضي قدمًا في RMR.
عرض الاستحواذ
وأخيرا، تقع كارول في العديد من المدن الجنوبية المرغوبة، والتي يبدو أن معظمها ينمو بشكل مطرد.
عرض الاستحواذ
النقد في الصندوق
لا تتمتع RMR بسجل ثابت لتوليد النقد من العمليات فحسب، بل تتمتع أيضًا بميزانية عمومية جيدة جدًا، سواء من حيث النقد أو ما يعادله، بالإضافة إلى الالتزامات التي يمكن التحكم فيها للغاية.
10-س
تقييم
على الرغم من وجود تدفقات نقدية ثابتة تاريخيًا ومحفزًا للنمو الإضافي، يتم تداول RMR بمقاييس تقييم منخفضة بشكل ملحوظ. فيما يلي مقتطف من ملخص التقييم المفيد للغاية لشركة Seeking Alpha (مع تداول السهم بسعر 24.76 دولارًا). جميع مقاييس التقييم ممتازة، لكنني سألفت انتباهًا خاصًا إلى EV/المبيعات وEV/EBITDA، سواء على أساس مطلق أو بالنسبة إلى نظيراتها. وكما أشير أعلاه، من المرجح أن تتحسن هذه المقاييس مع اندماج شركة CARROLL في الشركة.
تسعى ألفا
التقييمات الكمية
أتحقق دائمًا من تصنيفات البحث عن ألفا الكمية (ودرجات العوامل) عند التفكير في اختيار جديد، وهنا يتفقون مع تقييمي، ويصنفون السهم على أنه “شراء قوي”. وهذا يعزز اقتناعي بالسهم:
تسعى ألفا
خيارات
لدى RMR خيارات، لكنها غير سائلة إلى درجة أنها غير قابلة للتداول بشكل أو بآخر.
barchart.com
المخاطر
مع تحرك الأسهم، أعتقد أن RMR آمن نسبيًا، نظرًا لتاريخه الحافل بالتدفقات النقدية الإيجابية من العمليات، حتى في الوقت الذي كانت فيه أسعار أسهم REIT تنخفض، ولكن هناك دائمًا خطر سوء التنفيذ الإداري أو الاستحواذ غير الحكيم.
ملخص وموقف التداول
لقد أغلقت يوم الجمعة هذا قيمة طويلة، Zedge (ZDGE)، راجع هذه المقالة، بسبب تمارين الخيار لمكالماتي المغطاة (سعر الإضراب 4 دولارات). أنوي استخدام العائدات لاتخاذ موقف في RMR، والذي قام بإلغاء تحديد جميع المربعات لإدراجها في محفظة القيمة الخاصة بي وربما يكون أحد المرشحين الأقل خطورة الذين كتبتهم حتى الآن. سأقدم المزيد من التحديثات عندما تقوم الشركة بدمج استحواذها على CARROLL، للتأكد من أن المحفز هو في الواقع ما يتم الإعلان عنه حاليًا.
