أسهم شركة إم جي آي سي للاستثمار (بورصة نيويورك: إم تي جي) كان أداءها قويا خلال العام الماضي، حيث ارتفعت بنسبة 39٪ تقريبا، حيث أثبت سوق الإسكان مرونته في مواجهة أسعار الفائدة المرتفعة بشكل ملحوظ. عادت الأسهم أيضًا بحوالي 14٪ منذ أن أوصيت بها شراء الأسهم في اكتوبر. مع مشاركة الارتفاعات بالقرب من السعر المستهدف الذي يتراوح بين 20 و22 دولارًا، أصبح الآن هو الوقت المناسب لإعادة النظر في MTG، وأنا أقوم بتخفيض تصنيفها إلى تعليق.
تسعى ألفا
في الربع الرابع للشركة، كسبت MGIC 0.67 دولارًا، وهو ما تجاوز التقديرات بمقدار 0.09 دولار؛ وكان هذا أعلى بنسبة 5% تقريبًا عن العام الماضي.. للعام بأكمله، حققت MTG أرباحًا معدلة قدرها 2.53 دولارًا. وكتبت الشركة 10.9 مليار دولار من السياسات الجديدة في الربع الرابع، بانخفاض من 12.9 مليار دولار في العام الماضي، ونتيجة لذلك، انخفض صافي الأقساط المكتسبة إلى 226.4 مليون دولار من 244.1 مليون دولار. وانخفض التأمين المعمول به بمقدار 2 مليار دولار خلال العام الماضي ليصل إلى 293.5 مليار دولار. وقد تسبب ارتفاع أسعار الفائدة انخفاض معاملات شراء المنازل، مما أدى ببساطة إلى الحد من عدد السياسات التي يمكن لشركة MTG كتابتها.
لقد شهدنا بعض التدهور في الجودة الائتمانية لمشتري التأمين الجدد، ولكن بشكل عام، فإن الجودة الائتمانية للمقترضين قوية جدًا. 43% من تأمينها مخصص للمقترضين الحاصلين على درجات FICO أعلى من 760؛ أكثر من 85% هم 700+. توفر MTG في المقام الأول تأمين الرهن العقاري للمقترضين الرئيسيين، وليس المقترضين من الرهن العقاري. في حين أن العديد من مقاييس جودة الائتمان مستقرة على نطاق واسع، فقد شهدنا زيادة مطردة في نسبة الدين إلى الدخل للمستهلكين (DTI). ومع اجتماع أسعار المنازل المرتفعة ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة لتقليل القدرة على تحمل تكاليف المنازل، فإن هذا يتطلب من المقترضين بذل المزيد من الجهد لشراء المنزل الذي يريدونه. وفي الواقع، يبلغ متوسط حجم القرض 257.5 ألف دولار أمريكي، مقارنة بـ 250.2 ألف دولار أمريكي في العام الماضي.
إم جي آي سي
والآن، والأهم من ذلك، أن التوظيف لا يزال مزدهرًا، كما يتضح من تقرير الوظائف القوي الآخر هذا الأسبوع. وما دام الناس يعملون، فإن حالات التأخر في سداد الرهن العقاري ينبغي أن تظل منخفضة نسبيا. علاوة على ذلك، فإن الأجور الحقيقية آخذة في الارتفاع، ونظراً لأن أقساط الرهن العقاري ثابتة إلى حد كبير، فإن هذا يسمح للمقترضين بالنمو في أقساط الرهن العقاري. كما أن مسار أسعار الفائدة غير مؤكد أيضا، ولكن يبدو أن تخفيضات بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة هي مسألة “متى” أكثر من “إذا”، الأمر الذي قد يخلق الفرصة للمقترضين الجدد لإعادة تمويل رهنهم العقاري، وخفض أقساطهم الشهرية وتحسين أقساطهم. مقاييس DTI.
لكي تخسر MTG الأموال في بوليصة التأمين، فإنها تحتاج أولاً إلى أن يتخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري، ثم تحتاج بعد ذلك إلى بيع المنزل بأقل من قيمة الرهن العقاري المضمونة. ومع وجود سوق عمل قوي، تكون حالات الانحراف منخفضة للغاية. لقد تأخر سداد حوالي 1.1% من القروض على مدار 90 يومًا، وهو مستوى منخفض إلى حد ما كان مستقرًا بشكل أساسي خلال الربع الماضي. ومع احتمالية الهبوط الناعم، فلا أتوقع أن أرى زيادة ملموسة في حالات التأخر في السداد.
وما يستمر في مساعدة شركة إم جي آي سي بشكل كبير هو أن أسعار المساكن ظلت مرتفعة، الأمر الذي أدى إلى الحد من الخسائر المحتملة على سياساتها، حتى في حالة التخلف عن السداد. في حين تضمن فاني ماي وفريدي ماك رهنًا عقاريًا يصل إلى 80% من قيمة المنزل (وبالتالي الدفعة الأولى القياسية بنسبة 20%)؛ بالنسبة للمقترضين الذين يختارون سداد دفعة مقدمة أصغر، ستقوم MGIC بتأمين الرصيد. مع كل دفعة شهرية، حيث يتم سداد بعض رأس المال، تنخفض خسائر MGIC المحتملة. بالإضافة إلى ذلك، إذا ظلت أسعار المنازل عند سعر الشراء الأولي أو أعلى منه، فيمكن للمقترض المتعثر بيع منزله وسداد الرهن العقاري، مما يعني أن MGIC لا تواجه أي خسارة.
وهذا ما كان يحدث طوال السنوات الثلاث الماضية، وهو مستمر، وإن كان بوتيرة بطيئة. لقد تكبدت خسائر سلبية بقيمة 9 ملايين دولار (أو صافي 9 ملايين دولار من المبالغ المستردة)، بانخفاض عن 31 مليون دولار من صافي الخسائر السلبية في العام الماضي، ولكنها لا تزال نتيجة نقية تمامًا. من غير المعتاد أن يكون لدى شركات التأمين خسائر صافية سلبية، ولكن هذا هو الحال حيث استمرت شركة MTG في إجراء مراجعات مواتية للاحتياطيات، حيث كانت حالات التأخر في السداد منخفضة وكانت شدة الخسارة منخفضة للغاية.
كان هناك 51 مليون دولار من خسائر الفترة الحالية في الربع الرابع و 60 مليون دولار من التطورات المواتية في الفترة السابقة. انخفض هذا التطور السابق المواتي من 77 مليون دولار في العام الماضي. بسبب هذه التطورات الإيجابية، تمتلك MGIC احتياطيات خسائر بقيمة 505 ملايين دولار، بانخفاض من 558 مليون دولار في العام الماضي و884 مليون دولار في عام 2021. ومع استمرار انخفاض الاحتياطيات، هناك ببساطة احتمال أقل لخسائر صافية سلبية.
ومن وجهة نظري، وكما أعربت لأول مرة في أكتوبر/تشرين الأول، فإن هذا الانخفاض المستمر في الاحتياطيات له ما يبرره. نظرًا لأن الرهون العقارية غالبًا ما تستمر لمدة 30 عامًا، فإن التعرض التأميني لشركة MGIC طويل الأمد إلى حد ما. كما ترون أدناه، تمثل أصول 2023 15% فقط من الأعمال، وتم كتابة ما يقرب من ثلثي جميع السياسات خلال عام 2021 أو قبله. في هذا الجزء الكبير من الأعمال، من المرجح جدًا أن تعاني MTG من خسائر ضئيلة، إن وجدت، نظرًا للمدفوعات الأساسية المستمرة وارتفاع أسعار المنازل.
إم جي آي سي
كما ترون أدناه، ارتفعت أسعار المنازل بأكثر من 10% اعتبارًا من نهاية عام 2021 وأكثر من 35% اعتبارًا من عام 2020. إذا ظلت أسعار المنازل عند المستويات الحالية، فمن المحتمل أن يتمتع الأفراد الحاصلون على تأمين MGIC اعتبارًا من عام 2021 أو قبل ذلك بأسهم إيجابية كبيرة في منازلهم ، وهذا يعني أنه حتى في حالة حبس الرهن، سيتم بيع المنزل بأكثر من رصيد الرهن العقاري المتبقي، مما يحمي MGIC من الخسائر. ولهذا السبب تمكنت من تحرير الاحتياطيات بشكل مستمر وتحقيق مثل هذه الأرباح القوية.
شارع. لويس الاحتياطي الفيدرالي
بالإضافة إلى ذلك، مع كل شهر يمر دون تجديد السكن، يصبح سجل الأعمال القديم هذا أعلى جودة مع سداد المزيد من الدفعات الأساسية. الآن، بطبيعة الحال، تم ضرب الطرازات الأحدث بالقرب من مستويات الإسكان الحالية وستكون أكثر عرضة للانكماش. وكما كتبت في مقالتي الأخيرة، فأنا متفائل بشأن الإسكان على المدى الطويل نظراً للنقص الكبير في المعروض من المساكن نسبة إلى النمو السكاني. أرى أن حقيقة صمود الإسكان بشكل جيد على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة هي دليل آخر على عدم التطابق بين العرض والطلب.
بالإضافة إلى ذلك، إذا قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة وانخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فيمكننا أن نرى المزيد من الطلب على الإسكان، مما يدفع الأسعار إلى الارتفاع مرة أخرى، ويجعل الخسائر بعيدة المنال. الآن، لا تعد المعدلات المنخفضة فوزًا كاملاً لشركة MTG لأنها تمتلك 364 مليون دولار نقدًا ومحفظة استثمارية تبلغ 5.7 مليار دولار. وبفضل المعدلات المرتفعة، حققت 57.8 مليون دولار من دخل الاستثمار في الربع الرابع من 46.4 مليون دولار في العام الماضي.
وارتفع العائد الدفتري على محفظتها الاستثمارية إلى 3.7%، بزيادة 20 نقطة أساس على التوالي و70 نقطة أساس عن العام الماضي. نظرًا لأن هذا العائد لا يزال أقل من مستويات السوق، فمن المفترض أن يستمر العائد الدفتري في الارتفاع ولكن بوتيرة أبطأ في عام 2024. ومن المرجح أن يضطر بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض أسعار الفائدة بأكثر من 150 نقطة أساس حتى ترى MGIC عوائد إعادة الاستثمار أقل من العائد الدفتري اليوم. وعلى هذا النحو، فإنني أعتبر انخفاض أسعار الفائدة بشكل متواضع بمثابة صافي إيجابي، حيث أن الفوائد المترتبة على الخسائر المؤمنة المحتملة تفوق تباطؤ النمو في دخل الاستثمار.
وبفضل نتائجها القوية، ارتفعت سيولة الشركة القابضة إلى 918 مليون دولار من 647 مليون دولار، حيث قامت شركة التأمين بتوزيع أرباح بقيمة 300 مليون دولار على الشركة القابضة. للعام بأكمله، حققت أرباحًا بقيمة 600 مليون دولار أمريكي للشركة القابضة من 800 مليون دولار أمريكي في عام 2022. الشركة القابضة هي الكيان الذي يدفع أرباح الأسهم ويعيد شراء الأسهم. وفي الربع الرابع، أعادت شراء 7 ملايين سهم، وأعادت شراء 1.8 مليون سهم أخرى في يناير. ونتيجة لذلك، انخفض عدد أسهمها بنحو 7٪ عن العام الماضي. تمتلك MTG حوالي 600 مليون دولار من فائض رأس المال وسيكون لديها حوالي 250 مليون دولار من الإصدارات الاحتياطية في عام 2024، والتي سترتفع إلى أكثر من 500 مليون دولار في عام 2025، بناءً على إيقاع وقت كتابة السياسات. إلى جانب ما يقرب من 240 مليون دولار من دخل الاستثمار، من المفترض أن يدعم هذا توزيعات أرباح مستمرة تبلغ حوالي 600 مليون دولار للشركة الأم، وهو ما يكفي لإعادة شراء ما يقرب من 7٪ من الأسهم سنويًا بالإضافة إلى عائد توزيعات الأرباح بنسبة 2.3٪.
أنهت MTG الربع الرابع بقيمة دفترية ملموسة للسهم تبلغ 19.77 دولارًا أمريكيًا، باستثناء AOCI. الأسهم هي في الأساس بالضبط 1.0x القيمة الدفترية الملموسة. الآن، من غير المرجح أن تشهد الشركة أي خسائر مادية صافية في محفظة التأمين الخاصة بها على المدى القريب، نظرًا لديناميكيات سوق العمل وأسعار المنازل. وإذا استبعدنا الاحتياطيات، فإن القيمة الدفترية ستكون أقرب إلى 22 دولارًا. وبطبيعة الحال، سيكون هناك في النهاية بعض الخسائر، على الأرجح في الإصدارات الأحدث، وبالتالي من غير المرجح أن تتجاوز الأسهم هذا المستوى كثيرًا من وجهة نظري. أعتقد أن السعر المستهدف السابق وهو 20-22.50 دولارًا يظل هو القيمة العادلة للشركة، حيث يجب أن تتداول إلى حد ما حول القيمة الدفترية الملموسة، نظرًا لانخفاض القيمة الحالية لخسائرها المؤمنة المحتملة مع الاعتراف بأنه ستكون هناك بعض الخسائر في النهاية.
الحد الأدنى
في حين أن MTG لا تزال في وضع جيد للغاية، فهي الآن ضمن 5-10٪ من قيمتها العادلة، مما يعني أن الارتفاع الأخير في الأسهم قد أغلق معظم فرص القيمة هنا. مع عدم المبالغة في أسعار الأسهم، ليس هناك اندفاع لبيع الأسهم في هذه الشركة القوية. ومع ذلك، لم يعد هناك اتجاه صعودي كافٍ لشراء المزيد من الأسهم أو فتح مركز. على هذا النحو، سأقوم بنقل MTG إلى فريق. لقد تم جني معظم الأموال هنا، ويجب على المستثمرين التفكير في البدء في التحول من MTG إلى الشركات التي يعتقدون أن لديها المزيد من الاتجاه الصعودي.
