خصائص السيارات REIT (OTC:APPTF) (TSX:APR.UN:CA) هي شركة استثمار عقاري كندية للسيارات مقرها في فانكوفر ولديها 77 وكالة سيارات مدرة للدخل عبر المراكز الحضرية الكندية (اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023).
أضافت REIT مؤخرًا بعض العقارات الجديدة إلى محفظتها كانت متراكمة لنموها. أنا متفائل بشأن آفاقها حيث تنمو شركة Automotive Properties REIT من خلال عمليات الاستحواذ والمشاريع المشتركة.
خصائص السيارات ظلت البيانات المالية لصندوق REIT قوية
تعمل الشركة بثبات على مدار السنوات التسعة الماضية منذ الاكتتاب العام لصندوق الاستثمار العقاري. وقد نمت مبيعاتها وإجمالي أصولها على مر السنين في حين ظلت هوامشها الإجمالية على حالها في نطاق 85٪. وهذا ليس مفاجئًا لأن جميع المستأجرين لديهم شبكة ثلاثية حيث يدفع المستأجرون ضرائبهم العقارية وتأمين البناء والصيانة.
عند النظر إلى درجة F لتقييم الوضع المالي لصندوق الاستثمار العقاري الصحة، مع درجة 9 تظهر أن الشركة تتمتع بصحة جيدة من الناحية المالية ودرجة 1 باعتبارها ضعيفة ماليًا، تتجه شركة Automotive Properties REIT نحو الانخفاض إلى درجة 4. وقد انخفض صندوق REIT من أعلى درجة له وهي 8 في عام 2020. ومن المرجح أن الوباء كان له تأثير على مواردهم المالية. ولكن على الرغم من ذلك، لا تزال الشركة تتمتع بصحة جيدة من الناحية المالية. الانخفاض في درجة F هو نتيجة لاستيعاب الإنفاق النقدي وزيادة الرافعة المالية للحصول على العقارات السبعة في أواخر عام 2023 (المزيد حول هذا لاحقًا).
F Score Automotive Properties REIT (البيانات المالية لعقارات السيارات REIT) درجة F – بيانات REIT المالية لعقارات السيارات (بيانات REIT المالية لعقارات السيارات) درجة F – بيانات REIT المالية لعقارات السيارات (بيانات REIT المالية لعقارات السيارات)
عند مقارنة الأرقام السنوية لعام 2023 بعام 2015 عندما تم الاكتتاب العام الأولي لصندوق الاستثمار العقاري REIT، كان هناك الكثير من التحسينات. تحسنت النسبة الحالية من 0.046 في عام 2015 إلى أكثر من 0.10 في عام 2021. على الرغم من أن هذه النسبة قد تبدو منخفضة، ضع في اعتبارك أن صندوق الاستثمار العقاري ليس عليه أي التزامات فورية حيث أن المستأجرين مسؤولون عن إصلاحاتهم وصيانتهم.
تُظهر مصفوفة الأرباح الخاصة بها أيضًا أن الشركة كانت حذرة للغاية في عمليات الاستحواذ الخاصة بها. لقد كانت الإدارة حكيمة للغاية في التأكد من أن عمليات الاستحواذ لا تؤثر سلبًا على النتيجة النهائية. نرى هذا لأنه كما ذكرنا سابقًا، تستمر الهوامش الإجمالية في الأداء في نطاق 85٪.
على مر السنين، تواصل التزاماتها طويلة الأجل اتجاهها التنازلي من 54.8% في عام 2015 إلى نطاق 45% تقريبًا في عام 2023. وفي عامي 2021 و2022، كانت الرافعة المالية أقل من 40%، ويرجع الامتصاص الأخير إلى عمليات الاستحواذ التي تمت في الفترة السابقة سنة.
بشكل عام، تعرف الإدارة ما تفعله، وعلى الرغم من انخفاض درجة F في عامي 2022 و2023، فقد تحسنت الأرقام المالية عما كانت عليه قبل 9 سنوات.
عززت عمليات الاستحواذ في أوائل عام 2023 من قيمة ممتلكات السيارات REIT
في يناير 2023، استحوذت شركة Automotive Properties REIT على محفظة مكونة من 6 عقارات تقع في كيبيك مقابل 98.5 مليون دولار. في يونيو 2023، تم إجراء عملية استحواذ أخرى في مشروع مشترك مع شركة StorageVault Canada لشراء وكالة أخرى للسيارات بمبلغ 16.1 مليون دولار.
بناء على المعلومات الواردة في البيانات المالية السنوية. يُقدر صافي الإيجارات بحوالي 6.3 مليون دولار سنويًا لعمليات الاستحواذ الستة للمحفظة العقارية وحوالي 1.7 مليون دولار سنويًا للعقار الفردي:
تحليل الاستحواذ (التقارير السنوية لعقارات السيارات REIT)
بناءً على صافي الإيجارات المذكورة أعلاه، يبلغ معدل الحد الأقصى حوالي 6.20% و10.08% لمحفظة العقارات الستة وعملية الاستحواذ الفردية على التوالي. تعد هذه أرقامًا مربحة نظرًا لأن الإدارة قد كشفت أيضًا عن أن متوسط أسعار الفائدة المرجحة يقع في نطاق مرتفع يتراوح بين 4% إلى 5% منخفض لتمويل عمليات الاستحواذ هذه.
ما يستحق تسليط الضوء عليه أيضًا هو أن الحصول على العقارات بمعدل سقف يزيد عن 10% يعد أمرًا مثيرًا للإعجاب. يوضح هذا مدى تجزئة صناعة بيع السيارات.
المخاطر: السوق المتخصصة
تعد كندا سوق سيارات صغير نسبيًا ويبلغ عدد سكانها حوالي 39 مليون نسمة. خصائص السيارات REIT تعمل فقط في مراكز الضواحي في جميع أنحاء كندا. من المحتمل جدًا أن يكون الوكلاء في المناطق الريفية غير مجديين من الناحية المالية بسبب صغر حجم السكان. مع الأخذ في الاعتبار صغر حجم السكان في كندا وخصائص السيارات، تعمل REIT فقط في المراكز الحضرية، وقد يكون خط الاستحواذ صغيرًا إلى حد ما.
عامل الخطر الآخر الذي يجب مراعاته أيضًا هو أن وكلاء السيارات هم عمل متخصص جدًا في نطاق البيع بالتجزئة بأكمله. مجد لفريق الإدارة لقدرته على تأمين عقود إيجار لمدة 10 سنوات من المستأجرين. ومع ذلك، إذا كانت هناك فرصة لأن يقرر المستأجر إنهاء عقد الإيجار والإخلاء، فسيواجه صندوق الاستثمار العقاري صعوبة في العثور على مستأجر سيارة بديل جديد، وقد يؤدي ذلك إلى فترة إيجار أطول.
إن خطر قيام المستأجر بإنهاء عقد الإيجار منخفض إلى حد ما. حتى لو كان العقار فارغًا بسبب الشغور، فهناك الكثير من الفرص لصندوق الاستثمار العقاري للتمحور. إحدى الطرق هي أن يقوم صندوق الاستثمار العقاري بإعادة تقسيم العقار الشاغر إلى قطعة أرض سكنية وبيعه لمطوري العقارات السكنية. هناك نقص في المساكن في كندا وإعادة تقسيم العقارات الشاغرة لها فوائدها.
الخلاصة: عقارات السيارات REIT هي رهان آمن
منذ ديسمبر 2021، من ذروة سعر السهم عند 14.95 دولارًا، كان سعر السهم في اتجاه هبوطي. يتم تداوله حاليًا عند حوالي 10.40 دولارًا. أعتقد أن هذه قد تكون فرصة شراء للمستثمرين الذين يبحثون عن أسهم آمنة منتجة للأرباح. حتى لو كان وكلاء السيارات يواجهون مشكلة في بيع سياراتهم، أعتقد أن الوكلاء سيستمرون في سداد دفعات الإيجار أو المخاطرة بإغلاق وكالاتهم من قبل المالك. وهذا يجعل شركة Automotive Properties REIT شركة مرنة للغاية. خلال الوباء، لم يفوت صندوق الاستثمار العقاري مطلقًا أي توزيعات أرباح.
لا يمكن لعقارات السيارات REIT أن تنمو إلا من خلال الاستحواذ، وهذا ما يفسر سبب عدم رفع أرباحها مطلقًا خلال السنوات التسعة الماضية. يجب على المستثمرين أن يضعوا ذلك في الاعتبار لأنه من غير المحتمل أن يكون هناك أي نمو في دخل الأرباح حيث يركز صندوق الاستثمار العقاري على التوسع.
إلى جانب ما سبق، فإن شركة Automotive Properties REIT تتم إدارتها بشكل جيد وهي عبارة عن آلة مدرة للدخل. يجب على المستثمرين الذين يبحثون عن أسهم آمنة أن يفكروا في هذا الأمر. أنا متفائل بشأن شركة Automotive Properties REIT باعتبارها سهمًا من أرباح الأسهم.
ملاحظة المحرر: تتناول هذه المقالة واحدة أو أكثر من الأوراق المالية التي لا يتم تداولها في بورصة أمريكية كبرى. يرجى الانتباه إلى المخاطر المرتبطة بهذه الأسهم.
