مقدمة
الصندوق الطبي العالمي (بورصة نيويورك: جي إم آر إي) عبارة عن صندوق استثمار عقاري مُدار داخليًا يركز على مرافق الرعاية الصحية التي يتم تأجيرها للأطباء والمجموعات الأخرى ذات الصلة بالرعاية الصحية.
علاقات المستثمرين GMRE
يمتلك صندوق الاستثمار العقاري 185 مبنى في 34 الدول مع 5.8 سنة والت. على عكس صناديق الاستثمار العقاري الأخرى في مجال الرعاية الصحية، يبدو أن مستأجري Global Medical يتمتعون بإدارة جيدة، كما هو الحال مع نسبة تغطية صافي المحفظة تتجاوز 4. نسبة قوية، لكن هذا لا يشمل المستأجرين الذين لم تتوفر بياناتهم بشكل فوري (يمثلون 17% من دخل الإيجار). حوالي 20٪ من إيجارها الأساسي السنوي جاهز للتجديد في عامي 2024 و2025، لذلك سيكون من المثير للاهتمام رؤية فروق عقد الإيجار عند تجديد عقد الإيجار. هناك أيضًا ميزة مهمة: حوالي 41.5٪ من الإيجار الأساسي السنوي الخاص بها جاهز للتجديد فقط اعتبارًا من عام 2030 فصاعدًا، لذا يجب أن تكون الرؤية بشأن دخل الإيجار المستقبلي والتدفقات النقدية قوية جدًا.
لا يزال التدفق النقدي الأساسي لشركة Global Medical مرضيًا
نظرًا لأن صافي الدخل المعلن عنه لا علاقة له نسبيًا بصندوق الاستثمار العقاري، فقد أردت التعمق في أداء FFO وAFFO. كما ترون أدناه، أعلنت شركة Global Medical REIT عن إجمالي FFO بقيمة 13.3 مليون دولار في الربع الرابع من العام بينما بلغ إجمالي AFFO حوالي 15.9 مليون دولار بعد إضافة قيمة التعويضات القائمة على الأسهم وبعض الأموال الأخرى غير النقدية و/ أو العناصر غير المتكررة.
علاقات المستثمرين GMRE
لذلك، في حين أن النتيجة النهائية لبيان الدخل تظهر خسارة صافية قدرها 0.01 دولار أمريكي للسهم الواحد، فقد وصل سعر FFO وAFFO من Global Medical إلى 0.19 دولار أمريكي و0.23 دولار أمريكي للسهم الواحد على التوالي.
وبالنظر إلى نتائج العام بأكمله لصندوق REIT، بلغ إجمالي AFFO حوالي 64.3 مليون دولار مقابل AFFO/سهم بقيمة 0.91 دولار. ترى على الفور أن هذا أقل بحوالي 3.7 مليون دولار و0.07 دولار للسهم الواحد على التوالي مما كان عليه في عام 2022، ولكن هذه ليست بالضرورة مشكلة كبيرة. بادئ ذي بدء، على الرغم من أن مصاريف الفائدة كانت أقل في الربع الرابع، إلا أنها كانت أعلى بشكل كبير طوال عام 2023 حيث بلغت مصاريف الفائدة للعام بأكمله حوالي 31 مليون دولار مقارنة بما يزيد قليلاً عن 25 مليون دولار في عام 2022. وانخفضت مصاريف الفائدة في الربع الرابع إلى معدل تشغيل سنوي يبلغ حوالي 28 مليون دولار تقريبًا، ولكن انخفاض مصاريف الفائدة كان مرتبطًا بشكل مباشر بمبيعات الأصول خلال الربعين الثاني والثالث. ومن الواضح أن بيع الأصول يؤثر على إيرادات الإيجار.
علاقات المستثمرين GMRE
لذلك، بينما انخفض FFO وAFFO خلال عام 2023، أصبح صندوق الاستثمار العقاري أكثر أمانًا بالفعل. في مارس، باعت مبنى للمكاتب الطبية بقيمة 4.4 مليون دولار بما في ذلك ربح 0.5 مليون دولار، في حين أن البيعتين في يونيو وأغسطس بإجمالي 76.1 مليون دولار بما في ذلك ربح 15.1 مليون دولار.
وغني عن القول أن هذه المبيعات قدمت دفعة جيدة للميزانية العمومية. كما ترون أدناه، بلغ إجمالي القيمة الدفترية للأصول العقارية المتبقية 1.18 مليار دولار ولكن الأهم من ذلك هو أن إجمالي الدين المالي انخفض من حوالي 695 مليون دولار إلى 610 مليون دولار. إذا قمنا أيضًا بخصم ما يقرب من 7 ملايين دولار نقدًا ونقدًا مقيدًا من المعادلة، فإن صافي الدين يبلغ 598 مليون دولار فقط، وهو ما يمثل 50.7٪ من القيمة الدفترية للأصول. تتضمن هذه القيمة الدفترية بالفعل ما يقرب من 250 مليون دولار من الاستهلاك المتراكم.
علاقات المستثمرين GMRE
إذا استخدمنا القيمة الدفترية للأصول، فإن قيمة الأسهم الحالية التي تقل قليلاً عن 584 مليون دولار توفر شبكة أمان ممتازة للأسهم المفضلة. كما ترون أعلاه، لا يوجد سوى 3.1 مليون سهم مفضل قائم وتشير القيمة الرئيسية البالغة 25 دولارًا لكل سهم ممتاز إلى إجمالي مبلغ رأس المال المفضل وهو 77.5 مليون دولار. وهذا يعني أن هناك ما يقرب من 510 مليون دولار أمريكي من الأسهم العادية التي تحتل مرتبة أدنى من رأس المال المفضل. أو بعبارة أخرى، حتى لو اضطرت شركة Global Medial REIT إلى بيع جميع أصولها بخصم 40٪ من القيمة الدفترية، فإن المساهمين المفضلين سيظلون كاملين.
لا تزال الأرباح المفضلة مغطاة بشكل جيد
يتم تداول الأسهم المفضلة باستخدام ((GMRE.PR.A)) كرمز للسهم وتقدم أرباحًا تراكمية بقيمة 1,875 دولارًا أمريكيًا سنويًا، تُدفع على أربعة أقساط ربع سنوية متساوية بقيمة 0.46875 دولارًا أمريكيًا. يمكن استدعاء الأسهم المفضلة في أي وقت، وكنت أتوقع أن يستدعيها صندوق الاستثمار العقاري في عام 2022. اختارت شركة Global Medical REIT عدم استدعاء الأسهم المفضلة، وبعد فوات الأوان، من المحتمل أن تكون هذه فكرة جيدة لأنها ساعدت على تجنب بدء السوق. للمضاربة ضد الطبية العالمية.
لقد ناقشت بالفعل مستوى تغطية الأصول ولكن من الواضح أنه من المهم أيضًا ضمان إمكانية دفع الأرباح المفضلة. يساعد سحب حسابات FFO وAFFO في تفسير ذلك.
علاقات المستثمرين GMRE
كما ترون أعلاه، كان AFFO للربع الرابع 15.95 مليون دولار ولكن هذا تضمن بالفعل 1.46 مليون دولار من الأرباح المفضلة. وهذا يعني أن صافي AFFO قبل توزيعات الأرباح المفضلة كان حوالي 17.4 مليون دولار، مما يعني أن صندوق الاستثمار العقاري يحتاج فقط إلى حوالي 8.6% من AFFO الخاص به لتغطية توزيعات الأرباح المفضلة.
وبالنظر إلى نتائج العام بأكمله، فإن شركة Global Medical REIT تحتاج فقط إلى ما يقرب من 9.6 مليون دولار من النفقات الرأسمالية على محفظة أصولها. هذا يعني أنه حتى لو قمت بخصم هذا من AFFO للعام بأكمله بقيمة 64.3 مليون دولار، فإن Global Medical REIT ستظل تولد AFFO معدلة قبل توزيعات الأرباح بقيمة 60.5 مليون دولار (64.3 مليون دولار مطروحًا منها النفقات الرأسمالية البالغة 9.6 مليون دولار بالإضافة إلى 5.8 مليون دولار من الأرباح المفضلة) مما يعني أن نسبة الدفع تظل أقل من 10٪ بشكل مريح. سترتفع النفقات الرأسمالية في عام 2024 إلى 12-14 مليون دولار، لكن هذا ليس له أي تأثير على نسبة تغطية الأرباح المفضلة.
أطروحة الاستثمار
لدي حاليًا مركز طويل صغير في Global Medical REIT ولا أمانع في الإضافة إلى هذا المركز (شريطة توفر النقد). تعتبر نسبة تغطية الأرباح المفضلة قوية جدًا، في حين تشير نسبة تغطية الأصول إلى وجود الكثير من الأسهم العادية في الميزانية العمومية التي توفر شبكة أمان.
تعتبر الأسهم العادية ذات العائد 9.3% مثيرة للاهتمام أيضًا، لكن طبقة الأمان الإضافية التي توفرها الأسهم المفضلة أكثر جاذبية بالنسبة لي.
