Alpine Income Property Trust: تم تخفيض تصنيفها إلى أداء السوق (NYSE:PINE)

مقالة اليوم تتصل بـ جبال الألب الدخل الملكية الثقة، وشركة (بورصة نيويورك: باين)، صندوق استثمار عقاري قمنا بتغطيته مرة أخرى في أكتوبر. أضاف تحليلنا السابق علامة شراء قوية إلى Alpine بناءً على فكرة أن لديها القدرة على ذلك شراء العقارات التجارية بتقييمات مضغوطة مع الاحتفاظ بأداء معتدل من محفظتها عالية الإنتاجية. ومع ذلك، فقد مر وقت منذ أن تغير تصنيفنا وأساسيات السوق. على هذا النحو، قررنا تأليف مقال جديد لتوصيل أحدث النتائج التي توصلنا إليها من Alpine Income Property Trust.

وبدون مزيد من اللغط، إليك بعض نقاط الحديث التي يجب وضعها في الاعتبار.

توقعات الماكرو

لنبدأ بوجهة نظر الاقتصاد الكلي لتحديد النغمة.

كما هو موضح في الرسم البياني أدناه، من المتوقع أن تنخفض معدلات الرسملة في الولايات المتحدة في عام 2024. Alpine عبارة عن صندوق استثمار عقاري قائم على البيع بالتجزئة. على هذا النحو، يجب أن تنظر إلى الخط الأزرق الفاتح.

على الرغم من أن بيانات Statista تشير إلى أن معدلات الرسملة ستنخفض في عام 2024، إلا أن المعارضين مثل فريق بحث Baird يعتقدون أنه من المحتمل حدوث نمو معتدل في معدل الرسملة في أوائل عام 2024. هناك قيود أخرى على الرسم البياني وهي أنه لا يوضح ما إذا كان يعتقد أن معدلات الحد الأقصى ستنخفض بسبب ارتفاع قيم العقارات أو أزمة الإيجار.

دعونا نلقي نظرة على وجهة نظرنا لتوفير سياق إضافي.

أولا، ضع في اعتبارك أن العائدات المتوقعة للعقارات يتم حسابها عادة على أنها مجموع المعدل الاسمي الخالي من المخاطر، علاوة الائتمان، علاوة الأجل، علاوة السيولة، علاوة مخاطر الأسهم. ومن هنا، يمكننا استخلاص معدل الحد الأقصى عن طريق طرح صافي الدخل التشغيلي ومعدل نمو الناتج المحلي الإجمالي الاسمي من العائد المتوقع. علاوة على ذلك، يجب مراعاة قيم الممتلكات.

نعتقد أن المعدل الخالي من المخاطر سينخفض ​​في نهاية المطاف في المراحل الأخيرة من العام حيث يشير خط اتجاه التضخم طويل المدى إلى الانكماش. بالإضافة إلى ذلك، نعتقد أن الدورة الاقتصادية من المقرر أن تتراجع، مما يضيف المزيد من الضغط على المعدل الخالي من المخاطر.

علاوة على ذلك، من المرجح أن يؤدي انخفاض منحنى العائد إلى رفع علاوة الائتمان بسبب العلاقة العكسية العامة بين مخاطر الائتمان وعوائد السندات. وبعد ذلك، يمكننا أن نشهد ارتفاع علاوة السيولة بسبب نقص القدرة على البيع في بيئة ذات مخاطر ائتمانية أعلى. وأخيرا، يمكن أن تقفز علاوة مخاطر الأسهم إلى أعلى إذا انخفضت أسعار الفائدة الخالية من المخاطر، ولكننا نعتقد أن آفاقها غير محددة إلى حد كبير.

في جوهر الأمر، وجهة نظرنا هي أن العائد المتوقع على العقارات سيبقى دون تغيير في عام 2024، حيث سيتم التخلص التدريجي من الانخفاض في المعدل الخالي من المخاطر من خلال ارتفاع مخاطر الائتمان وأقساط الأسهم والأجل والسيولة. ومع ذلك، يمكن أن تنخفض معدلات الرسملة لأننا، كما ذكرنا من قبل، نعتقد أن تراجع التضخم والتباطؤ الاقتصادي سيؤثران على نمو الناتج المحلي الإجمالي وأمة الإسلام. على الرغم من أن معدلات الحد الأدنى يمكن من الناحية النظرية ضبط قيم الممتلكات بشكل أعلى، إلا أن انخفاض أمة الاستثمار يعطل المعادلة.

دعونا ننهي هذا القسم من خلال دعم ادعاءاتنا حول التخفيف الاقتصادي ببعض البيانات.

لقد استخدمت بيانات من الناتج المحلي الإجمالي لإثبات هذا الادعاء. وتظهر البيانات بوضوح أن التراجع (في الولايات المتحدة) متوقع في المراحل الأخيرة من عام 2024، مع لعب عوامل مثل انخفاض المخزونات الخاصة، وضعف الإنفاق الحكومي، وانخفاض الاستثمار السكني دورا بارزا. وعلى الرغم من أن ارتفاع ثقة المستهلك الأمريكي يوفر قوة مساعدة لنموذج التجزئة في جبال الألب، فمن المرجح أن يؤدي التباطؤ الاقتصادي إلى إعاقة أرقام المبيعات الاسمية وقيم العقارات العامة.

التغييرات في تحلل جبال الألب

قدم القسم السابق خطًا أساسيًا، لكن Alpine هي شركة بحد ذاتها، مما يعني أنها تمتلك ميزات مميزة تدفع أدائها وسعر السوق على حدٍ سواء. دعونا نبني على تغطيتنا السابقة لصندوق الاستثمار العقاري ونرى ما الذي تغير منذ ذلك الحين.

يوضح الرسم البياني التالي بيانات Alpine البارزة من منظور إجمالي (بمعنى أنها تستبعد مسائل مثل تكاليف التمويل، والتي سيتم تناولها لاحقًا في المقالة). نحن حقًا نحب معدل رسملة صندوق الاستثمار العقاري هذا بنسبة 8.2٪، وهو أعلى من المتوسط ​​​​في الولايات المتحدة، ونعتقد أن عائد أرباحه هو الأفضل في فئته. علاوة على ذلك، فإن 65% من محفظة صناديق الاستثمار العقارية هي من الدرجة الاستثمارية، حيث يعمل العديد من الأعضاء على أساس تصاعد القسط الثابت. وهذا يعني أن هذا من المحتمل أن يكون صندوق استثمار عقاري “خلال الدورة الاقتصادية” وليس صندوق استثمار عقاري “في وقت الدورة الاقتصادية”، مما يؤدي إلى التخلص التدريجي من المخاطر الدورية المختلفة.

فيما يلي ملخص لمحفظة Alpine، مع مناقشة حول التغييرات الأخيرة. كما هو موضح في الرسم البياني، يوجد في Alpine 138 عقارًا بمعدل إشغال ممتاز يبلغ 99.1% ومتوسط ​​مدة إيجار سبع سنوات. علاوة على ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقارية متنوعة جغرافيًا حيث يتم استثمارها في 35 ولاية، مما يقلل من مخاطر التركيز.

أصدرت شركة Alpine Income Property نتائجها للربع الرابع والعام بأكمله منذ مناقشتنا الأخيرة. حقق صندوق REIT ربعًا مختلطًا حيث انخفض صافي دخل التشغيل إلى 370 ألف دولار، بانخفاض قدره 93.3٪. ومع ذلك، ارتفعت أموالها من العمليات خلال الربع بنسبة 6.4% لتصل إلى حوالي 5.6 مليون دولار.

تمثلت الأحداث الرئيسية في هذا الربع في بيع عقارين للإيجار بقيمة 8.7 مليون دولار أمريكي، مما أدى إلى تحقيق ربح قدره 1.6 مليون دولار أمريكي. تم إعادة تخصيص حوالي 3 ملايين دولار من رأس المال إلى عقارين جديدين للبيع بالتجزئة في أركنساس، وتم تأجيرهما لشركة Family Dollar/Dollar Tree بمتوسط ​​معدل رسملة مرجح يبلغ 7.3% (نفس التصرفات). تتمتع العقارات بوضع من الدرجة الاستثمارية ومتوسط ​​مدة مرجح يبلغ 9.7 سنوات.

من وجهة نظرنا، فإن نشاط المحفظة الربع سنوي يظهر أعمالاً جيدة. وقد تم تحقيق الربح، وتدفقت عملية إعادة التخصيص نحو الأصول القوية ذات العوائد الضمنية العالية. مرة أخرى، كما ذكرنا في مقالتنا السابقة، يبدو أن Alpine تستفيد من التقييمات المضغوطة لتحقيق عوائد مذهلة.

حدث آخر جدير بالملاحظة وقع خلال هذا الربع. أبرمت Alpine Income Property Trust اتفاقية لتقاسم الإيرادات مع شركتها الأم، CTO Realty (CTO). ستشهد الاتفاقية حصول Alpine على 24000 دولار شهريًا من “حصة من رسوم إدارة الأصول وإدارة التصرف، وعمولات التأجير، والرسوم الأخرى المتعلقة بإدارة وإدارة CTO”.

حسنا، فهمت. في عزلة، 24000 دولار ليس كثيرًا. ومع ذلك، جبال الألب عبارة عن صندوق استثمار عقاري صغير. علاوة على ذلك، توفر اتفاقية تقاسم الإيرادات تعزيزًا ائتمانيًا داخليًا من الشركة الأم، مما يوفر لشركة Alpine حرية العمل لتعزيز هيكلها الائتماني في الوقت المناسب. مع ذكر ذلك، دعونا نلقي نظرة على الهيكل الائتماني الحالي في جبال الألب.

تبلغ تكلفة الديون طويلة الأجل لشركة Alpine Income Property Trust 3.84%، والتي نعتقد أنها منخفضة إذا تم أخذ معدل الرسملة البالغ 8.2% في الاعتبار. تتمتع الشركة أيضًا بفروق أسعار مواتية على معدلات التمويل المضمونة لليلة واحدة، مما يسمح لها بالاستفادة من عمليات الاستحواذ ذات الرافعة المالية. ومع ذلك، فإن الخطر الذي يستحق النظر فيه هو برنامج إعادة شراء أسهم صندوق الاستثمار العقاري بقيمة 15 مليون دولار، والذي يمكن أن يزيد الرافعة المالية بشكل مصطنع، مما يضيف تقلبات إضافية إلى صندوق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقارية ذات الرافعة المالية أكثر تقلبًا).

إذن، ماذا نستنتج من كل هذا؟

نعتقد أن Alpine Income Property Trust قادر على مكافحة مخاطر الاقتصاد الكلي غير المرغوب فيها بسبب قاعدة المستأجرين عالية الجودة واتفاقيات الإيجار طويلة الأجل. الإضافات الأخيرة للمحفظة لن تؤدي إلا إلى تعزيز هذه الحالة. علاوة على ذلك، تشير الأدلة إلى أن هيكل رأس المال في جبال الألب متوائم بشكل جيد؛ إنها ليست وسيلة تمول بأي ثمن لتحقيق مكانة الأسرة الحاكمة دون النظر في تداعيات نفوذها.

ومع ذلك، مع كل ما ذكر، فإن PINE REIT هو أحد أصول السوق المالية، مما يعني أن قيمته الأساسية ليست العامل الوحيد الذي يؤثر على سعره في السوق. في الواقع، يمكن لشدة مخاطر المستثمرين، والتوقعات، ومستوى الأسعار العام لصناديق الاستثمار العقارية أن يكون لها تأثير كبير.

دعنا نتوجه إلى التحليل القائم على السوق لصندوق Alpine Income Property Trust لتحقيق التوازن في الحجة.

التقييم والتحليل الفني وتوزيعات الأرباح

أظهرت أحدث البيانات المالية لشركة Alpine Income Property Trust نسبة أموال معدلة من العمليات تبلغ 1.49 دولارًا. يؤدي تقسيم سعر إغلاق صندوق الاستثمار العقاري المتداول في 14 مارس 2024 على AFFO إلى توفير نسبة P/AFFO تبلغ 10.27x، وهو أقل من متوسط ​​القطاع البالغ 13.72x. وبالتالي، تظهر المقارنة النسبية أن PINE REIT من المحتمل أن تكون مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية.

اضغط للتكبير

المصادر: شركة Seeking Alpha، مؤسسة Alpine Income Property Trust

تظهر وجهة نظر فنية أن سعر السوق لشركة Alpine Income Property Trust أقل من المتوسطات المتحركة لـ 10 و50 و100 و200 يوم، مما يشير إلى أن Alpine تكافح من أجل الزخم. علاوة على ذلك، تشير نسبة البيع / الشراء في صندوق الاستثمار العقاري REIT البالغة 0.69 إلى أن تجار الخيارات متفائلون، ولكن ضع في اعتبارك أن نسبة البيع / الشراء هي مقياس مناقض، مما يعني أن تأرجح الزخم السريع قد يحدث في الوقت المناسب.

على الرغم من تباين مقاييس التقييم الأساسية والميزات التقنية، فإن ملف توزيع أرباح Alpine Income Property Trust أمر يستحق المشاهدة. في الواقع، نعتقد أن هذا هو صندوق الاستثمار العقاري الأفضل في فئته.

يضيف عائد توزيعات الأرباح الآجلة لشركة Alpine بنسبة 7.04% حدًا أدنى لسعر السوق لصندوق الاستثمار العقاري مع التنفيذ التدريجي للعوائد القائمة على الدخل للمستثمرين الباحثين عن توزيعات الأرباح. علاوة على ذلك، تشير مقاييس نمو العائد على التكلفة والأرباح السابقة لصندوق الاستثمار العقاري (8.35٪ بمعدل نمو سنوي مركب لمدة 3 سنوات) إلى أن توزيعات الأرباح الخاصة به تتم “خلال الدورة الاقتصادية” بدلاً من أن تكون دورية للغاية.

كلمة أخيرة

يظهر تحليلنا أن الرياح المعاكسة للاقتصاد الكلي قد تؤثر على تقييم شركة Alpine. ومع ذلك، فإن النظرة المميزة لصندوق الاستثمار العقاري تشير إلى أن محفظته من المحتمل أن تكون قوية بما يكفي لتحمل الكثير من الاضطرابات الاقتصادية الكلية. علاوة على ذلك، فإن توزيع الأرباح الجذابة لشركة Alpine يزيد من المرونة.

قمنا بتخفيض تصنيف صندوق الاستثمار العقاري للاستثمار من شراء قوي مع وجهة نظر مفادها أنه أصل “أداء السوق”، لكن الأدلة تتعارض مع تفوقه على السوق خلال الفترة المتبقية من عام 2024.

الإجماع: الشراء/أداء السوق