Modiv Industrial: عائد أرباح بنسبة 7.2% من المنتجات المصنوعة في الولايات المتحدة الأمريكية (NYSE:MDV)

موديف الصناعية (بورصة نيويورك: إم دي في) ربما تكون واحدة من صناديق الاستثمار العقارية الأكثر تميزًا التي واجهتها. يركز صندوق الاستثمار العقاري الصغير المُدار داخليًا على الاستحواذ على عقارات تصنيع صناعية بتأجير صافي لمستأجر واحد في الولايات المتحدة، مع محفظة مكونة من 44 عقارًا. ملكيات في نهاية الربع الرابع من العام المالي 2023. ومنذ ذلك الحين، تم التصرف في اثنين من الأصول غير الأساسية المحتفظ بها للبيع، مع انتهاء شركة MDV الآن من تحولها الاستراتيجي الذي دام أكثر من عامين بعيدًا عن المحفظة التي كانت ثقيلة في البداية على عقارات البيع بالتجزئة والمكاتب. كانت هناك عمليات تصرف بقيمة 121 مليون دولار منذ إدراج صندوق الاستثمار العقاري في بورصة نيويورك في فبراير 2022.

أعلنت شركة MDV مؤخرًا عن توزيع أرباح نقدية ربع سنوية بقيمة 0.0958 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، وبقيت دون تغيير عن الشهر السابق و1.1496 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد سنويًا مقابل عائد أرباح بنسبة 7.2٪. القيمة السوقية لصندوق الاستثمار العقاري REIT تبلغ 160 مليون دولار أبقت دفعاتها الشهرية ثابتة منذ طرحها للاكتتاب العام مع AFFO للربع الرابع في 0.40 دولار للسهم الواحد، متجاوزًا التوقعات المتفق عليها بمقدار 5 سنتات ولكن أقل من FFO البالغ 0.68 دولار للسهم الواحد قبل عام. تم سحب العائد للأسفل على خلفية إعادة التصنيف التصاعدي للمؤشر، والذي ارتفع بنسبة ملحوظة بلغت 54٪ خلال العام الماضي.

تعتبر عمليات المقارنة المباشرة على أساس سنوي صعبة نظرًا لأن محفظة شركة MDV تشهد تدفقًا شديدًا خلال هذه الفترة. تقوم صناديق الاستثمار العقارية حاليًا بتبادل الأيدي لما يقرب من 10 أضعاف AFFO السنوي للربع الرابع مع عائد توزيعات أرباح أعلى من المتوسط ​​​​لصافي عقود الإيجار العقارية، ولكن هذا يعكس ملف المخاطر المعزز من مالك عقار صغير الحجم ومستأجر واحد يعمل داخل قطاع التصنيع المحلي. المتخصصة التي اتسمت على مدى عقود من الزمن بالتخفيض. لقد تم طرح صناديق الاستثمار العقارية للاكتتاب العام في الفترة الأكثر اضطرابا بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري منذ جيل واحد، حيث أدت معركة بنك الاحتياطي الفيدرالي مع التضخم إلى ارتفاع تكلفة أموال صناديق الاستثمار العقارية وتباطؤ النمو.

السيولة والديون ونمو AFFO

تهدف محفظة عقارات شركة MDV البالغ عددها 42 عقارًا حاليًا إلى توليد 44 مليون دولار أمريكي من صافي الدخل التشغيلي كل عام، وتأتي مع إيجار سنوي بنسبة 2.5% ومتوسط ​​مدة إيجار مرجح يبلغ 14 عامًا. حقق صندوق REIT إيرادات بلغت 12.29 مليون دولار خلال الربع الرابع، بانخفاض بنسبة 11٪ عن شركاته في العام الماضي. ومع ذلك، تضمنت شركات العام الماضي رسوم إنهاء مبكر بقيمة 3.8 مليون دولار من المستأجر، وباستثناء هذه الرسوم كان من الممكن أن تشهد نموًا في الإيرادات على أساس سنوي بنسبة 23٪. ومن الأهمية بمكان أن يكون النمو مدفوعًا بعمليات الاستحواذ الصناعية التي تقوم بها شركة MDV، والتي تقابلها التصرفات غير الأساسية.

أنفق صندوق الاستثمار العقاري REIT 214 مليون دولار على عمليات الاستحواذ منذ أن تم طرحه للاكتتاب العام ولكن مع عدم وجود عمليات استحواذ جديدة خلال الربع الرابع وحتى الآن. نما AFFO في الربع الرابع بنسبة 41٪ مقارنة بشركته قبل عام مع استبعاد رسوم إنهاء عقد الإيجار لعام 2022. كما أن إجمالي الديون في نهاية الربع الرابع جيد للغاية، مع عدم وجود آجال استحقاق للديون حتى عام 2027. وكان لدى صندوق الاستثمار العقاري رصيد نقدي قدره 17.9 مليون دولار في وقت إعلان أرباحه وتسهيل ائتماني متجدد غير مستغل بقيمة 150 مليون دولار.

قام صندوق الاستثمار العقاري أيضًا ببيع أسهمه لجمع الأموال حيث تم بيع 162.063 سهمًا في الفترة من 15 نوفمبر 2023 إلى 29 يناير 2024، بمتوسط ​​سعر 15.22 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد مقابل 2.47 مليون دولار أمريكي من العائدات. لكن المخاطر هنا بارزة. الرافعة المالية مرتفعة، حيث بلغت نسبة الدين إلى حقوق الملكية في شركة MDV حوالي 1.94 مرة اعتبارًا من نهاية الربع الرابع، وهو أعلى مستوى منذ طرح صندوق الاستثمار العقاري للاكتتاب العام. ويأتي ذلك مع عدم وجود آجال استحقاق للديون على المدى القريب وتخفيضات أسعار الفائدة الفيدرالية المعلقة من المقرر أن تقلل من المخاطر التي يشكلها الرفع المالي المرتفع. لدى REIT أيضًا تفضيلات متميزة من السلسلة A (بورصة نيويورك:MDV.PR.A) والذي يقدم حاليًا عائدًا بنسبة 7.6% على التكلفة.

تتمتع شركة MDV بفرصة استثمارية واضحة قامت ببنائها حول استحواذها على عقارات صناعية مهمة بعقود إيجار طويلة الأمد. إن هذا التركيز على الشركات المصنعة الصناعية ذات الإيجار الصافي للمستأجر الواحد يعني تعرضًا كبيرًا لصناعة واحدة. كان الغزو الروسي لأوكرانيا سبباً في إشعال موجة من التضخم، ولكنه كان أيضاً سبباً في تحفيز تحول مادي في سلاسل العرض العالمية. وانخفض الاستثمار الأجنبي المباشر في الصين إلى أدنى مستوى له منذ عقود، كما تشهد السياسة التجارية الأمريكية أيضا تحولا كبيرا نحو المزيد من الحمائية. يتمتع كل من قانون خفض التضخم لعام 2022 وقانون تشيبس والعلوم بتحيز محلي كبير، وقد حفز كل منهما طفرة التصنيع المحلية. ومن ثم، تعمل شركة MDV في مساحة جذابة يمكن رؤيتها بأنها تشهد روح عصر جديدة أكثر توجهاً نحو النمو مما شهدته في العقود السابقة. أعتقد أن MDV منطقي كاستثمار هنا، خاصة في مواجهة تعليقات بنك الاحتياطي الفيدرالي، كما قال باول أن عملية خفض أسعار الفائدة”يمكن وسوف تبدأ” على مدار عام 2024. من المحتمل أن أتخذ مركزًا صغيرًا في وقت ما من هذا الشهر على خلفية عائد الأرباح الذي يغطيه AFFO بنسبة 140٪ تقريبًا.