السعر الحقيقي لحل القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري لمدة 50 عامًا

ثم الرهن العقاري لمدة 50 عاما، لا يقدم الكثير من القدرة على تحمل التكاليف بقدر ما هو وهم: لطف حسابي يخفي عبئًا ماليًا ينتشر عبر عقود.

فخ الأسهم

والأكثر أهمية من عبء الفائدة الأعلى هو الوتيرة الضعيفة التي تتراكم بها الأسهم. وبعد 10 سنوات من السداد، يحصل صاحب المنزل الذي عليه رهن عقاري لمدة 50 عامًا على ذلك خفضت رأس المال بنسبة بالكاد 10 في المئة. وبموجب القرض التقليدي الذي تبلغ مدته 30 عاما، كان نفس المقترض سيسدد ما يقرب من ربع الدين. وهذا لا يعني مجرد بناء أبطأ للثروة؛ إنه نوع مالي مختلف تمامًا.

معظم الأميركيين لا يسكنون منازلهم لمدة نصف قرن. وتتراوح فترة الحيازة النموذجية بين 8 و13 سنة، وهي فترة كافية لتربية طفل أو تغيير مهنتك، ولكنها أقل بكثير من الأفق الذي يكافئ فيه الرهن العقاري لمدة 50 عاما الصبر. فالعائلة التي تبيع منتجاتها بعد عقد من الزمن لن تتمكن من بناء سوى القليل من رأس المال من خلال الاستهلاك، وتعتمد بشكل كامل تقريباً على ارتفاع الأسعار للحصول على أي عائد. لديهم، في الواقع، مستأجرة من بنكهم مع تحمل كل مخاطر الملكيةــ الضرائب العقارية، والصيانة، وتقلبات السوق ــ من دون التمتع بالمكافأة التقليدية المتمثلة في الادخار القسري.

يثبت هذا الهيكل أنه أكثر هشاشة عندما ينحسر مد الإسكان. إن الانخفاض المتواضع في الأسعار بنسبة 5 إلى 10 في المائة يمكن أن يمحو سنوات من الأسهم المتراكمة، مما يترك المقترضين تحت وطأة الديون عرضة للتقصير. إن الميزة ذاتها التي تجعل الرهن العقاري الطويل مغريا في الظروف الهادئة ـ الحد الأدنى من الدفعة الشهرية ـ تصبح محفوفة بالمخاطر في ظل التوتر، لأنها لا تترك أي وسيلة حماية ضد الخسارة.

وبالتالي فإن الرهن العقاري لمدة خمسين عاماً يهدد بتحويل جيل من مالكي المساكن المحتملين إلى المستأجرين ذوي الاستدانة العالية لأحلامهم الخاصة—أ جيل من الملاك بالاسم ولكن المستأجرين بالجوهر.

مشكلة الرسملة السعرية

لنفترض، على سبيل الجدل، أن آلية السياسة والتمويل تتوافق: أن الجهات التنظيمية تسمح بالابتكار، وأن فاني ماي وفريدي ماك على استعداد لتأمينه، وأن يوافق المستثمرون على الاحتفاظ بهذه الرهون العقارية المطولة بمعدلات يستطيع الجمهور تحملها. ماذا إذن؟

يقدم الاقتصاد الأساسي إجابة مثيرة للقلق. وفي الأسواق التي يكون فيها المعروض من المساكن ثابتاً أو بطيئاً في التوسع ـ أي في كل مدينة مرغوبة تقريباً ـ هناك سياسات تعمل على توسيع القدرة على الاقتراض تميل إلى رفع الأسعار بدلا من توسيع نطاق الوصول. وعندما يتمكن المشترون فجأة من شراء منازل بسعر أعلى بنسبة 10 أو 15 في المائة، فإن البائعين يستجيبون بالمثل. ويتم رسملة القوة الشرائية الإضافية بسرعة إلى قيم العقارات.

والمستفيدون من هذا التحول هم أصحاب المنازل الحاليون، الذين ترتفع قيمة أصولهم، وليس العائلات الطموحة التي تهدف هذه السياسة إلى مساعدتها. ويتمكن هؤلاء المشترون الجدد من الدخول، ولكن بأسعار متضخمة وديون أثقل. إن التخفيف الفوري من خلال دفعة شهرية أصغر يخفي العبء المستقبلي المتمثل في إجمالي التكاليف الأكبر.

هناك أيضا حسابات سياسية جديرة بالملاحظة. وربما ينال صناع السياسات الذين يدافعون عن القروض العقارية لمدة خمسين عاما التصفيق اليوم بسبب توسيع القدرة على الوصول إلى ملكية المساكن. ولكن بعد 15 أو 20 سنة من الآن، عندما يقوم المقترضون بحساب مدفوعاتهم ويكتشفون أنهم دفعوا ضعف سعر شراء منازلهم في حين لم يخفضوا المبلغ الأصلي إلا بالكاد، فإن الامتنان قد يتحول إلى استياء. سيختفي السياسي الذي سلم المفتاح منذ فترة طويلة بينما سيظل صاحب المنزل يكتب الشيكات. ومن السهل أن نتجاهل مثل هذه العواقب المتأخرة في ضوء مدى إلحاح الأزمة، ولكن لها وسيلة للوصول رغم ذلك.

لقد رأينا رد الفعل هذا في حالة من الغضب قروض الطلاب. صُدم العديد من المقترضين لاحقًا عندما اكتشفوا أن القروض التي وافقوا عليها في أواخر سن المراهقة وأوائل العشرينات من عمرهم لا تزال التزامات كبيرة في الثلاثينيات والأربعينيات من عمرهم. على الرغم من أنهم ربما فهموا فكرة ذلك يدفع المقترض دائمًا أكثر من أصل القرضوكثيراً ما قللوا من تقدير مقدار الفائدة التي يدينون بها ومقدار الفائدة التي سيتعين عليهم سدادها في نهاية المطاف.

وهذا النمط ليس تخمينا بل تاريخا. لقد ثبت مراراً وتكراراً أن خصم فوائد الرهن العقاري، الذي تم الترويج له منذ فترة طويلة باعتباره حافزاً لامتلاك المساكن، قد أثبت فعاليته رفع الأسعار بدلا من زيادة معدلات الملكية. سيتم تطبيق نفس المنطق هنا: ما لم يتوسع العرض، سوف يستوعب السوق فوائد الائتمان الرخيص ويقدم أسعارًا أعلى في المقابل.

وبهذا المعنى، فإن مخاطر الرهن العقاري لمدة 50 عاما علاج أعراض الصدمة اللاصقة مع تفاقم المرض: النقص المزمن في المعروض من المنازل.

السوابق الدولية لا توفر سوى القليل من الراحة

إن الخبرة في الخارج تقدم تحذيراً أكثر من التشجيع. برنامج فلات 50 الياباني ولا توجد إلا في ظل قيود دقيقة: إذ يجب على المقترضين السداد بحلول سن الثمانين، مما يحد فعليا من المشاركة في أولئك الشباب بالقدر الكافي لإنهاء الدراسة قبل التقاعد. وحتى في ذلك الوقت، كان الإقبال متواضعا ومقتصرا إلى حد كبير على أغلى المناطق الحضرية في البلاد.

وقد جربت المملكة المتحدة على نطاق أصغر، حيث سمحت بشروط مدتها 50 عاماً لسندات مغطاة مختارة. ومع ذلك، تظل هذه أدوات متخصصة – فضول مالي وليس منتجات سائدة. مغامرة إسبانيا القصيرة في القروض العقارية طويلة الأمد خلال طفرة الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين انتهت فجأة عندما انهار السوقمما أدى إلى تكبد البنوك خسائر فادحة والأسر المثقلة بالديون المدمرة.

والدرس المستفاد من هذه التجارب ليس أن مثل هذه القروض مستحيلة، بل أنها تتطلب ذلك الخياطة الضيقة والإشراف المستمر. ويمكن أن تعمل كأدوات متخصصة لظروف محددة – ربما للمقترضين الأصغر سنا في المناطق عالية التكلفة – ولكنها تكافح من أجل الازدهار كمعيار وطني. المخاطر تنمو بشكل أسرع من الفوائد.

وقد تتحمل الحكومات هذه المخاطر لبعض الوقت، ولكن التاريخ يشير إلى أنه حتى الدعم السخي من غير الممكن أن يتغلب على الجاذبية المالية إلى ما لا نهاية.

سياسة تحيط بالكتلة

وينبع اقتراح الرهن العقاري لمدة 50 عاما من الرغبة الصادقة في توسيع الطريق إلى الملكية. إنها استجابة خيالية لمشكلة لا يمكن إنكارها: وهي أن المنازل تكلف الكثير من الناس. حتى الآن وتكمن براعتها في الهندسة المالية أكثر من العلاج الاقتصادي.

السكن لا يمكن تحمله لأن العرض محدودليس لأن التقويم قصير جدًا. إن تمديد جداول السداد لا يمكن أن يستحضر منازل جديدة. ولا يمكنها إلا إعادة ترتيب من يتحمل العبء ومتى. إن تمديد الديون على مدى نصف قرن قد يخفف من الضغط الشهري، ولكنه كذلك أيضا تمتد المخاطر عبر الأجيالوعبر دورات السوق، وعبر دافعي الضرائب الذين قد يتحملون الخسائر ذات يوم.

وإذا تم تبني الرهن العقاري لمدة خمسين عاما فمن المرجح أن يظل أداة بسيطة: مفيدة في عدد قليل من الحالات الخاصة، ولكنها بعيدة كل البعد عن الإصلاح التحويلي الذي يتصوره أنصاره. وبدون دعم كبير، فإن علاوة السعر سوف تؤدي إلى تآكل الفائدة. مع الإعانات، ومن المرجح أن يظهر التأثير في ارتفاع أسعار المساكن بدلا من زيادة القدرة على تحمل التكاليف.

إن دافع الإدارة يستحق الاحترام. إنها تواجه أزمة حقيقية بالإبداع وحسن النية. لكن المسار الأمثل ليس توسيع أفق الديون. إنه توسيع أساس الفرص من خلال بناء المزيد من منازل الأسرة الواحدة حيث يرغب الناس في العيش. وإلى أن يحدث ذلك فإن الرهن العقاري لمدة خمسين عاماً لا يقدم بداية جديدة، بل إنه يشكل انعطافاً جميلاً حول نفس القيد القديم.