شركة Mid-America Apartment Communities, Inc. (بورصة نيويورك: MAA)، تأسست عام 1977 ويقع مقرها الرئيسي في جيرمانتاون، تينيسي، وهي عبارة عن صندوق استثمار عقاري يعمل في مجال امتلاك وتطوير وامتلاك وتشغيل مجتمعات سكنية متعددة العائلات في جميع أنحاء البلاد.
لديها محفظة متنوعة بشكل ملحوظ، منخفضة الرافعة المالية، والسيولة القوية بشكل لا يصدق، وقد نمت أعمالها بشكل مطرد على مر السنين. والأهم من ذلك، أن ملف توزيع الأرباح يبدو ممتازًا ويتم تداول الأسهم بخصم كبير على صافي قيمة الأصول حتى بناءً على افتراضات متحفظة.
المحفظة والأداء
اعتبارًا من 30 سبتمبر 2023، امتلك صندوق REIT 276 مجتمعًا من نفس المتجر يتكون من 95,286 وحدة سكنية من نفس المتجر، وتقع في مناطق جنوب شرق وجنوب غرب ووسط المحيط الأطلسي بالولايات المتحدة.
عرض المستثمر
بلغ معدل إشغال المتجر نفسه للربع الثالث من عام 2023 95.7%، بانخفاض 10 نقاط أساس فقط على أساس سنوي.
وبالتصغير، كان الأداء التشغيلي لصندوق الاستثمار العقاري REIT جيدًا لائقة خلال العقد الماضي، والتي تصور الأعمال التجارية المتنامية باطراد:
وتشير النتائج الأحدث إلى زخم أكبر؛ أدناه، أقارن الفرق بين متوسط الأرقام السنوية من السنوات المالية الثلاث الماضية وأرقام الربع الأخير سنويًا:
| نمو إيرادات تأجير SP | 17.29% |
| نمو SP NOI | 18.15% |
| نمو FFO | 19.61% |
بغض النظر، نظرًا للنمو البطيء على المدى الطويل، فليس من المستغرب أن MAA لم يكن محبوبًا من قبل السوق مثل صناديق الاستثمار العقارية الأخرى، مع ارتفاع السعر ببطء شديد على مر السنين أيضًا:
الرافعة المالية والسيولة
عندما يتعلق الأمر بملف الملاءة المالية، فإن صندوق الاستثمار العقاري هذا يحقق درجات عالية جدًا؛ نسبة ديونها إلى أصولها أقل من 40%، ولديها نسبة ديون إلى أرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك منخفضة بشكل لا يصدق تبلغ 3.3x، وتغطية فوائدها مثيرة للإعجاب بخمسة أضعاف.
بالإضافة إلى ذلك، تأتي تكلفة ديونها بمتوسط سعر فائدة مرجح يبلغ 3.4%، وهو معدل منخفض بشكل ملحوظ في ظل البيئة الحالية. ومن غير المستغرب أن يكون السعر ثابتًا بنسبة 100%. أيضًا، لا داعي للقلق بشأن التكلفة الأعلى المحتملة التي يمكن أن تضغط على الربحية لأنه على الرغم من أن المبالغ المستحقة تنطوي على معدل فائدة أعلى لعامي 2024 و2025، إلا أنها تبدو صغيرة مقابل إجمالي ديون الشركة:
عرض المستثمر
وتبدو آجال الاستحقاق مرتبة بشكل جيد للغاية على مدى السنوات العشر القادمة. إلى درجة لم أرها من قبل من قبل، يمكنني أن أضيف.
توزيعات الأرباح والتقييم
تدفع الشركة أرباحًا ربع سنوية قدرها 1.47 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، مما يشير إلى عائد آجل بنسبة 4.44٪. مع نسبة دفع تبلغ 68.19% على أساس FFO و13 عامًا من الزيادات اللائقة على التوالي، أعتقد أن هذا سيعمل مع محفظة أرباح متحفظة.
تسعى ألفا
يسجل MAA أيضًا درجات عالية جدًا كاختيار ذو قيمة. نعم، إنها ليست أرخص بكثير من نظيراتها على أساس P/FFO:
| مخزون | ف/إففو |
| يجب | 14.64 |
| وفاق سطيف | 15.61 |
| إضافي | 14.85 |
| CPT | 14.35 |
| معدل الاستجابة السريعة | 15.56 |
| متوسط | 15 |
لكن يتم تداول أسهمها بمعدل سقف ضمني قدره 6.02٪ في الوقت الحالي. لإعطائك فكرة، من المتوقع أن يبلغ متوسط معدلات الحد الأقصى للعقارات السكنية متعددة الأسر 4.85% هذا العام. قد لا تكون محفظة REIT هذه متوسطة، ولكن لكي أكون متحفظًا، استخدمت هذا المعدل باعتباره المعدل المناسب لقيمة MAA اليوم. من الواضح أن الأسهم يتم تداولها بخصم 23.53% من صافي قيمة الأصول (175.31 دولارًا)، مما يعكس ارتفاعًا بنسبة 30.77% للتقييم العادل.
ومع ذلك، إذا عاد سعر الفائدة الفيدرالي إلى مستوى 2021 في العامين المقبلين، فقد تعود العقارات متعددة الأسر إلى التداول بمعدل سقف متوسط أقل. بالنسبة للحساب المتفائل، استخدمت متوسط عام 2021 (3.82٪) للوصول إلى خصم بنسبة 42.35٪ على صافي قيمة الأصول (232.55 دولارًا) مما يشير إلى ارتفاع بنسبة 73.47٪ للتقييم العادل.
في حين أن هذه هي النهاية المتفائلة للنطاق، إلا أنني أشعر دائمًا براحة أكبر تجاه ذلك مقارنة عندما يكون هذا الرقم منطقة مألوفة للأسهم. وفي هذه الحالة، اقترب MAA من عام 2022:
كان السبب وراء إدراج تغيير سعر الفائدة الفيدرالي أعلاه هو الإشارة إلى أن السعر الحالي لـ MAA هو على الأرجح نتاج أسعار الفائدة المرتفعة التي أعقبت تصرفات بنك الاحتياطي الفيدرالي في عام 2022، بعد وقت قصير من وصول MAA إلى ذروته. يساعد مثل هذا الارتباط العكسي القوي في إعفاء صندوق الاستثمار العقاري من نقطة ضعف أساسية خطيرة ويوفر المزيد من الوضوح حول سبب وجود الفرصة الحالية في المقام الأول.
المخاطر
ولكن بالطبع، لا يمكن أن توجد الفرصة إلا في وقت لاحق إذا بدأت أسعار الفائدة في الانخفاض وقام السوق بإعادة تسعير الأسهم بسعر أكثر معقولية، ويفضل أن يكون قريبًا من صافي قيمة الأصول. “إذا” هنا ينطوي على مخاطرة؛ حتى لو لم تخسر أموالك في السيناريو المؤسف المتمثل في عدم انخفاض أسعار الفائدة على المدى القصير، فيمكنك تحقيق تكلفة الفرصة البديلة.
هناك خطر آخر يتمثل في السيناريو الذي لا يتوافق فيه افتراضنا المحافظ لسعر الفائدة مع الواقع، وبالتالي يعطينا صورة خاطئة عن صافي قيمة أصول صندوق الاستثمار العقاري. إن إدراك أن الاستثمار يفتقر إلى هامش الأمان يمكن أن يحفز المرء على البيع بخسارة من أجل تحويل رأس المال إلى فرصة أخرى.
الحكم
وبغض النظر عن ذلك، أعتقد أن توسيع معدل الحد الأقصى غير مرجح. لذا، نظرًا لأن هذا عمل ممتاز يتم تقديمه بسعر رائع، فإنني أقوم بتقييم MAA بـ أ يشتري عند المستويات الحالية. كما أن عائد توزيعات الأرباح مرتفع بما يكفي لمكافأة المساهمين أثناء انتظارهم لبدء سعر الفائدة في التصفية؛ وفي الوقت نفسه، يعمل MAA بشكل جيد كاختيار للأرباح.
افكارك؟ اترك تعليقًا أدناه إذا كنت تريد ذلك، فأنا أتطلع إلى معرفة ما إذا كنت تمتلك صندوق الاستثمار العقاري هذا أو تنوي ذلك؛ أو أي شيء قد ترغب في مشاركته مع المجتمع. شكرا لقرائتك!
