برانديواين ريالتي تراست (بورصة نيويورك: بدن) أعلنت للتو عن أرباح الربع الرابع والعام بأكمله من عام 2023. كان هذا تقرير أرباح متوقعًا للغاية حيث كان المستثمرون يتساءلون عن أحدث صناديق الاستثمار العقاري وأثارت النتائج عمليات بيع مكثفة على أسهم الشركة على الرغم من أن النتائج جاءت في معظمها ضمن التوقعات ولم تكن هناك أي مفاجآت كبيرة. ربما كان بعض المستثمرين يتوقعون المفاجأة، فعدم المفاجأة أصابهم بخيبة الأمل.
وصل FFO (الأموال من العمليات) للشركة إلى 27 سنتًا، وهو ما كان أسوأ قليلاً من توقعات المحللين البالغة 29 سنتًا، لكنني لا أعتقد أن هذا وحده سيؤدي إلى عمليات بيع مكثفة. كانت عمليات البيع على الأرجح رد فعل على بدء الشركة لتوجيهات جديدة لعام 2024 بأكمله والتي جاءت أقل من التوقعات وأشارت إلى أن صراعات الشركة (أو أشبه بقطاع Office REIT بأكمله) بعيدة جدًا انتهى المتدين. بالنسبة لعام 2024 بأكمله، تتوقع الشركة الإبلاغ عن خسارة تتراوح بين 26 إلى 36 سنتًا للسهم الواحد، حيث ستأتي 1.26 دولارًا من هذه الخسارة من الاستهلاك والإطفاء، مما يعني أنها ستنشر FFO (أموال من العمليات) بقيمة 90 سنتًا إلى 1.00 دولارًا بينما وكان المحللون يبحثون عن 1.07 دولار.
إرشادات BDN 2024 (البحث عن ألفا)
علاوة على ذلك، تتوقع الشركة معدل إشغال يتراوح بين 87-88% لعام 2024 بأكمله، وهو معدل ثابت إلى حد ما عن عام 2023 (زيادة أو نقصان 1%). قد يشير هذا إلى أن الشركة تتوقع وصول معدل الإشغال إلى أدنى مستوياته في وقت ما من هذا العام. وتتوقع الشركة أن ينمو معدل الإيجار بنسبة 0-2% على أساس نقدي و11-13% على أساس الاستحقاق. يتماشى رقم أساس الاستحقاق مع رقم عام 2023 البالغ 13.4%، لكن رقم الأساس النقدي يشير إلى تباطؤ كبير عن 7.5% في عام 2023. ومع ذلك، فهذه ليست مفاجأة كبيرة، مع الأخذ في الاعتبار أنه من المتوقع أن يستمر معدل التضخم في التباطؤ في عام 2024، وقد يكون من الصعب على الشركة فرض أسعار أعلى. وتتوقع الشركة معدل نمو في نفس المتجر بنسبة 1-3% لعام 2024 بأكمله. وأخيرًا، تتوقع الشركة معدل احتفاظ بالمستأجر يتراوح بين 51-53% لعام 2024 بأكمله. قد يبدو هذا منخفضًا للغاية، لكنه يعد في الواقع تحسنًا كبيرًا مقارنة بمعدل الاحتفاظ الذي شهدته الشركة بنسبة 45٪ في عام 2023.
لا يزال الأمر المثير للقلق هو وجود فجوة كبيرة بين تقديرات الشركة حيث سيعتمد نموها على أساس الاستحقاق والأساس النقدي. وكما ذكرت أعلاه، تتوقع الشركة أن يكون معدل نموها 0-2% على أساس نقدي و11-13% على أساس الاستحقاق. قد يكون هذا بسبب العديد من العوامل المختلفة. في أبسط العبارات، يشير أساس الاستحقاق عادة إلى الإيجار المستحق، في حين يشير الأساس النقدي إلى الإيجار الذي تم تحصيله بالفعل. عادةً، لا ترى فجوة كبيرة بين القاعدتين ما لم يحدث شيء ما، ولكن ضع في اعتبارك أن أرقام الاستحقاق يمكن أن تتضمن في بعض الأحيان مجموعة متنوعة من التعديلات. في بعض الأحيان عندما تتوقع الشركة أن يتخلف بعض عملائها عن الدفع، يمكن أن تكون هناك فجوة كبيرة بين أرقام الاستحقاق والأرقام النقدية. وهذا لا يعني أن تلك الإيجارات لن يتم تحصيلها أبدًا. قد تكون دفعات الإيجار هذه متأخرة أو متأخرة، ولكن سيتم دفع معظمها في النهاية.
خلال هذا الربع، شهدت الشركة انخفاضًا طفيفًا في إيرادات الإيجار والرسوم مقارنة بالربع نفسه من العام الماضي. وانخفضت الإيجارات من 120.57 مليون دولار إلى 119.21 مليون دولار وانخفض دخل الرسوم من 6.23 مليون دولار إلى 5.63 مليون دولار. وارتفع إجمالي الإيرادات بشكل طفيف بسبب الإيرادات “الأخرى” التي ارتفعت من 2 مليون دولار إلى 5 ملايين دولار. وقفزت المصاريف التشغيلية للشركة من 108 مليون دولار إلى 217 مليون دولار، ولكن هذا يرجع في الغالب إلى مخصصات انخفاض القيمة البالغة 115 مليون دولار من بعض العقارات التي قامت الشركة بتفريغها. وبدون ذلك، كانت النفقات التشغيلية للشركة قد انخفضت بمقدار 6 ملايين دولار بسبب إجراءات خفض التكاليف. بالنسبة لهذا الربع، سجلت الشركة خسارة تشغيلية قدرها 78.9 مليون دولار، ولكن مرة أخرى، يرجع ذلك إلى الرسوم البالغة 115 مليون دولار والتي بدونها كان من الممكن تحقيق ربح تشغيلي قدره 36 مليون دولار، بزيادة 7 ملايين دولار عن نفس الربع من العام الماضي.
نتائج تشغيل BDN (برانديواين ريالتي تراست)
عندما يتعلق الأمر بصناديق الاستثمار العقارية، يُنصح المستثمرون عادةً بالنظر إلى أرقام FFO بدلاً من صافي الدخل أو الدخل التشغيلي لأن هذا الرقم يتضمن بعض التعديلات الأكثر صلة بصناديق الاستثمار العقارية أكثر من الصناعات الأخرى. هذه أيضًا طريقة جيدة لتكون قادرًا على معرفة ما إذا كانت توزيعات أرباح صناديق الاستثمار العقارية مستدامة أم لا لأنه من المتوقع أن تدفع صناديق الاستثمار العقارية أرباحًا من دخل FFO الخاص بها والذي يستثني عادةً عناصر مثل الاستهلاك والإطفاء ومخصصات انخفاض القيمة. كما ترون أدناه، بلغ سعر FFO للشركة 27 سنتًا للربع الأخير و1.15 دولارًا أمريكيًا للعام بأكمله 2023، بينما وزعت 15 سنتًا في الربع الأخير و72 سنتًا للعام بأكمله مما يخبرنا أن توزيعات أرباحها كانت كاملة مغطاة. إذا حققت الشركة أو تجاوزت توجيهاتها البالغة 90 سنتًا للسهم الواحد لعام 2024، فيجب أن تكون قادرة على الحفاظ على أرباحها البالغة 72 سنتًا للسهم الواحد كما كانت في عام 2023، لكن معدل توزيعها سيرتفع من 63٪ إلى 80٪ وهو مثيرة للقلق إلى حد ما.
حسابات FFO (برانديواين ريالتي تراست)
ومن وجهة نظر التقييم، فإن عمليات البيع الأخيرة جعلت الشركة رخيصة جدًا. ليس لدى الشركة نسبة السعر إلى الربحية نظرًا لعدم وجود صافي ربح، ولكن إذا نظرت إلى مقاييس أخرى مثل السعر إلى التدفق النقدي أو المزيد من المقاييس ذات الصلة بصناديق الاستثمار العقارية مثل P/AFFO (السعر إلى الأموال المعدلة من العمليات) فإن الشركة يتداول بتقييم منخفض جدًا. يعتبر سعر برانديواين إلى التدفق النقدي البالغ 4.73 أقل بكثير من متوسط القطاع البالغ 12، كما أن نسبة السعر إلى التدفق النقدي البالغ 5 أقل بكثير من متوسط القطاع البالغ 13.
التقييمات (البحث عن ألفا)
لقد كانت صناديق الاستثمار العقارية المكتبية غير مفضلة لدى المستثمرين منذ عام 2020. عندما بدأ الموظفون العمل من المنزل أو العمل عن بعد أثناء وبعد جائحة كوفيد-19، بدأ المستثمرون في بيع صناديق الاستثمار العقارية خارج المكاتب معتقدين أن هذه الصناديق ستصبح قديمة الطراز قريبًا بما فيه الكفاية. في واقع الأمر، لم تكن هذه المخاوف بلا أساس تمامًا، حيث رأينا معدلات الإشغال وإيرادات صناديق الاستثمار العقاري للمكاتب تنخفض بشدة. في عام 2022، كانت صناديق الاستثمار العقارية المكتبية واحدة من القطاعات القليلة التي لم تتأثر تقريبًا بالتضخم لأنها لم تكن لديها القدرة على التسعير لنقل التكاليف المرتفعة إلى عملائها. وبعد أربع سنوات، لا يزال العديد من الأشخاص يعملون عن بعد، في حين نفذت العديد من الشركات أيضًا سياسة العودة إلى المكتب التي تطلب من موظفيها الحضور إلى مكاتبهم عدة مرات على الأقل في الأسبوع. لم تتعاف معدلات الإشغال في صناديق الاستثمار العقاري المكتبية كثيرًا باستثناء صناديق الاستثمار العقارية الإقليمية التي تركز على مناطق جغرافية معينة مثل Sun Belt في جنوب شرق الولايات المتحدة حيث تقل احتمالية عمل الأشخاص عن بُعد.
لا يزال برانديواين يكافح، ولكن قد يجد بعض المستثمرين أيضًا أن معظم مشاكل الشركة يجب أن يتم تسعيرها الآن، مع الأخذ في الاعتبار مقدار بيع السهم في السنوات الأخيرة ومدى رخص تقييمه الحالي.
نظرًا لأن السهم يأتي بعائد أرباح بنسبة 13٪ والذي يبدو أنه مغطى جيدًا (على الأقل في الوقت الحالي)، فقد يميل بعض المستثمرين إلى شرائه. إذا كنت ترغب في شراء هذا السهم، فإنني أوصي بالحفاظ على حجم مركزك صغيرًا إلى حد ما. في بعض الأحيان يقوم السوق ببيع الشركات لسبب وجيه، ومن المحتمل أن الشركة لا تزال تكافح، ومشاكلها لم تنته بعد. سيستمر هذا السهم في كونه لعبة مضاربة حتى تشهد أعماله تحولًا مستدامًا، ونحن لسنا قريبين من ذلك بعد.
