لقد قمنا سابقًا بتغطية Digital Realty Trust (NYSE:بورصة نيويورك: دي إل آر) في ديسمبر 2023، لمناقشة سبب محافظتنا على تصنيف الشراء الخاص بنا للسهم، وذلك بفضل معدل تحقيق الدخل المحسن والرياح المولية للذكاء الاصطناعي الرائعة حتى عام 2027.
جنبا إلى جنب مع الإعلان عن شراكة مركز البيانات مع الدخل العقاري (جزيرة)/ حجر أسود (بي اكس)، كنا نعتقد أن شركة DLR ظلت ذات رأس مال جيد لتنمو بشكل مربح في المستقبل.
في هذه المقالة، سنناقش سبب إساءة فهم استراتيجية النمو الحكيمة التي تتبعها DLR، مع توجيهات السنة المالية 2024 المفترضة المخيبة للآمال والتي تعزى إلى تنويع موارد رأس المال وفي النهاية إدارة الميزانية العمومية.
ومع توقع أن يظل صندوق الاستثمار العقاري مربحًا في السنة المالية 2024، نعتقد أن التراجع الأخير يوفر للمستثمرين المهتمين فرصة الحصول على متوسط تكلفة بالدولار.
تظل أطروحة الاستثمار الخاصة بالمركز الألماني لشؤون الفضاء الجوي جذابة، بفضل إرشادات السنة المالية 2024 الحكيمة
في الوقت الحالي، أعلنت DLR عن أرباح جيدة للربع الرابع من عام 2023، حيث بلغت إيراداتها 1.36 مليار دولار. (-2.8% على أساس ربع سنوي/ +10.5% على أساس سنوي)، FFO الأساسي لكل سهم بقيمة 1.63 دولار (+0.6% على أساس ربع سنوي/ -1.2% على أساس سنوي)، و AFFO لكل سهم بقيمة 1.30 دولار (-7.1% على أساس ربع سنوي/ +0.7% على أساس سنوي)، مع أرقام السنة المالية 2023 بقيمة 5.47 مليار دولار ( +16.6% على أساس سنوي، و6.59 دولار (-1.6% على أساس سنوي)، و5.84 دولار (-2.6% على أساس سنوي)، على التوالي.
وفي الوقت نفسه، أعلن صندوق الاستثمار العقاري عن نمو ممتاز في الدخل النقدي لرأس المال نفسه بنسبة +9.9% (+0.5 نقطة على أساس ربع سنوي/ +15.7 على أساس سنوي) بحلول الربع الأخير، مما يؤكد بشكل أكبر نجاح محافظ مراكز البيانات الخاصة به حتى الآن.
في حين أن هذه الأرقام تبدو واعدة، فقد قدمت DLR لسوء الحظ توجيهات إيرادات مخيبة للآمال للعام المالي 2024 تبلغ 5.6 مليار دولار (+2.3% على أساس سنوي) وتوجيهات FFO الأساسية لكل سهم بقيمة 6.67 دولار (+1.5% على أساس سنوي) عند نقطة المنتصف.
تتم مقارنة ذلك بالتقديرات المتفق عليها البالغة 5.84 مليار دولار (+6.7% على أساس سنوي) و6.83 دولار (+3.9% على أساس سنوي)، على التوالي، مما يشير إلى تباطؤ حاد في نمو صافي الدخل عن مستويات السنة المالية 2023.
من الواضح أن جهود تنويع المخاطر التي تبذلها DLR من خلال التخلي عن مصالح الشراكة للآخرين، مثل O وBX، قد أدت عن غير قصد إلى تباطؤ النمو المتوقع للخطوط العليا/السفلى، خاصة وأن الأولى لا تسيطر إلا على حصص بنسبة 20٪ في هذه المشاريع المشتركة. .
ومع ذلك، فإننا نحافظ على اعتقادنا بأن شراكات DLR كانت حكيمة للغاية، ويعزى ذلك إلى تضخم نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بنسبة 7.24 مرة بحلول الربع المالي 4’23، مقارنة بـ 6.78 مرة في الربع المالي 3’23، و7.62 مرة في الربع المالي 4’22، و5.59 مرة. × في السنة المالية 2019.
يعتمد ذلك على ديون صندوق الاستثمار العقاري طويلة الأجل البالغة 16.44 مليار دولار أمريكي (+3.9% على أساس ربع سنوي/على أساس سنوي/+62.4% عن مستويات السنة المالية 2019 البالغة 10.12 مليار دولار أمريكي) والأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك البالغة 568.75 مليون دولار (-2.7% على أساس ربع سنوي/ +4.9% على أساس سنوي/ + 25.4٪ من مستويات السنة المالية 2019 البالغة 1.81 مليار دولار).
عندما نقارن نسبة الرافعة المالية لـ DLR مقارنة بمتوسط نسبة تخصص REIT البالغة 5.81x وأقرانها من Data Center REIT، مثل Equinix (EQIX) عند 4.60x، وIron Mountain (IRM) عند 6.49x، وAmerican Tower (AMT) عند 5.09 x، فمن الواضح أن نفوذ الأول قد يخرج عن نطاق السيطرة مؤقتًا.
على الرغم من ارتفاع وزن سعر الفائدة الثابت بنسبة 85.3% (+4.3 نقطة على أساس سنوي) وسعر الفائدة الفعلي المنخفض نسبيًا بنسبة 2.89% (+0.38 نقطة على أساس سنوي)، فقد ساهم تسارع نمو الديون وتباطؤ نمو الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بشكل مباشر في تباطؤ توسعات صافي أرباح DLR. .
في السياق، أبلغ صندوق الاستثمار العقاري عن توسع كبير بمعدل نمو سنوي مركب قدره +14.4٪ بين السنة المالية 2016 والسنة المالية 2023، مع ركود نمو AFFO لكل سهم بشكل مخيب عند +1.4٪ ونمو الأرباح لكل سهم بنسبة +4.8٪، ويعزى ذلك جزئيًا إلى الحصة المضاعفة العد خلال نفس الفترة.
إلى جانب انخفاض التزامات النفقات الرأسمالية، يمكننا أن نفهم سبب اختيار إدارة DLR لشراكاتها الأخيرة، خاصة وأن 2.12 مليار دولار من ديونها مستحقة حتى عام 2025، مما يشير ضمنًا إلى أهمية الحفاظ على رأس المال على المدى القريب حيث تعمل الإدارة نحو تحقيق هدف الرافعة المالية. حوالي 5.5x.
إذا كان هناك أي شيء، فمن المتوقع أن يتم تشغيل الكثير من مشاريع المشروع المشترك بحلول عام 2025، مع توقع أن تتراكم الكثير من السعة الإضافية إلى أرباحها النهائية في ذلك الوقت، وذلك بفضل التراكم المتزايد وقوة التسعير القوية.
التقديرات المستقبلية للإجماع
تسعى ألفا
في الوقت الحالي، تمت ملاحظة نفس التخفيض أيضًا في التقديرات الآجلة المتفق عليها، حيث من المتوقع أن يؤدي DLR إلى نمو أعلى / أدنى بمعدل نمو سنوي مركب قدره +6.2٪ / +8.4٪ حتى السنة المالية 2026.
تتم مقارنة ذلك بالتقديرات السابقة البالغة +11%/ +11.2%، على الرغم من أنها لا تزال ممتدة من النمو التاريخي البالغ +14.4%/ -1.4% بين العامين الماليين 2016 و2026 على التوالي.
تقييمات DLR
تسعى ألفا
على الرغم من ذلك، يستمر سهم DLR في التداول بسعر معقول نسبيًا لسعر FWD / تقييم إيرادات الإيجار قدره 7.93x وسعر FWD / AFFO لكل تقييم يبلغ 22.39x. تتم مقارنة ذلك بمتوسط 1Y البالغ 6.23x/ 18.93x، ومتوسط 3Y قبل الوباء البالغ 7.55x/ 19.19x، ومتوسط القطاع البالغ 5.08x/ 14.08x، على التوالي.
نحن نعتقد أن العلاوة المتزايدة على متوسط قطاع صناديق الاستثمار العقارية لها ما يبررها بالفعل، وذلك بفضل الرياح المواتية للذكاء الاصطناعي. ويرجع ذلك بشكل خاص إلى أن تقييمات DLR تقترب أيضًا من نظيراتها في مراكز البيانات، مثل EQIX عند 8.38X/ 23.32x، وIRM عند 3.06x/ 14.80x، وAMT عند 8.02x/ 19.30x، على التوالي.
ومما يساعد على ذلك أيضًا حقيقة أن نمو صافي الربح المتوقع من DLR قد لا يتضاءل مقارنةً بـ EQIX عند +8.9%/ +8.8%، وIRM عند +9.4%/ +9.8%، وAMT عند +4.4%/ +10.5 ٪ خلال نفس الفترة الزمنية، في حين توسعت مقارنة بالوسائل التاريخية.
ونتيجة لتوجيهاتها المتعلقة بالنمو المربح بشكل جيد في السنة المالية 2024، نعتقد أن DLR كانت حكيمة في “تنويع مصادر رأس مالها من خلال تشكيل مشروعين مشتركين جديدين للتنمية”، نظرًا لأن ذلك يرتبط أيضًا ارتباطًا مباشرًا بالتحسن المستقبلي للميزانية العمومية.
لذا، هل سهم DLR هو شراء؟، بيع، أو عقد؟
سعر السهم DLR 5Y
عرض التداول
في الوقت الحالي، تراجعت DLR بشكل كبير بعد مكالمة أرباح الربع الرابع لعام 2023 الأخيرة، حيث خسر السهم -9.1٪ من قيمته في أسوأ حالاته. ومع ذلك، مع وصول الدعم الصعودي أيضًا إلى 135 دولارًا، فمن الواضح أيضًا أن المستثمرين على المدى الطويل ليسوا قلقين بشأن التوجيه المستقبلي المخيب للآمال.
على الرغم من ركود توزيعات الأرباح منذ الارتفاع الأخير في مارس 2022، يواصل مركز البيانات REIT تقديم عائد توزيعات أرباح آجلة جيدة بنسبة 3.54٪، بما يتماشى مع أقرانه، مثل EQIX عند 1.94٪، وIRM عند 3.45٪، وAMT عند 3.45٪. 3.62%.
على الرغم من الأداء الضعيف المتأصل مقارنة بالمتوسط الإجمالي لقطاع صناديق الاستثمار العقارية البالغ 4.87٪، فإننا نحافظ على قناعتنا بأن DLR تظل أكثر من مجرد أسهم أرباح جيدة.
ومما يساعد هذا بشكل خاص حقيقة أن DLR يتم تداوله الآن بالقرب من تقديرنا للقيمة العادلة البالغة 130.70 دولارًا أمريكيًا، استنادًا إلى AFFO للسنة المالية 2023 لكل سهم بقيمة 5.84 دولارًا أمريكيًا وسعر FWD / AFFO البالغ 22.39x، وذلك بفضل التراجع الأخير.
استنادًا إلى تقديرات AFFO المتفق عليها للعام المالي 2026 البالغة 7.43 دولارًا أمريكيًا، يبدو أن هناك احتمالية صعودية ممتازة تبلغ +20.3٪ لهدفنا السعري طويل المدى البالغ 166.30 دولارًا أمريكيًا أيضًا.
ونتيجة لعوائدها المزدوجة (المحتملة)، فإننا نحافظ على تصنيف الشراء الخاص بنا لسهم DLR.
