خصائص LTC: عائد مقوم بأقل من قيمته بنسبة 7٪ يستعد للانتعاش (NYSE:LTC)

يعرف معظم المستثمرين الذين يتابعون صناعة صناديق الاستثمار العقاري للرعاية الصحية أن مرافق الإسكان والتمريض لكبار السن تعرضت لضغوط منذ عام 2020 بسبب الوباء، وقد أدى ذلك إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض أسعار الأسهم العديد من تلك صناديق الاستثمار العقارية.

ومع ذلك، أعتقد أن هذه حالة “يعلمها الجميع” حيث يبدو أن السوق قد قام بتسعير الكثير من الضغوط على المدى القريب مع تجاهل الإيجابيات الأخيرة والإمكانات طويلة المدى لهذا القطاع.

هذا يقودني إلى LTC Properties (بورصة نيويورك: إل تي سي)، والتي قمت بتغطيتها آخر مرة في يوليو من العام الماضي بتصنيف “شراء”، مع الإشارة إلى قوتها التسعيرية وسجل أرباحها الطويل المتواصل.

يكفي أن نقول إن LTC شهدت حصتها من الصعود والهبوط منذ ذلك الحين، مع انخفاض سعر السهم بنسبة 10٪ منذ آخر قطعة (-7٪ إجمالي العائد بما في ذلك الأرباح)، مع عدم اليقين بشأن أسعار الفائدة كان عاملا مساهما قويا في التقلبات.

والجدير بالذكر أن انخفاض الأسعار دفع عائدات أرباح LTC إلى ما فوق علامة 7٪. في هذه المقالة، سأعود إلى السهم وأناقش السبب الذي قد يدفع مستثمري الدخل والقيمة إلى التفكير في شراء LTC بسعره المخفض الحالي، لذلك دعونا نبدأ!

لماذا اللايتكوين؟

LTC Properties عبارة عن صندوق استثمار عقاري للرعاية الصحية يستثمر في كل من التمريض الماهر (أجر حكومي في المقام الأول) وعقارات المساعدة المعيشية (أجر خاص في المقام الأول)، حيث يمثل كل قطاع 47٪ و53٪ من الإيرادات، على التوالي. في الوقت الحاضر، لديها 201 عقارًا متنوعًا عبر 29 شريكًا تشغيليًا في 26 ولاية، مع تركيز أعلى في الولايات التي لديها أعلى الزيادات المتوقعة في فئة السكان الذين تزيد أعمارهم عن 80 عامًا على مدى السنوات العشر القادمة، كما هو موضح أدناه.

أولئك الذين يتابعون الفضاء يعرفون أن كبار العاملين في مجال الرعاية يواجهون تحديات منذ بداية الوباء. أمضت صناديق الاستثمار العقارية في هذا القطاع الجزء الأكبر من السنوات الأربع الماضية في العودة إلى حيث كانت قبل الوباء من منظور الإشغال. كما هو موضح أدناه، بلغت معدلات إشغال المعيشة المدعومة والتمريض الماهر في LTC 87% و80% على التوالي في نهاية عام 2019.

نسبيًا، كانت معدلات إشغال المعيشة المدعومة والتمريض الماهر في LTC أقل في الربع الأخير الذي تم الإبلاغ عنه (تم الإبلاغ عن مقاييس تشغيل المستأجر في ربع متأخرات) عند 82 و 73٪ على التوالي.

في حين أن تغطية EBITDAR إلى الإيجار للمعيشة المساعدة لا تزال ضيقة عند 0.99 مرة، فإن تغطية الإيجار لقطاع التمريض الماهر قوية عند 1.47 مرة في الربع الأخير المُبلغ عنه. ومن الجدير بالذكر أيضًا أن نسبة الإشغال بمساعدة المعيشة قد ارتفعت لمدة 10 أرباع متتالية، ووفقًا لمركز الاستثمار الوطني لإسكان ورعاية كبار السن، فإن معدلات الإشغال الآن في طريقها للتعافي إلى مستويات ما قبل الوباء في النصف الثاني من هذا العام.

تحرز LTC أيضًا تقدمًا جيدًا في نقل محفظة Brookdale المتعثرة سابقًا، مما أدى إلى إيرادات متوقعة قدرها 492 ألف دولار أكثر مما حققته LTC من عقد الإيجار السابق. وقد تم ذلك من خلال الجمع بين عقود الإيجار الجديدة والفوائد المتعلقة بتمويل البائع والعائدات المستثمرة مسبقًا بمتوسط ​​عائد مرجح قدره 8.5%.

تتكون محفظة Brookdale السابقة المكونة من 35 عقارًا الآن من 17 عقارًا تم إعادة تأجيرها إلى Brookdale بموجب اتفاقية إيجار رئيسية، و5 مجتمعات تديرها الآن Oxford Senior Living، وهي مشغل LTC حالي، و5 مجتمعات يتم تشغيلها الآن بواسطة Navion Senior Solutions، وهي شركة جديدة المشغل لشركة LTC، وثمانية عقارات تم بيعها مقابل 28 مليون دولار. اختراق المعاملات المذكورة أعلاه هو على النحو التالي.

ومن المشجع أيضًا أن LTC حققت تقدمًا مهمًا في حل الفوائد التعاقدية المؤجلة مسبقًا على قرض الرهن العقاري المضمون بـ 15 عقارًا للتمريض الماهر تديرها شركة Prestige Healthcare. يتضمن ذلك تلقي جميع الفوائد التعاقدية البالغة 19.5 مليون دولار المستحقة من Prestige في عام 2023. وفي عام 2024، تسمح الاتفاقية المعدلة لشركة LTC بالسحب من وديعة تأمين Prestige لتعويض الفرق بين معدل الدفع البالغ 8.5% والمعدل التعاقدي 10.8%. تمتلك LTC حاليًا ضمانًا بقيمة 4 ملايين دولار من Prestige وتتوقع أن تستلم Prestige مدفوعات Medicaid الإضافية بأثر رجعي في وقت لاحق من هذا العام ليتم تحويلها إلى LTC. ونتيجة لذلك، تتوقع الإدارة الحصول على الفائدة التعاقدية الكاملة حتى عام 2025 على الأقل.

تشمل المخاطر التي تواجه LTC مفاجآت محتملة في تغطية إيجار المستأجر، حيث تظل نسبة تغطية EBITDAR إلى الإيجار للمعيشة المدعومة ضيقة عند 0.99x. وعلى هذا النحو، يجب على المستثمرين البحث عن تحسينات في هذا القطاع جنبًا إلى جنب مع توقعات الإدارة بالعودة إلى الإشغال الطبيعي بحلول نهاية هذا العام.

وبالنظر إلى المدى الطويل، أتوقع أن تتجاوز معدلات الإشغال مستويات ما قبل الوباء مع الأخذ في الاعتبار أن الفئة العمرية 65+ هي الفئة السكانية الأسرع نموًا في الولايات المتحدة ومن المتوقع أن تزيد بنسبة 47% بين عامي 2022 و2050، ومن المفترض أن يفيد ذلك LTC على المدى الطويل على الرغم من التقلبات قصيرة المدى في تغطية إيجار المستأجر والإشغال.

بالإضافة إلى ذلك، يتعرض LTC لمخاطر أسعار الفائدة الأعلى من المتوقع، الأمر الذي من شأنه أن يرفع تكلفة تمويل الديون. ومع ذلك، تحتفظ LTC بميزانية عمومية قوية مع نسبة دين إلى أرباح مبدئية قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك تبلغ 5.4x و217 مليون دولار من السيولة، مما يضعها على أساس مالي قوي. كما هو موضح أدناه، فإن آجال استحقاق ديون LTC متفاوتة بشكل جيد باستثناء عام 2026، حيث يمكن أن تكون أسعار الفائدة أقل بكثير مما هي عليه الآن بسبب تخفيضات أسعار الفائدة الفيدرالية.

وفي الوقت نفسه، تدفع LTC أرباحًا شهرية بعائد سنوي جذاب يبلغ 7.1٪. يتم تغطية الأرباح أيضًا بنسبة دفع تبلغ 85٪. في حين أن نمو توزيعات الأرباح كان ناقصًا في السنوات الأخيرة، أعتقد أن العائد المرتفع الحالي يعوضه أكثر من ذلك، مع احتمال العودة إلى نمو توزيعات الأرباح بعد تطبيع أسعار الفائدة وزيادة نمو الإشغال.

وبالانتقال إلى التقييم، ما زلت أجد LTC جذابًا بالسعر الحالي البالغ 31.92 دولارًا أمريكيًا مع سعر P/FFO آجل قدره 11.9، وهو أقل من سعر P/FFO العادي البالغ 14.4. في حين يتوقع محللو جانب البيع الذين يتابعون الشركة أن يكون FFO / سهم ثابتًا هذا العام، فإنهم يتوقعون أن يشهدوا نموًا بنسبة 4.6٪ في العام المقبل.

على المدى الطويل، أعتقد أن LTC يمكنها بشكل واقعي تحقيق معدل نمو سنوي متحفظ بنسبة 3-4٪ للأسهم الخارجية/الأسهم بسبب التركيبة السكانية المواتية ومحفظتها ذات الموقع الجيد والتي تتميز بتركيز عالٍ في الولايات ذات النمو فوق المتوسط ​​في العمر. يمكن أن يساعد معدل النمو المذكور أعلاه بالإضافة إلى عائد توزيعات الأرباح بنسبة +7٪ المستثمرين على تحقيق أداء عند مستوى السوق أو أعلى منه حتى بدون العودة إلى التقييم المتوسط.

الوجبات الجاهزة للمستثمر

باختصار، أظهرت LTC Properties مرونة في مواجهة تحديات المستأجرين المحددين وهي مهيأة للنمو مع استمرار نمو فئة كبار السن من السكان البالغين على مدار السنوات العشر القادمة. مع الميزانية العمومية القوية، وعائد توزيعات الأرباح الجذابة، وإمكانية نمو FFO / الأسهم في المستقبل مع استمرار حل المشكلات على المدى القريب، قد يكون LTC خيارًا جذابًا للمستثمرين الذين يتطلعون إلى إضافة أسهم أرباح متنوعة عالية الدفع شهريًا إلى محفظتهم الاستثمارية بالتقييم المخفض الحالي. على هذا النحو، أحتفظ بتصنيف “شراء” على LTC مع فرضية لم تتغير منذ آخر زيارة قمت بها للسهم.