أبولو للتمويل العقاري التجاري، وشركة (بورصة نيويورك: آري) هي صندوق استثمار عقاري تجاري مُدار بشكل جيد مع مجموعة كبيرة من القروض العقارية التجارية.
نمت قيمة محفظة الصندوق الائتماني في الربع الرابع حيث تجاوزت أصوله أقساط السداد الخاصة به لأول مرة في عام 2023.
على الرغم من أن الثقة التجارية غطت أرباحها بأرباح قابلة للتوزيع في الربع الأخير، أعتقد أن مخاطر توزيعات الأرباح قد زادت بشكل طفيف، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى انخفاض هامش سلامة الأرباح الذي تنعكس في نسبة تغطية أرباح الشركة.
في هذه المقالة، سأناقش توقعاتي للتمويل العقاري التجاري من Apollo وأحدد المخاطر التي يقبلها مستثمرو الدخل السلبي عن طريق شراء أسهم الصندوق.
تاريخ التقييم الخاص بي
كان تباطؤ التضخم أحد المبررات التي دفعتني إلى ترقية تصنيف أسهمي لشركة Apollo Commercial Real Estate Finance من Hold إلى Buy في ديسمبر. نتائج أرباح الثقة للربع الرابع، باستثناء انخفاض طفيف في هامش أمان أرباح الشركة، فإن هذا يدعم تصنيف شراء الأسهم من وجهة نظري.
وأرى أيضًا تحسنًا في النظرة المستقبلية لإصدارات الرهن العقاري الجديدة في بيئة منخفضة السعر، مما قد يعزز دخل الصندوق القابل للتوزيع.
ومع ذلك، يجب مراقبة نسبة تغطية الأرباح حتى تتمكن من الاستجابة في الوقت المناسب لتدهور تغطية الأرباح.
المحفظة والأصول
Apollo Commercial Real Estate Finance هو صندوق ائتماني للعقارات العقارية يُنشئ ويستثمر في المقام الأول في القروض العقارية الكبرى وديون الميزانين وأشكال أخرى من ديون العقارات التجارية في الولايات المتحدة وأوروبا. تتم إدارة الصندوق خارجيًا بواسطة ACREFI Management, LLC، ويتميز بشكل أساسي بعائد توزيعات أرباح بنسبة 13٪ وخصم كبير على القيمة الدفترية.
تتألف محفظة أبولو للتمويل العقاري التجاري من 50 قرضًا ممتازًا، بشكل أساسي بأسعار فائدة متغيرة اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، بقيمة إجمالية تبلغ 8.4 مليار دولار أمريكي. وفي الربع الأخير من عام 2023، ارتفعت قيمة محفظة الصندوق للمرة الأولى في عام 2023، وأضافت شركة Apollo Commercial Real Estate Finance إجمالي 384 مليون دولار أمريكي إلى قيمة محفظتها، ويرجع ذلك أساسًا إلى التمويل الاستثماري الجديد.
نظرة عامة على محفظة القروض (التمويل العقاري التجاري من أبولو)
وبلغ إجمالي التمويل الإضافي 131 مليون دولار أمريكي في الربع الرابع، وتم استكماله بمبلغ 275 مليون دولار أمريكي في تمويل جديد تمامًا. كانت هذه الأنشطة الاستثمارية الجديدة وتباطؤ سرعة سداد القروض هي الأسباب وراء نمو محفظة Apollo Commercial Real Estate Finance وصافي إيرادات الفوائد في عام 2023.
نشاط محفظة القروض للربع الرابع (التمويل العقاري التجاري من أبولو)
ارتفع صافي دخل الفوائد لشركة Apollo Commercial Real Estate Finance بنسبة 4.4% على أساس سنوي إلى 252.2 مليون دولار في عام 2023، ارتفاعًا من 241.5 مليون دولار. ويتعلق هذا النمو في صافي دخل الفوائد بمحفظة القروض الممتازة ذات السعر المتغير بنسبة 99٪، والتي استفادت من سياسة أسعار البنك المركزي في عام 2023.
وبما أن البنك المركزي ألمح إلى خفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل في عام 2024، أعتقد أن المستثمرين ذوي الدخل السلبي من المحتمل أن يشهدوا انخفاضًا في صافي دخل الفوائد، ولكن أيضًا طلبًا جديدًا على القروض العقارية التجارية الأقل تكلفة.
بيانات العمليات الموحدة (أبولو للتمويل العقاري التجاري)
التعرض للمكاتب والمخاطر بالنسبة لمستثمري الدخل السلبي
تم تقديم ما يقرب من 19٪ من القروض لقطاع المكاتب، والذي، كما ناقشت هنا، فإن حالة قطاع المكاتب في هيئة العقارات التجارية تسبب بعض المخاوف من جانب المستثمرين.
أدى ارتفاع الوظائف الشاغرة وانخفاض الدخل من العقارات المكتبية إلى تضييق الخناق على المقترضين، الأمر الذي أدى بدوره إلى تطبيق خصومات خوف كبيرة على القيم الدفترية لصناديق CRE. في حالة تمويل أبولو التجاري العقاري، يصل خصم القيمة الدفترية حاليًا إلى 31%.
كان لدى شركة Apollo Commercial Real Estate Finance 9 قروض مكتبية في ميزانيتها العمومية حتى نهاية الربع الأخير من عام 2023، بقيمة إجمالية قدرها 1.6 مليار دولار. ما يقرب من 455 مليون دولار من إجمالي هذا التعرض (29٪) كان مرتبطًا بمدينة نيويورك.
قروض مكتب نيويورك (التمويل العقاري التجاري من أبولو)
تغطية الأرباح
حصلت شركة Apollo Commercial Real Estate Finance على 0.36 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد من الأرباح القابلة للتوزيع في الربع الرابع، والتي، مع الأخذ في الاعتبار توزيعات الأرباح غير المتغيرة البالغة 0.35 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، حققت نسبة دفع للربع الرابع من عام 23 تبلغ 97٪.
بالمقارنة مع الربع السابق، شهدت شركة Apollo Commercial تدهورًا طفيفًا بنسبة 2.6 نقطة مئوية في نسبة الدفع، مما يعني ضمناً أن مخاطر أرباح شركة Apollo Commercial Real Estate Finance قد زادت بشكل طفيف.
في عام 2023، حصلت شركة Apollo Commercial Real Estate Finance على 1.70 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد من الأرباح القابلة للتوزيع ودفعت 1.40 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد في الأرباح مما يقودنا إلى نسبة توزيع أرباح قدرها 82% وهو الأفضل. على الرغم من ارتفاع نسبة توزيع الأرباح في الربع الأخير من عام 2023، إلا أن توزيعات الأرباح تمت تغطيتها باستمرار من خلال الأرباح القابلة للتوزيع في عام 2024.
ما يمكن أن يساعد في تخفيف نسبة الدفع هو إعادة تشغيل محتملة لأعمال إنشاء الصندوق الاستئماني بمجرد قيام البنك المركزي بتخفيض أسعار الفائدة، والذي من المتوقع على نطاق واسع أن يبدأ في يونيو 2024.
توزيعات الأرباح (قام المؤلف بإنشاء جدول باستخدام ملحقات الشركة)
CRE Trust مع إمكانية إعادة التصنيف
أعتقد أن التقييم يجعل شركة Apollo Commercial Real Estate Finance جذابة للمستثمرين ذوي الدخل السلبي، على الرغم من انخفاض هامش أرباح الأمان في الربع الأخير من عام 2023. يتم بيع أسهم Apollo Commercial Real Estate Finance بخصم كبير إلى حد ما بنسبة 31٪ للحجز. القيمة الجوهرية الخاصة بي هي 14.43 دولارًا أمريكيًا، وهي القيمة الدفترية للصندوق الاستئماني بعد طرح بدل خسارة الائتمان للقروض المعدومة.
شركة لادر كابيتال (لادر)، التي تمتلك أيضًا محفظة قروض CRE كبيرة ذات سعر فائدة متغير، تبيع بخصم 13٪ على القيمة الدفترية ولكنها تقدم لمستثمري الدخل السلبي نسبة توزيع أرباح أفضل تبلغ 69٪ (مقابل 82٪ لـ ARI).
نسبة توزيع الأرباح لعام 2023 بلاكستون للرهن العقاري تراست، وشركة (بكسمت) كان 81٪، لذا فإن كلا صندوقي CRE يقدمان حماية أعلى للأرباح ولكنهما يبيعان أيضًا، نتيجة لذلك، مقابل خصم أقل بكثير على القيمة الدفترية.
لماذا قد تكون أطروحة الاستثمار خاطئة
من المرجح أن تكون بيئة المعدلات المرتفعة لفترة أطول سلبية بالنسبة لشركة Apollo Commercial Real Estate Finance وغيرها من الشركات التي تركز على الديون العقارية التجارية.
تشير المعدلات المنخفضة إلى تدهور الرافعة المالية لمحفظة القروض ذات الفائدة العائمة الكبيرة الخاصة بالصندوق، والتي يُنظر إليها على أنها تؤثر بشكل مباشر على هامش أمان توزيعات الأرباح للصندوق.
على الجانب الآخر، تؤدي أسعار الفائدة المنخفضة أيضًا إلى زيادة احتمالية الطلب على القروض الجديدة، وقد يكون هذا وسيلة لـ ARI لتعويض انخفاض صافي دخل الفائدة وحماية أرباحه.
استنتاجي
كان الربع الرابع من عام 2023 لشركة Apollo Commercial Real Estate Finance هو الربع الأول من عام 2023 الذي أدى إلى نمو في محفظة قروض الرهن العقاري التجارية الأساسية للصندوق الاستئماني.
يشير تباطؤ السداد والطلب القوي على التمويل الجديد إلى أن الأسوأ قد يكون وراء صندوق CRE: تباطأت عمليات الإنشاء بشكل كبير في عام 2023 بسبب ارتفاع تكاليف الفائدة بينما تسارع سداد القروض، مما أدى إلى انخفاض قيمة المحفظة لثلاثة أرباع متتالية في العام الماضي.
في الوقت الحالي، لا أتوقع خفض الأرباح في عام 2024، لكنني أهتم بنسبة الدفع بالإضافة إلى الاتجاه في تمويل الاستثمار الجديد.
ظلت توزيعات الأرباح مغطاة بالأرباح القابلة للتوزيع في الربع الرابع من عام 2023، على الرغم من أنها تحتوي على هامش أمان توزيعات أرباح أقل قليلاً مما كانت عليه في الربع السابق.
لا تزال شركة Apollo Commercial Real Estate Finance تبيع ما يبدو لي أنه خصم مبالغ فيه على القيمة الدفترية. أعتقد، مع أخذ كل الأمور في الاعتبار، أن ARI يظل بمثابة شراء للمستثمرين ذوي الدخل السلبي.
