سعر السهم شركة ترست للخصائص الطبية (بورصة نيويورك: MPW) كان رد فعلها إيجابيًا على أرباح الربع الرابع لصندوق الاستثمار العقاري بالمستشفى على الرغم من قرار الإدارة بعدم تقديم إرشادات FFO لعام 2024.
بناء على الثقة 2023 NFFO، Medical Properties Trust غطت بسهولة أرباحها المخفضة البالغة 0.15 دولار. لم تقدم الإدارة أي تعليقات من شأنها أن تشير إلى إلغاء أرباح الأسهم على المدى القريب مما يعني أن توزيعات الأرباح على هذا النحو يجب أن تظل مستدامة على المدى القريب.
علاوة على ذلك، أعلنت الإدارة عن بيع المزيد من المستشفيات هذا الشهر ووجهت الآن مبلغ 2.0 مليار دولار من السيولة هذا العام، مما يعني ارتفاع سداد الديون أيضًا. مع الأخذ في الاعتبار تخفيض القيمة الكبيرة لشركة Medical Properties، أعتقد أن MPW تمثل عقدًا قويًا هنا.
تاريخ التقييم الخاص بي
ولأسباب الحيطة والحذر، قمت بتخفيض تصنيف الأسهم من شراء للاحتفاظ في يناير/كانون الثاني بعد أن حذر صندوق الاستثمار العقاري بالمستشفى من نقص في الإيجارات المتعلقة بأحد مشغليه الرئيسيين، وهو نظام الرعاية الصحية ستيوارد. لقد وفر الصندوق التمويل الجسري للمشغل، الأمر الذي تسبب، على المدى القصير، في حجتي، في عدم اليقين بشأن توزيعات الأرباح.
ومع ذلك، في الربع الأخير من عام 2023، تمكنت شركة Medical Properties Trust من تجاوز أرباحها مع NFFO بهامش كبير. أعتقد أن غياب إرشادات FFO لا يمثل أيضًا كسرًا للصفقات هنا ويبدو تصنيف الأسهم القابضة معقولًا نظرًا لأحدث معلومات الأرباح.
2024 سيكون عامًا انتقاليًا: توقع السعي وراء أحداث السيولة
تتأثر العقارات الطبية بمشكلات دفع المشغل (كما تمت مناقشته في آخر تحديث لي في يناير) بالإضافة إلى عبء الديون الكبير الذي كان له تأثير كونه مرساة لتقييم الصندوق الاستئماني.
قامت شركة Medical Properties Trust بعملية استحواذ في العامين الماضيين مما أدى إلى رفع ديونها إلى 10.1 مليار دولار. وقد تسبب هذا الدين، الذي تبلغ نسبة الفائدة المتغيرة 17% منه، في إثارة القلق لدى المساهمين في بيئة ترتفع فيها أسعار الفائدة. أجبر حجم الالتزامات المالية شركة Medical Properties على إعطاء الأولوية لسداد الديون على توزيعات الأرباح في عام 2023، ولهذا السبب خفضت الثقة مدفوعاتها في الربع الثالث بنسبة 48٪ إلى 0.15 دولار للسهم.
اعتبارًا من نهاية الربع الرابع من عام 23، كانت شركة Medical Properties Trust مدينة بمبلغ 10.1 مليار دولار من الديون، وهو ما يقل بمقدار 95 مليون دولار مقارنة بالربع الثالث من عام 23. قد لا يبدو هذا كثيرًا (وهو ليس كذلك)، ولكنه يظهر أن الثقة تتحرك في الاتجاه الصحيح عندما يتعلق الأمر بمعالجة مشكلة الديون. ونتيجة لذلك، انخفضت مصاريف الفوائد الخاصة بشركة Medical Properties Trust بمقدار 2.2 مليون دولار أمريكي على أساس ربع سنوي إلى 103.8 مليون دولار أمريكي.
ملخص الديون (صندوق الخصائص الطبية)
باعت شركة Medical Properties Trust للتو خمسة مستشفيات لشركة Prime Healthcare مقابل 350 مليون دولار وهو ما يزيد عن التكلفة التاريخية للصندوق. وتشمل عمليات التجريد من الأصول مركز سانت فرانسيس الطبي في لينوود، كاليفورنيا، بالإضافة إلى أربعة عقارات في نيوجيرسي. وحققت مبيعات الأصول الأخرى عائدات بقيمة 17 مليون دولار.
تمتلك شركة Medical Properties Trust 444 منشأة للرعاية الصحية اعتبارًا من نهاية الربع الرابع من عام 23، ويمكن للمستثمرين ذوي الدخل السلبي أن يتوقعوا بشكل معقول أن تبيع الثقة المزيد من المستشفيات للمضي قدمًا، بالإضافة إلى حصص غير مسيطرة في الأصول الأخرى.
صرح الرئيس التنفيذي للشركة، إدوارد ك. ألداغ، أن الصندوق يسعى إلى إنتاج ما لا يقل عن 2.0 مليار دولار من السيولة الإضافية في عام 2024 وأراهن أنه سيتم تطبيق الكثير من هذه السيولة على الالتزامات المالية للصندوق.
إجمالي الأصول والإيرادات حسب نوع الأصل (صندوق العقارات الطبية)
وفيما يتعلق بمشاكل الدفع مع المشغلين، فإن إصدار الأرباح لم يحدد سوى تأثير مشاكل الثقة التي تم الكشف عنها بالفعل في يناير. سجل صندوق المستشفى 283.6 مليون دولار من انخفاض القيمة في الربع الرابع مما أثر بشكل سلبي على أموال الصندوق من العمليات.
بيانات الدخل الموحدة (صندوق الخصائص الطبية)
بلغ NFFO الخاص بشركة Medical Properties Trust، والذي يأخذ في الاعتبار انخفاض القيمة وشطب الديون، 218.0 مليون دولار في الربع الرابع من عام 2023 مقارنة بـ 258.1 مليون دولار في الربع الرابع من العام الماضي، مما يعكس انخفاضًا بنسبة 16٪ على أساس سنوي. كان الانخفاض في NFFO متوقعًا، وكما سأبين لاحقًا، فإنه لم يعرض أرباح الأسهم للخطر أيضًا.
تسوية صافي دخل الخسارة مع FFO (صندوق الخصائص الطبية)
هل يجب على مستثمري الدخل السلبي أن يقلقوا بشأن الأرباح؟
كان إصدار أرباح الربع الرابع من Medical Properties Trust أمرًا مهمًا للغاية عند الأخذ في الاعتبار أن صندوق الاستثمار العقاري في المستشفى فقط في شهر يناير أدى إلى عمليات بيع كبيرة للأسهم عندما كشفت عن مشكلات في الدفع مع أحد أكبر مشغليها، Steward Health Care System.
كانت إحصائيات المدفوعات للربع الرابع جيدة بشكل مدهش في ضوء تحديث شهر يناير. في الربع الرابع، حققت شركة Medical Properties ربحًا قدره 0.36 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد في NFFO، مما يعكس انخفاضًا بنسبة 16٪ على أساس سنوي، لكن NFFO كان أكثر من كافٍ لدعم توزيعات الأرباح البالغة 0.15 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. بلغت نسبة توزيع الأرباح 42٪، لذا لا يزال الصندوق يتمتع بهامش كبير من سلامة الأرباح.
الأرباح (قام المؤلف بإنشاء جدول باستخدام معلومات الثقة)
لا توجد إرشادات، FFO المقدرة ومتعددة
يتمتع سهم Medical Properties Trust بعائد إجمالي لمدة عام واحد بنسبة 66٪، لذا يمكن القول أنه قد تم بالفعل إجراء تخفيض كبير في القيمة، وهو ما أعتقد أنه يدرك تمامًا تحديات AFFO والديون التي يواجهها صندوق المستشفى. لم تقدم شركة Medical Properties Trust أيضًا إرشادات لعام 2024 مما يخلق القليل من عدم اليقين، ولكن فقط إذا لم نولي أي اهتمام لمقاييس الدفع التي أبلغت عنها الثقة للتو.
استنادًا إلى معدل تشغيل NFFO للربع الرابع من عام 2023، تستعد شركة Medical Properties Trust لكسب 1.44 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد في NFFO في عام 2024. حتى لو تقلص هذا NFFO بنسبة 50٪، وهو افتراض متحفظ للغاية، فإن شركة Medical Properties Trust ستظل تنتج ما يكفي التدفق النقدي لتغطية أرباحها (نسبة الدفع الضمنية 83٪).
مع وجود 1.44 دولارًا أمريكيًا في إمكانات NFFO الافتراضية لعام 2024، يتم تسعير أسهم Medical Office Properties بمضاعف 2.6x NFFO فقط. حتى بدون الأخذ في الاعتبار إمكانية إعادة التصنيف الرئيسية حيث يقوم الصندوق بإصلاح ميزانيته العمومية، وبيع الأصول والعمل على حل مشكلات الدفع، فإن العائد البالغ 16٪ ليس محفوفًا بالمخاطر كما يبدو، من وجهة نظري. على الرغم من أن عائد الأرباح بنسبة 16% غالبًا ما يعتبر محفوفًا بالمخاطر، إلا أنني لا أعتقد أن هذا هو الحال هنا مع Medical Properties Trust.
لماذا قد يثبت خطأ نظرية الاستثمار
تعد مشكلات الدفع مع المشغلين هي السبب وراء قيام صندوق الاستثمار العقاري بتخفيض توزيعات الأرباح في الربع الثالث بنسبة 48٪. كما أن مشكلات الدفع مع نظام Steward Health Care System ليست مطروحة على الطاولة واستمر المشغل في تمثيل حصة كبيرة من إيرادات الإيجار (20٪) لمستشفى REIT في الربع الرابع. إن عدم التزام الإدارة بسداد الديون سيكون بمثابة كسر للصفقة بالنسبة لي.
استنتاجي
قررت الإدارة عدم تقديم أي توجيهات بشأن FFO لعام 2024، الأمر الذي قد يغري في حد ذاته بعض مستثمري الدخل السلبي للتشكيك في استقرار الأرباح الأساسية.
ومع ذلك، وكما أظهرت إحصائيات توزيع الأرباح للربع الرابع من عام 2023، تمت تغطية توزيعات الأرباح بشكل جيد من قبل NFFO. وعلى هذا النحو، فإن مخاطر توزيعات الأرباح، من وجهة نظري، لم تتزايد بشكل كبير في الربع الرابع.
يشير السعي للحصول على 2.0 مليار دولار من السيولة الإضافية إلى أن الإدارة تعطي الآن الأولوية لسداد الديون من خلال تصفية الأصول. إن نسبة التقييم الحالية البالغة 2.6x NFFO تعكس بالفعل أسوأ نتيجة لحالة الدفع الحالية، من وجهة نظري.
إذا تمكنت شركة Medical Properties Trust من سداد ديونها عن طريق إعادة تدوير عائدات مبيعات المستشفيات في عام 2024، فلن يكون هذا العام عامًا انتقاليًا فحسب، بل قد يكون أيضًا عامًا انتعاشًا محتملاً لـ Medical Properties Trust.
