كثيراً ما يُقال إن الفائدة على الرهن العقاري السكني هي “مدفوعة مقدماً”، مما يعني ضمناً أن الطريقة التي يتقاضى بها المقرضون الفائدة غير عادلة وتخدم مصالحهم الذاتية – وربما حتى شريرة. البيان التالي نموذجي.
“هل تعلم أنه بالنسبة لقرضك العقاري النموذجي لمدة 30 عامًا، يستغرق الأمر حوالي 21 عامًا فقط لسداد أقل من نصف أصل القرض الخاص بك؟
لقد ظل السر الكبير لصناعة الرهن العقاري بعيدا عن الجمهور منذ إدارة روزفلت. لقد أخذك هذا السر غير المعروف (وكل مالك منزل آخر) في رحلة مكلفة للغاية. إن رهنك العقاري منخفض الفائدة بنسبة 6% يكلفك بالفعل ما يزيد عن 60% أو أكثر!
قد تتساءل كيف يمكن أن تدفع هذا القدر من المال دون أن تعرف ذلك؟ وذلك لأن جميع القروض العقارية محملة مقدمًا، مما يعني أنك تسدد الفائدة أولاً. لذلك، خلال كل تلك السنوات الأولى، لم تقم بسداد المبدأ. وبدلا من ذلك، فإنك تشتري للمصرفي سيارة مرسيدس جديدة.
لنبدأ بالأساس الواقعي لهذا الموقف، الذي لا خلاف عليه. يدعو عقد الرهن العقاري القياسي إلى الاستهلاك الكامل على مدى المدة مع دفعات شهرية متساوية من أصل القرض والفائدة. على سبيل المثال، قرض بقيمة 100000 دولار أمريكي بفائدة 6.875% (أدنى سعر يقدمه المقرضون على موقع تسوق الرهن العقاري الخاص بي اليوم) لمدة 30 عامًا تبلغ دفعته 656.93 دولارًا أمريكيًا. هذا الدفع، إذا تم سداده كل شهر لمدة 30 عامًا، سوف يسدد الرهن العقاري.
من النتائج الضرورية للاستهلاك الكامل مع دفعات شهرية متساوية أن تركيبة الدفع بين الفائدة وأصل الدين تتغير بمرور الوقت. في السنوات الأولى، يكون الدفع في الغالب عبارة عن فائدة، وفي السنوات اللاحقة، يكون في الغالب أصل المبلغ. عند نسبة 6.875%، يستغرق الأمر بالفعل حوالي 22 عامًا ونصف لسداد رصيد القرض البالغ 100000 دولار إلى 50000 دولار. هذا هو الأساس الواقعي لحجة التحميل الأمامي.
لكن الصرح المبني على هذا الأساس خاطئ تماما. يجمع المقرضون بالضبط الفوائد التي يحق لهم الحصول عليها طوال مدة القرض. تعتمد الفائدة المحصلة بشكل صارم على المبلغ المستحق لهم. في الشهر الأول، تبلغ دفعة الفائدة 572 دولارًا لأن المُقرض مدين بمبلغ 100000 دولار، وفي الشهر 260 تكون دفعة الفائدة 288 دولارًا لأنه في هذه المرحلة يكون المُقرض مُستحقًا بحوالي 50000 دولار.
إذا تم تقديم قرضين بنسبة 6.875% في نفس الوقت، أحدهما بمبلغ 100.000 دولار والآخر بمبلغ 50.000 دولار، فمن الواضح أن الفائدة المستحقة على الأول ستكون ضعف الفائدة على الثاني. لكن الأمر نفسه ينطبق على قرض واحد بنسبة 6.875% يبلغ رصيده 100000 دولار في وقت ما، و50000 دولار في وقت لاحق.
وإذا كانت أقساط الفائدة الكبيرة في السنوات الأولى قد ولدت حقاً أرباحاً فائضة للمقرضين، فإنهم يفضلون قروض الرهن العقاري لمدة ثلاثين عاماً إلى خمسة عشر عاماً، لأن أقساط الفائدة عند 15 عاماً تنحدر بسرعة أكبر كثيراً. ولذلك ينبغي عليهم فرض أسعار أعلى على 15 ثانية. في الواقع، فإنهم يتقاضون أسعارًا أقل عند 15 ثانية.
وبالمثل، إذا حقق المقرضون أرباحًا إضافية من مدفوعات الفائدة المرتفعة في السنوات الأولى لقرض مدته 30 عامًا، فسيحققون أرباحًا أعلى على قرض مدته 40 عامًا، وهو ما لا يؤدي إلى سداد الرصيد إلى نصف الرصيد الأصلي لمدة 30 عامًا. سنين. ولأنها أكثر ربحية، يجب على المقرضين فرض أسعار أقل على الأربعينيات. في الواقع، فإنهم يتقاضون أسعارًا أعلى في الأربعينيات.
وبعبارة أخرى، فإن الطريقة التي يسعر بها المقرضون القروض هي عكس ما كنا نتوقعه إذا تم تحميل الفائدة مقدما. ويفضل المقرضون في الواقع الرهن العقاري قصير الأجل لأن أموالهم تتحول بشكل أسرع، مما يقلل من تعرضهم لارتفاع أسعار الفائدة، كما أن السداد السريع للرصيد يقلل من خطر الخسارة الناجمة عن التخلف عن السداد. لدى مقرضي الرهن العقاري ما يكفي للإجابة عليه دون تحميلهم رسومًا زائفة تمامًا.
لقد تم تصميم الدفعة الشهرية الثابتة لإطفاء الرهن العقاري بالكامل، والتي تعد أساس حجة التحميل الأمامي، لتلبية احتياجات المقترضين. فكر في الطرق البديلة لسداد القرض البالغ 100000 دولار المشار إليه سابقًا. إحدى الطرق، التي كانت شائعة جدًا خلال عشرينيات القرن الماضي، كانت أن يدفع المقترضون الفائدة فقط حتى نهاية المدة، وعندها يتعين عليهم دفع الرصيد بالكامل. وإذا لم يتمكنوا من إعادة التمويل، وهو ما كان يحدث في كثير من الأحيان خلال ثلاثينيات القرن العشرين، كان البديل عادة هو حبس الرهن.
هناك طريقة أخرى لسداد الرصيد وهي سداد دفعات أساسية شهرية متساوية، بالإضافة إلى الفائدة. لفترة طويلة، كانت هذه هي الطريقة المستخدمة في نيوزيلندا. في مثالي، سيتطلب ذلك دفعة أساسية قدرها 100000/360 دولارًا، أو 277.78 دولارًا في الشهر. في الشهر الأول، ستكون الفائدة 572.92 دولارًا أمريكيًا، مما يجعل إجمالي الدفعة 850.70 دولارًا أمريكيًا، مقارنة بـ 656.93 دولارًا أمريكيًا في النسخة الأمريكية (وهي دفعة أعلى بنسبة 29٪). وفي حين أن الدفع باستخدام هذا النهج سوف ينخفض بمرور الوقت، فإن قدرة المقترض على تحمل تكاليف مسكن بسعر معين سوف تتضاءل، ولهذا السبب استبدلته نيوزيلندا بنفس نسخة الاستهلاك الكامل المستخدمة في الولايات المتحدة.
بقدر ما أستطيع تحديده، تم تطوير الرهن العقاري المستهلك بالكامل بأقساط شهرية متساوية من قبل جمعيات البناء المبكرة لدينا، والتي كانت مؤسسات متبادلة ورائدة جمعيات الادخار والقروض الحديثة. في عام 1934، أعلنت إدارة الإسكان الفدرالية المنشأة حديثا أن جميع الرهون العقارية المؤمنة من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية يجب أن يكون لها هذا الهيكل. وكان الغرض منه هو تسهيل عملية وضع الميزانية على المقترضين، مع السماح في الوقت نفسه بالتخفيض المنهجي (وإن كان بطيئا) في الرصيد. وفي غضون سنوات قليلة، أصبح إطفاء الرهن العقاري بالكامل بأقساط شهرية متساوية هو المعيار السائد في هذه الصناعة. كان من الممكن أن يستمتع المخططون في قروض إدارة الإسكان الفدرالية بفكرة أن مفهوم الرهن العقاري الخاص بهم مصمم لجعل المقرضين أثرياء.
ملاحظة أخيرة: يتمتع مقترضو الرهن العقاري في الولايات المتحدة بالحرية في خفض مقدار الفائدة التي يدفعونها في أي وقت ـ عن طريق سداد أقساط إضافية. يؤدي القيام بذلك إلى تقليل رصيد القرض وبالتالي جزء من جميع الدفعات المستقبلية التي تمثل فائدة. يمكن للقراء استخدام حاسبة عائد الرهن العقاري المجانية الخاصة بي لمعرفة مدى تأثير الدفعات الإضافية على موعد سداد قرضهم ومقدار الفائدة التي سيوفرونها.
